N°Minute:25/2277

N° RG 25/00831 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PSB2

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 5]

JUGEMENT DU 10 Novembre 2025

DEMANDEURS:

Monsieur [E] [R], demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C341722024011501 du 19/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

représenté par M^e Nicolas GALLON, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [H] [T] épouse [R], demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C341722024011502 du 19/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

représentée par M^e Nicolas GALLON, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

S.C.I. -JLA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Caroline PRIEUR, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 15 Septembre 2025

Affaire mise en deliberé au 10 Novembre 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 10 Novembre 2025 par

Caroline PRIEUR, Président

assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Me [C] [S]

Le

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé ayant pris effet le 01 octobre 2014, la société PILAUKA IMMOBILIER a donné à bail à Monsieur [E] [R] et Madame [H] [T] épouse [R] un logement à usage d’habitation, avec parking n°79 et cave n°35, situés [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 600 euros, outre une provision sur charges mensuelle initiale à hauteur de 50 euros.

La SCI JLA a fait acquisition du logement objet du contrat de bail en octobre 2017, devenant ainsi la nouvelle bailleresse de Monsieur [E] [R] et Madame [H] [T] épouse [R].

Dans un procès-verbal de constat en date du 03 mai 2023, un commissaire de justice a relevé divers désordres au sein du logement.

Le logement loué a par la suite fait l’objet d’une visite du Service Habitat, Santé et Environnement de la ville de [Localité 4], lequel a établi un rapport de diagnostic – constat décence en date du 21 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 janvier 2024, Monsieur [E] [R] et Madame [H] [T] épouse [R] ont fait assigner la SCI JLA devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, statuant en matière de référé, aux fins notamment de la voir condamner à la réalisation de travaux et à l’indemnisation de leur préjudice de jouissance.

Par ordonnance en date du 13 septembre 2024, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, statuant en matière de référé, a condamné la SCI JLA à payer la somme provisionnelle de 4 350 euros à Monsieur [E] [R] et Madame [H] [T] épouse [R] en indemnisation de leur préjudice de jouissance, soit 150 euros par mois sur la période de janvier 2022, date à laquelle les locataires justifient avoir alerté la bailleresse des désordres, au 11 juin 2024, date à laquelle le bien a été vendu par la SCI JLA à l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’OCCITANIE.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2025, Monsieur [E] [R] et Madame [H] [T] épouse [R] ont fait assigner la SCI JLA devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :

300 euros par mois de carence sur la période du 18 juillet 2020 au 11 juin 2024 à titre de dommages et intérêts en indemnisation de leur préjudice de jouissance, soit la somme de 13 800 euros, 2 000 euros au visa des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991, dont Maître [C] [S] pourra poursuivre personnellement le recouvrement en renonçant à la part contributive de l’Etat, les dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 03 mai 2023,

Après un renvoi, l’affaire a finalement été évoquée à l’audience du l’audience du 15 septembre 2025.

A cette audience, Monsieur [E] [R] et Madame [H] [T] épouse [R], représentés par leur avocat, ont maintenu leurs demandes telles que formées dans leur acte introductif d’instance auquel il convient de se référer conformément à l’article 455 du code de procédure civile pour un plus ample exposé de leurs moyens.

Au soutien de leurs prétentions, ils affirment que le logement loué est indécent et que la bailleresse n’a pas procédé à la réalisation de travaux malgré leurs nombreuses demandes. Ils indiquent que les désordres ont été constatés par un commissaire de justice dans un procès-verbal de constat en date du 03 mai 2023 puis par le Service d’hygiène de la ville de [Localité 4] dans un rapport diagnostic – constat décence en date du 21 décembre 2023. Ils notent que la bailleresse n’a pas réagi à la suite du courrier envoyé par la ville de [Localité 4] à la suite du rapport.

Ils expliquent que, par ordonnance en date du 13 septembre 2024, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, statuant en matière de référé, a condamné la SCI JLA à leur verser la somme de 4 350 euros en indemnisation de leur préjudice de jouissance, soit la somme de 150 euros par mois pour la période de janvier 2022 au 11 juin 2024, mais soutiennent que cette décision provisoire ne répare pas l’intégralité de leur préjudice de jouissance.

En défense, la SCI JLA, bien que régulièrement convoquée par le greffe, n’a pas été représentée.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 10 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le préjudice de jouissance

En application de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 6 de la loi d’ordre public du 6 juillet 1989 dispose que, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Il incombe donc au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage, de réparation et qui réponde aux normes de décence prescrites par les articles 1 et 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, étant rappelé que cette obligation a un caractère d’ordre public. Ce décret prescrit que le logement doit assurer le clos et le couvert et que le gros œuvre du logement protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau et qu’à cet égard les revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; il prévoit que les équipements de chauffage soient en bon état d’usage et de fonctionnement, que les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible du bien loué ne cesse qu’en cas de force majeure. En effet, il importe peu qu’il ne soit pas lui-même à l’origine des désordres en cause, dans la mesure où il doit à sa locataire, par application de la disposition suscitée, la délivrance et l’entretien des biens donnés à bail.

Le bailleur est tenu de s’y soumettre même en l’absence de demande de travaux émanant du locataire et la circonstance que le preneur ait accepté le logement ne décharge pas davantage le bailleur de son obligation de délivrer un logement décent. En effet, les règles rappelées ci-dessus sont d’ordre public et le bailleur ne peut s’exonérer de ses obligations en arguant que la convention de bail a été conclue entre deux personnes libres de donner leur consentement.

En l’espèce, Monsieur [E] [R] et Madame [H] [T] épouse [R] sollicitent la condamnation de la SCI JLA à leur verser la somme de 13 800 euros en indemnisation de leur préjudice de jouissance, soit 300 euros par mois sur la période du 18 juillet 2020 au 11 juin 2024, date à laquelle le bien a été vendu par la SCI JLA à l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’OCCITANIE.

Il ressort du rapport diagnostic – constat décence réalisé par le Service Habitat, Santé et Environnement de la ville de [Localité 4] à la suite de la visite du logement en date du 21 décembre 2023 que de nombreux désordres ont été constatés, et notamment :

éclairement naturel insuffisant en raison d’un volet cassé en position fermée dans une des chambresprésence de deux chauffages non réglables, dans la cuisine et dans une des chambreventilation insuffisante en raison des grilles de la VMC qui ont été retirées et des amenées d’air neuf insuffisantes dans le salonprésence d’humidité ponctuelle aux murs et plafonds de la salle de bain, qui sont très dégradés, avec apparition de quelques points d’humidité dans les angles des pièces de vie, liées à la condensation et aux infiltrations, infiltration d’air par les menuiseries qui ont dégradées, vétustes et non étanches à l’air et à l’eau.

Monsieur [E] [R] et Madame [H] [T] épouse [R] versent par ailleurs aux débats un procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice, lequel relève que les grilles de VMC sont manquantes dans les toilettes et la salle de bain, que la peinture du plafond de la salle de bain cloque et qu’une grande partie est déjà tombée, que le revêtement du mur au-dessus du carrelage de la baignoire est très abimé et arraché, que la peinture du plafond de la cuisine cloque, que le volet roulant électrique de la chambre 1 est cassé, que la fixation du volet roulant manuel de la chambre 2 est cassée, que le volet roulant manuel du salon s’ouvre difficilement, que les menuiseries des chambres, du salon et de la cuisine sont vétuste, se ferment difficilement et laissent passer l’air, que les vitres de la baie-vitrée du salon et de la porte fenêtre de la cuisine sont fissurées, que les robinets des radiateurs sont coincés dans la chambre 1, le salon et la cuisine, et fonctionnent difficilement dans la chambre 2, ou encore que le tissu du store extérieur est déchiré.

Il convient ainsi de constater que Monsieur [E] [R] et Madame [H] [T] épouse [R] ont bien subi un préjudice de jouissance qui doit être réparé.

S’agissant de la période d’indemnisation, il ressort des documents produits que Monsieur [E] [R] et Madame [H] [T] épouse [R] ont alerté la SCI JLA, par courrier en date du 18 janvier 2022, par l’intermédiaire de la CNL 34, des désordres affectant les volets cassés à remplacer, les fenêtres usées laissent passer l’air, les plafonds des chambres et de la salle de bain fissurés et écaillés à cause de l’humidité, du store extérieur de la cuisine déchiré et non fonctionnel, des radiateurs qui fuient à cause des robinets qui ne fonctionnent plus, de l’ascenseur en panne ou encore du nettoyage des parties communes non réalisé.

Il ressort par ailleurs du courrier de la SCI JLA en date du 10 février 2022 que les désordres affectant les baies vitraient existaient déjà au printemps 2021 et que ceux affectant le volet roulant étaient d’ores et déjà présents en décembre 2021.

Monsieur [E] [R] et Madame [H] [T] épouse [R] ne justifient néanmoins aucunement de l’existence des désordres avant le printemps 2021 pour les baies vitrées, avant décembre 2021 pour le volet roulant et avant 18 janvier 2022 pour les autres désordres.

La SCI JLA sera par conséquent condamnée à payer à Monsieur [E] [R] et Madame [H] [T] épouse [R] la somme de 4 875 euros en indemnisation de leur préjudice de jouissance, soit les sommes de 50 euros par mois sur la période de mai 2021 à novembre 2021, 100 euros au mois de décembre 2021 puis 150 euros par mois pour la période de janvier 2022 à mi-juin 2024.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI JLA, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

Condamnée aux dépens, la SCI JLA sera condamnée à verser à Maître [C] [S] la somme de 1 500 euros en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit et de dire d’y avoir lieu à l’écarter s’agissant d’une condamnation exclusivement pécuniaire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la SCI JLA à payer à Monsieur [E] [R] et Madame [H] [T] épouse [R] la somme de 4 875 euros en indemnisation de leur préjudice de jouissance pour la période de mai 2021 à juin 2024 ;

CONDAMNE la SCI JLA aux dépens ;

CONDAMNE la SCI JLA à verser à Maître [C] [S] la somme de 1 500 euros en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection