N°Minute:25/441

N° RG 24/01209 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PBTJ

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 6]

JUGEMENT DU 30 Janvier 2025

DEMANDEUR:

Monsieur [P] [C], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Elisabeth DOUY MERCIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [K] [H], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Aude DARDAILLON, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Julia VEDERE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Philippe REDON

DEBATS:

Audience publique du : 03 Décembre 2024

Affaire mise en deliberé au 30 Janvier 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 30 Janvier 2025 par

Julia VEDERE, Président

assisté de Philippe REDON, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Elisabeth DOUY MERCIER

Copie certifiée delivrée à : M^e Aude DARDAILLON

Le 30 Janvier 2025

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 11 février 2021, M. [P] [C] a donné bail à Mme [K] [H] un bien immobilier à usage d’habitation (RDC n°A01), avec un parking en sous-sol (n°78), situé au [Adresse 2] à [Adresse 5] [Localité 1], pour un loyer mensuel de 712 euros, outre 80 euros de provisions mensuelles pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [P] [C] a adressé une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 13 juillet 2023 au locataire.

Puis, M. [P] [C] lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 21 août 2023, pour un montant en principal de 5 220,46 euros.

Par la suite, M. [P] [C] a fait assigner Mme [K] [H] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier par acte de Commissaire de justice du 05 juin 2024 pour obtenir la résiliation du bail, l’expulsion et la condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

L’affaire a été appelée l’audience du 12 novembre 2024 puis renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties et retenue à l’audience du 03 décembre 2024.

A cette audience, M. [P] [C] – représentée par son Conseil – se réfère aux termes de son assignation et actualise la dette locative au 1er décembre 2024. Il sollicite :

de prononcer la résiliation du contrat de bail et de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation à la date du 22 octobre 2023 ;d’ordonner la libération des lieux et remise des clés et à défaut l’expulsion de Mme [K] [H] et de tous occupants de son chef avec au besoin le concours de la force publique ;d’ordonner l’enlèvement des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués aux frais risques et périls de la défenderesse ;de condamner Mme [K] [H] au paiement de la somme actualisée de 6 907,08 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er décembre 2024 ;de condamner Mme [K] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges récupérables qu’elle aurait dû payer si elle était restée locataire et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;faire application de l’article 1154 du code civil et ordonner la capitalisation des intérêts ; de condamner Mme [K] [H] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, aux entiers dépens.

Mme [K] [H], représentée par son Conseil, se réfère à ses écritures et sollicite :

— de constater qu’elle est à jour du règlement des loyers et que le litige porte sur une régularisation annuelle des charges locatives ;

— juger que le bailleur n’a pas rempli ses obligations et que sa responsabilité doit être engagée ;

— condamner le bailleur à lui verser la somme de 2 500 euros en réparation de son préjudice ;

— ordonner la compensation des sommes dues ;

— à titre subsidiaire, lui accorder des délais de paiement et dire que pendant le cours des délais, les effets de la clause de résiliation seront suspendus ;

— en tout état de cause, débouter le bailleur de ses demandes plus amples et contraires.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 30 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation

Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 06 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 12 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action de M. [P] [C] est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le bail conclu le 11 février 2021 contient une clause résolutoire prévoyant un délai plus favorable de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux pour résilier le bail, de sorte que ce délai convenu contractuellement doit primer.

Il convient de relever qu’un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 août 2023, pour la somme en principal de 5 220,46 euros. Cependant, cette somme ne correspond pas aux loyers et charges convenus par contrat, mais à des régularisations de charges appliquées le 1er décembre 2022, puis le 1er janvier 2023 et le 1er juillet 2023.

Seule la régularisation des charges de juillet 2023 est justifiée par la production de la répartition des charges, qui objective les sommes réclamées.

En outre, ces sommes ne peuvent être considérées comme des sommes réclamées aux termes convenus du contrat de bail, alors qu’elles sont liées à une surconsommation d’eau en raison d’une fuite.

Il est donc manifeste que le commandement de payer ne vise aucun loyer ou charges aux termes convenus et que la mise en œuvre de la clause résolutoire est par suite irrégulière.

Par conséquent il y a lieu de rejeter la demande en résiliation par suite de l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Sur le prononcé de la résiliation en raison du manquement du locataire

L’article 1104 du code civil dispose que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. »

L’article 1217 du code civil prévoit que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat.

L’article 1224 du code civil dispose : « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de Justice. »

L’article 1728 du code civil dispose que « Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

De même, l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le locataire est obligé « a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L.843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire (…) ».

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois peut caractériser un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux au sens des articles 1224 et suivants du code civil.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que la locataire n’est pas redevable de loyers impayés, ni de provisions pour charges impayées.

Le solde débiteur est constitué de régularisations des charges et de régularisation de la TEOM. Seul un avis de régularisation de la TEOM de novembre 2023 est produit, sans document justifiant le bien fondée des sommes réclamées à ce titre.

S’agissant des régularisations pour charges, aucun document objectivant les charges réclamées n’est produit aux débats, à l’exception d’un avis de régularisation des charges de juin 2023 avec une répartition des charges qui détaille les charges locatives pour le bien loué.

Seules ces charges sont justifiées, pour un montant total de 3 437,15 euros au titre du bien loué et 36,82 euros au titre du parking loué. Il résulte des éléments produits aux débats que cette régularisation est due à une fuite d’eau qui a entraîné une consommation importante d’eau.

La seule absence de paiement de ces charges, alors que se pose la question de la responsabilité, entre le propriétaire et le locataire, de la réparation de cette fuite et de la charge finale de la consommation d’eau, ne peut suffire à caractériser un manquement suffisamment grave justifiant la résiliation du bail.

Par conséquent, sa demande de résiliation du bail sera rejetée.

Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

Il ressort du décompte produit qu’au total, les loyers et provisions pour charges depuis décembre 2022, date de l’apparition d’un solde débiteur, sont de 19 864,27 euros, tandis que les versements effectués par la CAF et la locataire depuis décembre 2022 sont au total de 22 700,48 euros.

Aucune dette locative n’est donc établie s’agissant des sommes convenues aux termes du bail.

S’agissant des régularisations des charges, aucun justificatif n’est produit relativement à la TEOM, de sorte que les sommes réclamées à ce titre ne sont pas justifiées et ne peuvent donner lieu à condamnation.

S’agissant des régularisations de charges, aucune pièce détaillant les charges réclamées n’est produite aux débats, de nature à établir le bien fondé des sommes réclamées, à l’exception de la régularisation des charges de juillet 2023 pour laquelle il est produit une répartition des charges de juin 2023 aux termes de laquelle les charges du locataire sont de 3 437,15 euros pour l’appartement et 36,82 euros pour le parking. Après déduction des provisions versées, le solde de charges est de 2 685,50 euros.

Dans ces charges, la consommation d’eau chaude individuelle représente la somme de 2 672,30 euros.

Il est établi que la locataire a dénoncé le sinistre dès le mois de mars 2022. Il est produit un rapport de recherche de fuite sur canalisation réalisé en janvier 2023 qui indique qu’il existe une fuite au niveau de la nourrice ec située en placard de chambre, et que le remplacement du joint à deux reprises s’est avéré inefficace, la fuite étant toujours présente. Le rapport en conclut que le raccord est défectueux.

Dès lors, il est établi que la fuite ne résulte pas d’une négligence du locataire et qu’il ne s’agit pas d’une petite réparation à la charge du locataire.

La locataire a dénoncé cette fuite depuis le 08 mars 2022 mais ne justifie pas avoir entrepris les démarches nécessaires pour trouver l’origine de la fuite et éviter cette surconsommation d’eau, tandis que le bailleur démontre qu’elle a été relancée à plusieurs reprises, notamment le 20 mai 2022, pour savoir si elle avait effectivement contacté son assurance pour réaliser l’expertise.

Le rapport d’expertise n’est daté que du 20 janvier 2023 de sorte que la fuite et ses conséquences ont persisté de mars 2022 à janvier 2023 par négligence de la locataire.

Il en résulte que cette consommation d’eau, pour la période courant jusqu’à la réalisation de l’expertise sur les recherches de la cause de la fuite peut être mise à la charge de la locataire.

L’avis de régularisation de charges portant sur cette période (janvier 2022 à décembre 2022), M. [C] est donc bien fondée à solliciter le remboursement de ces charges par la locataire.

Dans ces conditions, Mme [H] sera condamnée à payer la somme de 2 672,30 euros.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

Il est constant que des dommages et intérêts peuvent être alloués sous réserve de démontrer un préjudice directement en lien avec le manquement contractuel.

Mme [H] sollicite la réparation du préjudice subi en raison de l’absence de diligences du bailleur pour la réparation de la fuite d’eau. Elle évoque des problèmes d’humidité et de moisissures.

Le rapport de recherche de fuite sur canalisation indique que des moisissures sont présentes en angle du plafond du salon, bas de cloison, dans le couloir d’accès à la partie nuit. Il indique également une condensation importante sur les baies vitrées des pièces, des remontées capillaires.

Pour autant, il résulte de ce qui précède que c’est par la négligence de la locataire dans les démarches à accomplir pour trouver la cause de la fuite, que la fuite et ses conséquences ont persisté. En outre, elle indique au titre de son préjudice, qu’elle a perdu des chaussures, vêtements et meubles à cause de l’humidité et qu’elle a également eu des problèmes de santé, sans produire aucun élément de preuve de nature à corroborer ces déclarations.

Par conséquent, sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [H] sollicite des délais de paiement sans toutefois produire des éléments sur sa situation financière et ses capacités de paiement.

Dans ces conditions, il y a lieu de rejeter sa demande de délais.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Compte tenu de la solution donnée au litige, il y a lieu de dire que les dépens seront supportés par chacune des parties, par moitié.

Sur les frais non compris dans les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le Juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu de la solution donnée au litige, la demande en paiement de M. [C] sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de M. [P] [C] ;

DEBOUTE M. [P] [C] de sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

DEBOUTE M. [P] [C] de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail ;

CONDAMNE Mme [K] [H] à payer à M. [P] [C] la somme de 2 672,30 euros au titre des régularisations de charges ;

DEBOUTE M. [P] [C] du surplus de sa demande en paiement ;

DEBOUTE Mme [K] [H] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [P] [C] et Mme [K] [H] aux dépens, chacun par moitié ;

DEBOUTE M. [P] [C] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Le Greffier, La Juge