COUR D’APPEL DE [Localité 22]

TOTAL COPIES 4

COPIE REVÊTUE formule exécutoire AVOCAT demandeur

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COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT

2

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1

N° RG 22/00270 – N° Portalis DBYB-W-B7F-NPMK

Pôle Civil section 2

Date : 28 Janvier 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

CHAMBRE : Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEURS

Madame [P] [R]

née le [Date naissance 5] 1990 à [Localité 23], demeurant [Adresse 16]

Madame [W] [R]

née le [Date naissance 2] 1993 à [Localité 23],

demeurant [Adresse 25]

Monsieur [V] [R]

né le [Date naissance 11] 1958 à [Localité 21],

demeurant [Adresse 25]

représentés par Maître Pascale CALAUDI de la SCP CALAUDI-BEAUREGARD- CALAUDI-BENE, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS

Monsieur [Y] [R]

né le [Date naissance 1] 1962 à [Localité 20] (34),

demeurant [Adresse 19]

Monsieur [T] [R]

né le [Date naissance 10] 1959 à [Localité 20] (34),

demeurant [Adresse 12]

représentés par M^e Flora AIGUESVIVES, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Michèle MONTEIL

Juges : Magali ESTEVE

Cécilia FINA-ARSON

assistées de Delphine NOGUERA greffier, lors des débats et de Françoise CHAZAL greffier, lors du prononcé

DEBATS : en audience publique du 22 Octobre 2024 au cours de laquelle Magali ESTEVE a fait un rapport oral de l’affaire

MIS EN DELIBERE au 28 Janvier 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 28 Janvier 2025

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure :

Madame [U] [S] épouse [R] propriétaire en propre d’un immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 20] (34), est décédée le [Date décès 4] 2015, et a laissé pour lui succéder, Monsieur [O] [R], son conjoint survivant et Messieurs [V] [R], [T] [R] et [Y] [R], ses fils.

Monsieur [O] [R] a opté pour la totalité de l’usufruit de la totalité des biens de la succession de son épouse.

Par acte sous seing privé en date du 1er décembre 2015, un bail commercial a été conclu entre Monsieur [O] [R], et Monsieur [Y] [R], exploitant une activité de restauration immatriculée au RCS de [Localité 22], portant sur un local sis [Adresse 7] à [Localité 20] (34) moyennant le loyer annuel d’un euro symbolique et paiement de la taxe foncière.

Monsieur [O] [R] est décédé le [Date décès 15] 2021.

Monsieur [V] [R], son fils a renoncé au bénéfice de la succession de son père au profit de ses filles, Madame [R] [P] et Madame [R] [W]

A l’ouverture de la succession de Monsieur [O] [R], les héritiers ont pris connaissance du contrat de bail commercial et du testament du défunt.

Par courrier recommandé du [Date décès 17] 2021, Madame [R] [P], Madame [R] [W] et Monsieur [R] [V] ont mis en demeure Monsieur [Y] [R] de quitter les lieux, et de verser à chacune des successions, des indemnités d’occupation.

Par assignation délivrée par acte d’huissier en date du 6 janvier 2022, Madame [R] [P], Madame [R] [W] et Monsieur [R] [V] ont assigné Monsieur [R] [Y] et Monsieur [R] [T] devant la présente juridiction aux fins de voir, sans écarter l’exécution provisoire

PRONONCER la nullité du bail commercial du 1er décembre 2015 portant sur locaux situés [Adresse 8] dans lesquels est exercée l’activité de restauration pour laquelle Monsieur [Y] [R] est immatriculé au RCS de [Localité 22] sous le n°[N° SIREN/SIRET 14] ORDONNER l’expulsion de Monsieur [Y] [R] et celle de tous occupants de son chef dans un délai deux mois suivant la signification du jugement à intervenir sous astreinte provisoire d’une durée de trois moisFIXER à compter du 1er décembre 2015 une indemnité d’occupation à charge de Monsieur [Y] [R] d’un montant mensuel de 1000,00 € CONDAMNER Monsieur [Y] [R] au paiement de la somme de [Localité 3],66 € à Mesdames [P] et [W] [R] correspondant à leur quote-part d’indemnité d’occupation pour la période du [Date décès 17] 2016 au [Date décès 15] 2021 de la somme de 4000,00€ à Monsieur [V] [R] correspondant à sa quote-part d’indemnité d’occupation à compter du [Date décès 15] 2021 et arrêtée au [Date décès 13] 2021 de la somme mensuelle de 333,33€ à Monsieur [V] [R] correspondant à sa quote-part d’indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2022 jusqu’à la complète libération des lieux de la somme de 3000,00€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. RAPPELER l’exécution provisoire de première instance.

Prétentions et moyens des parties :

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 31 janvier 2024, auxquelles il convient de se reporter pour le détail de son argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Madame [R] [P], Madame [R] [W] et Monsieur [R] [V], demandent au tribunal de :

PRONONCER la nullité du bail commercial du 1er décembre 2015 portant sur locaux situés [Adresse 9] dans lesquels est exercée l’activité de restauration pour laquelle Monsieur [Y] [R] est immatriculé au RCS de [Localité 22] sous le n° [N° SIREN/SIRET 14]

FIXER à compter du 1er décembre 2015 une indemnité d’occupation à charge de Monsieur [Y] [R] d’un montant mensuel de 1000,00 €

CONDAMNER Monsieur [Y] [R] au paiement de la somme de 16666,66 € à Mesdames [P] et [W] [R] correspondant à leur quote-part d’indemnité d’occupation pour la période du [Date décès 17] 2016 au [Date décès 15] 2021

CONDAMNER Monsieur [Y] [R] au paiement de la somme de 4000,00€ à Monsieur [V] [R] correspondant à sa quote-part d’indemnité d’occupation à compter du [Date décès 15] 2021 et arrêtée au [Date décès 13] 2021

CONDAMNER Monsieur [Y] [R] au paiement de la somme de 3000,00€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

DEBOUTER Monsieur [Y] [R] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles, fins et conclusions.

LE CONDAMNER aux entiers dépens.

RAPPELER l’exécution provisoire de première instance.

Au soutien de leurs prétentions et pour l’essentiel

Au visa des articles 595 alinéa 4 et 815-3 du code civil, ils font valoir qu’ils n’ont pas donné leur accord à la signature du bail, et au visa de l’article 1709 du code civil, et de l’ancien article 1131 du code civil, que le contrat est dépourvu de cause du fait du montant dérisoire du loyer.

S’agissant de l’indemnité d’occupation, ils indiquent que l’activité commerciale n’est pas contestée, que Monsieur [O] [R] usufruitier ne pouvait donner à bail commercial le local sans l’accord des nu propriétaires après le décès de son épouse. Au regard de l’occupation du local, ils estiment qu’une indemnité d’occupation leur est due.

Ils indiquent que le testament de Monsieur [O] [R] ne constitue que des vœux et ne confère pas un caractère gratuit à l’occupation.

Ils soulignent que les travaux d’entretien du local ne sont pas démontrés, et produisent une attestation pour s’opposer au fait que la mise à disposition du local résulterait de l’engagement personnel du défendeur auprès de son père.

Ils précisent que les lieux ont été libérés depuis la délivrance de l’assignation, que l’indemnité d’occupation est calculée sur la période non prescrite, avec décote de 20% sur la base de 80 euros du m² pour le local, et 10 euros du m² pour le parking.

Ils expliquent que Monsieur [T] [R] a été assigné, en qualité de cohéritier pour lui permettre éventuellement de faire valoir ses droits.

*

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 18 juillet 2022, auxquelles il convient de se reporter pour le détail de leur argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [R] [Y] et Monsieur [R] [T], demandent au tribunal de :

A titre principal :

JUGER que Monsieur [Y] [R] a quitté les lieux le [Date décès 13] 2021 ; DEBOUTER Madame [W] [R], Madame [P] [R] et Monsieur [V] [R] de leur demande d’astreinte d’un montant de 500 € ; DEBOUTER Madame [W] [R], Madame [P] [R] et Monsieur [V] [R] de leur demande d’indemnité d’occupation ; JUGER que Monsieur [Y] [R] n’est pas redevable d’une indemnité d’occupation ;

A titre subsidiaire :

FIXER le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 400 € par mois ;JUGER que Monsieur [Y] [R] est fondé à demander le remboursement des sommes qu’il a engagé pour entretenir le bien immobilier ; CONDAMNER l’indivision à rembourser à Monsieur [Y] [R] la somme de 40000 € au titre des frais engagés sur le bien immobilier ; JUGER que Monsieur [T] [R] ne formule aucune demande à l’encontre de son frère [Y] [R].

En tout état de cause :

CONDAMNER Madame [W] [R], Madame [P] [R] et Monsieur [V] [R] au paiement d’une somme de 3000 € au titre de l’article 700 et aux entiers dépens.

Monsieur [Y] [R] soutient avoir quitté les lieux au [Date décès 13] 2021.

Au visa de l’article 578 du code civil, il indique que le bail encourt la nullité du fait de sa conclusion sans le consentement des nu propriétaires, mais souligne qu’il n’est pas redevable d’une indemnité d’occupation en sa qualité de fils.

Monsieur [Y] [R] précise que le local constituait également la résidence principale de l’usufruitier et considère que Monsieur [O] [R] lui a loué gracieusement une partie de son bien immobilier, sur lequel il a financé la rénovation d’un bâtiment existant en restaurant.

Monsieur [Y] [R] explique que le montant du loyer, le fait qu’il prenne à sa charge le paiement de la taxe foncière, l’entretien du bien immobilier et les repas de midi de son père démontrent la volonté de ce dernier de lui accorder une jouissance gracieuse du bien.

Ils indiquent produire des attestations des soins et de l’attention prodigués à leur père.

A titre subsidiaire, Monsieur [Y] [R] sollicite la détermination de l’indemnité d’occupation à la somme de 400 euros, selon attestations de valeur locative, précisant que le local ne bénéficie pas d’un accès indépendant.

Il souligne qu’il a engagé des travaux de rénovation importants qu’il évalue forfaitairement à la somme de 40000 euros.

*

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 octobre 2024 et l’audience de plaidoirie a été fixée au 22 octobre 2024.

A cette date, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et avisés de ce que l’affaire était mise en délibéré.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, en application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal rappelle qu’il n’est pas tenu de statuer sur les «dire et juger» et les «constater» qui ne sont pas des prétentions en ce qu’ils ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert dès lors qu’ils s’analysent en réalité comme le rappel des moyens invoqués.

Sur la nullité du bail commercial

Conformément à l’article 595 alinéa 4 l’usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fond rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. A défaut d’accord du nu-propriétaire, l’usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte.

Il est constant que cette nullité est une nullité relative qui ne peut être invoquée que par le nu propriétaire.

L’usufruitier a seul l’obligation de s’assurer du concours du nu propriétaire pour consentir le bail.

En l’espèce,

Il n’est pas contesté que les accords des nu propriétaires du local sis [Adresse 7] à [Localité 20] (34), nécessaires pour la conclusion du bail commercial, n’ont pas été recueillis.

En conséquence, il convient de prononcer la nullité du bail commercial conclu le 1er décembre 2015 entre Monsieur [O] [R], et Monsieur [Y] [R], exploitant une activité de restauration immatriculée au RCS de [Localité 22] sous le n° [N° SIREN/SIRET 14], portant sur les locaux situés [Adresse 9].

Sur la demande en détermination d’une indemnité d’occupation jusqu’au décès de Monsieur [O] [R] – période du [Date décès 17] 2016 au [Date décès 15] 2021 et demande de condamnation en paiement

Conformément à l’article L145-60 du code de commerce, toutes les actions exercées en vertu d’un bail commercial se prescrivent par deux ans.

Il est constant que l’indemnité d’occupation réclamée à un occupant sans droit ni titre échappe à la prescription biennale applicable en matière de baux commerciaux; puisqu’il s’agit alors d’une indemnité de droit commun.

Conformément à l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce,

Etant donné le prononcé de la nullité du bail commercial, cette nullité emporte l’effacement rétroactif du bail, de sorte que les parties doivent être replacées dans la situation qui était la leur avant la conclusion du bail annulé, en l’absence de bail antérieur.

Il y a donc lieu de déterminer si Monsieur [O] [R] a subi un préjudice résultant de la privation de la jouissance du local, nécessitant la détermination d’une indemnité d’occupation à son profit jusqu’à son décès.

Il est établi, et visualisable sur les vues aériennes produites en pièce n°10 des demandeurs, que le local commercial fait partie d’une propriété composée de plusieurs bâtiments, comprenant notamment le domicile des défunts, Madame [U] [S] épouse [R] et Monsieur [O] [R].

Les défendeurs produisent de nombreuses attestations circonstanciées de clients du restaurant, indiquant y avoir vu attablés Madame [U] [S] épouse [R] et Monsieur [O] [R], puis Monsieur [O] [R] suite au décès de son épouse.

Il se déduit des attestations des aides ménagères en pièces n°16 et n°18, et du dernier domicile de Monsieur [O] [R], que l’aggravation de son état de santé de santé ne lui a plus permis de se rendre quotidiennement au sein du restaurant tenu par son fils et a nécessité son hébergement dans un établissement adapté à son état de santé.

Les demandeurs produisent également une attestation en pièce 9, qui mentionne le fait que les époux [R] étaient régulièrement présents au sein du restaurant tenu par leur fils. Si l’ancien client du restaurant, devenu ami des époux [R] indique avoir été témoin de maltraitance à l’égard de Monsieur [O] [R], il fait état principalement de faits rapportés, non datés qui ne peuvent suffire à contredire les attestations produites en défense.

Par ailleurs, il apparait que le bail commercial porte mention au paragraphe « paiement », outre la valeur de « 1€ symbolique », « l’obligation pour le locataire de supporter les charges liées à la propriété du local, ainsi que le pas de porte et le parking et l’accès, incombant normalement au bailleur : impôts, taxe foncière, voirie, enlèvement des ordures ménagères. » Il est précisé que « cette somme, librement fixée par les parties est définitivement acquise au bailleur et n’a pas à être remboursée à la fin du bail »

Il s’en déduit qu’en tant qu’usufruitier, Monsieur [O] [R] a souhaité laisser à son fils, [Y] [R] la possibilité d’exploiter le local en contrepartie du paiement des charges, sans y ajouter le paiement d’un loyer.

Cette volonté est également confirmée par les dispositions testamentaires de Monsieur [O] [R], portées à l’acte de notoriété, qui mentionnent le souhait de voir ses deux autres fils laisser « leur frère [Y] [R] travailler au restaurant [Adresse 6] à [Localité 20] jusqu’à sa retraite »

Ainsi, il n’est pas démontré que Monsieur [O] [R] a subi un préjudice résultant de la privation de la jouissance du local exploité en tant que restaurant par son fils [Y] [R] au sein de l’ensemble immobilier ou il résidait, nécessitant la détermination d’une indemnité d’occupation à son profit jusqu’à son décès.

En conséquence, la demande en détermination d’une indemnité d’occupation sur la période du [Date décès 17] 2016 au [Date décès 15] 2021 sera rejetée, ainsi que la demande en paiement de la somme de 16.666,66 euros à Mesdames [P] et [W] [R].

Sur la demande en détermination d’une indemnité d’occupation à partir du décès de Monsieur [O] [R] – période du [Date décès 15] 2021 au [Date décès 13] 2021 et demande de condamnation en paiement

Conformément à l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’indemnité d’occupation doit correspondre à la valeur locative. Le montant est donc fixé selon les mêmes critères qu’un loyer déplafonné, sans référence au plafonnement. Il peut être appliqué un abattement notamment au titre de la précarité de l’occupation, ou d’un usage.

Cet abattement est fréquemment de 10 % et peut être porté à 30 % lorsque la procédure a été anormalement longue et les inconvénients particulièrement pénalisants.

Il n’y a pas lieu d’effectuer un abattement pour précarité si le fonds ne nécessite pas de travaux, ou en cas d’augmentation du chiffre d’affaires postérieurement à la date d’effet du congé avec refus de renouvellement.

En l’espèce,

Monsieur [O] [R] est décédé le [Date décès 15] 2021 et Monsieur [Y] [R] indique avoir quitté les lieux le [Date décès 13] 2021.

Il résulte de l’attestation immobilière notariée (pièce n°3 produite en défense), que Monsieur [V] [R], Monsieur [T] [R] et Monsieur [Y] [R], sont devenus pleinement propriétaires du local à hauteur d’un tiers chacun au décès de Monsieur [O] [R] qui en avait recueilli la totalité en usufruit, suite au décès de son épouse.

Ainsi, Monsieur [V] [R] est recevable à solliciter le paiement à son profit du tiers d’une indemnité d’occupation du local sur la période du [Date décès 15] 2021 au [Date décès 13] 2021.

Les demandeurs évaluent le montant du loyer du local commercial en indiquant que le restaurant a une superficie de 253 m² et le parking une superficie de 247m² par production d’une vue aérienne, et un métré réalisé par le logiciel de vue aérienne.

Ils produisent une estimation de prix de loyer commerciaux via le site internet « localcommercial.net », à hauteur de 80 euros par m² de local, et 10 euros par m² de parking.

En défense, il est produit une attestation en date du 27 avril 2022, de la mandataire de l’agence [24] qui précise que le restaurant est composé d’une salle de réception de 68m², d’une cuisine de 45m² et d’une réserve de 10m², que le bien peut être loué pour un montant de 400 euros par mois.

Il est également produit une attestation de loyer d’un conseiller immobilier de l’agence « [18] » en date du 16 novembre 2021, qui mentionne que le « local commercial avec véranda, pièce cuisine » peut être loué à la somme de 420 euros par mois.

La valeur de cette dernière attestation sera retenue, en ce qu’elle prend en considération la véranda, et qu’elle a été établie avant que les lieux ne soient libérés, à une date inclue dans la période nécessitant de définir le montant de l’indemnité d’occupation.

Il n’est pas contesté que seul Monsieur [Y] [R] a exercé l’activité de restaurateur au sein du local, de sorte qu’il sera seul condamné au paiement de l’indemnité d’occupation.

Ainsi, Monsieur [Y] [R] sera condamné à payer à Monsieur [V] [R] la somme de 1680 euros (un tiers de 420euros*12mois) au titre de l’indemnité d’occupation du local commercial sis [Adresse 9] sur la période du [Date décès 15] 2021 au [Date décès 13] 2021.

Sur la demande reconventionnelle de paiement des travaux

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

En l’espèce, en l’absence de justificatifs s’agissant du paiement des travaux d’aménagement du local, la demande sera rejetée.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Conformément aux demandes, sollicitées seulement à l’encontre de Monsieur [R] [Y], ce dernier sera condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Conformément aux demandes, sollicitées seulement à l’encontre de Monsieur [R] [Y], l’équité commande de le condamner, au paiement de la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

PRONONCE la nullité du bail commercial conclu le 1er décembre 2015 entre Monsieur [O] [R] et Monsieur [Y] [R], exploitant une activité de restauration immatriculée au RCS de [Localité 22] sous le n° [N° SIREN/SIRET 14], portant sur les locaux situés [Adresse 9] ;

REJETTE la demande en détermination d’une indemnité d’occupation du local commercial sis [Adresse 9] sur la période du [Date décès 17] 2016 au [Date décès 15] 2021 ;

DEBOUTE Madame [P] [R] et Madame [W] [R] de leur demande en paiement de la somme de 16.666,66 euros au titre de l’indemnité d’occupation du local commercial sis [Adresse 9] sur la période du [Date décès 17] 2016 au [Date décès 15] 2021 ;

FIXE à la somme de 420 euros (QUATRE CENT VINGT EUROS) l’indemnité d’occupation mensuelle du local commercial sis [Adresse 9] sur la période du [Date décès 15] 2021 au [Date décès 13] 2021 ;

CONDAMNE Monsieur [R] [Y] à payer à Monsieur [V] [R] la somme de 1680 euros (MILLE SIX CENT QUATRE VINGT EUROS) au titre de l’indemnité d’occupation du local commercial sis [Adresse 9] sur la période du [Date décès 15] 2021 au [Date décès 13] 2021 ;

DEBOUTE Monsieur [Y] [R] de sa demande en remboursement des frais engagés pour l’entretien du bien immobilier

CONDAMNE Monsieur [R] [Y] à payer à Madame [R] [P], Madame [R] [W] et Monsieur [R] [V], ensemble, la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE Monsieur [R] [Y] aux entiers dépens.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,

Françoise CHAZAL Michèle MONTEIL