N°Minute:25/00606

DOSSIER : N° RG 25/00323 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PO3M

Copie exécutoire à

SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT

expédition à

M. [Z] [P]

Mme [K] [P]

le 25 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 3]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 07 Mai 2025

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Christel DAUDE de la SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocats au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEURS

Monsieur [Z] [P], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

Madame [K] [P], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

Les débats ont été déclarés clos le 01 Avril 2025 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 07 Mai 2025.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 26 mars 2024 ayant pris effet le 29 mars 2024, la S.A. ERILIA a donné à bail à Monsieur [Z] [P] et Madame [K] [P] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 678,88 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 144,71 euros, ainsi qu’un stationnement situé à la même adresse moyennant un loyer mensuel initial de 56,93 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 7,79 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. ERILIA a fait signifier à Monsieur [Z] [P] et Madame [K] [P], par acte d’huissier de justice en date du 2 septembre 2024, un commandement de payer la somme principale de 3 594,28 euros, au titre des loyers et provisions sur charges du logement et du garage, restés impayés, arrêté à la date du 26 août 2024, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

***

Par acte d’huissier de justice délivré à personne le 26 novembre 2024, notifié au représentant de l’État dans le département, la S.A. ERILIA a fait assigner Monsieur [Z] [P] et Madame [K] [P] pour l’audience du 1er avril 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

— le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l’impayé de loyers et de charges,

— l’expulsion de Monsieur [Z] [P] et Madame [K] [P] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamnation de Monsieur [Z] [P] et Madame [K] [P] au paiement de celle-ci,

— la condamnation de Monsieur [Z] [P] et Madame [K] [P] à payer la somme de euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience,

— la condamnation de Monsieur [Z] [P] et Madame [K] [P] aux entiers dépens et à payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 décembre 2024, la SA ERILIA a fait délivrer un procès-verbal de saisie conservatoire de créances au Crédit Agricole.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Monsieur [Z] [P] et Madame [K] [P], daté du 20 janvier 2025. La conclusion est qu’ils ne se sont pas présentés aux convocations du travailleur social.

***

À l’audience du 1er avril 2025, la S.A. ERILIA était représentée par son conseil qui a déposé son dossier. Madame [K] [P] a comparu. Monsieur [Z] [P], son fils, n’était pas présent ni représenté. Madame [P] a indiqué qu’il était hospitalisé.

La S.A. ERILIA a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens ; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 10781,12 euros s’agissant du logement et du stationnement. Elle s’est par ailleurs opposée à des délais de paiement. Elle a précisé que la saisie conservatoire n’était pas encore définitive et qu’en tout état de cause, elle ne solderait pas la dette.

Madame [K] [P] a fait savoir qu’elle souhaitait partir du logement à la fin du mois de mai. De ce fait, elle a indiqué qu’elle allait délivrer le congé par lettre recommandée. Elle a précisé qu’elle souhaitait bénéficier de délais de 24 mois pour solder la dette locative. Elle a expliqué pouvoir payer les éventuelles mensualités puisqu’elle sera logée chez une amie, propriétaire de son logement.

La décision a été mise en délibéré au 7 mai 2025.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge es contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleresse personne morale, la S.A. ERILIA justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité.

La S.A. ERILIA justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose notamment que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail relatif au logement prévoit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance de loyer et six semaines après un commandement de payer, la convention sera résiliée de plein droit.

Le commandement de payer du 2 septembre 2024 vise ces clauses et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail était réunies à la date du 15 octobre 2024, date de résiliation dudit bail.

À compter de la résiliation du bail, Monsieur [Z] [P] et Madame [K] [P], devenus occupants sans droit ni titre, seront tenues de payer des indemnités mensuelles d’occupation de montants équivalents à ceux des loyers augmentés des provisions sur les charges, qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résiliés et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, ces indemnités mensuelles d’occupation seront indexées, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Madame [K] [P] a par ailleurs fait savoir qu’elle allait donner congé au bailleur et quitter le logement à la fin du mois de mai.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Monsieur [Z] [P] et Madame [K] [P] se trouvent redevables de la somme totale de 9 894,77 euros s’agissant du logement et du stationnement, en arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation échus, arrêté au 27 mars 2025, mensualités du mois de mars comprises, selon décompte établi par la bailleresse et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Monsieur [Z] [P] et Madame [K] [P] seront donc solidairement condamnés à payer la somme provisionnelle totale de 9 894,77 euros à la S.A. ERILIA.

Sur les délais de paiement

En l’espèce, Madame [K] [P] n’a pas sollicité l’octroi de délais suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire puisqu’elle va quitter le logement mais a sollicité l’octroi de délais de 24 mois pour apurer la dette locative. Monsieur [Z] [P], absent à l’audience, n’a pas non plus sollicité la suspension de l’acquisition de la clause résolutoire.

En revanche, en vertu de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation des débiteurs et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Ainsi, la situation de Monsieur [Z] [P] et Madame [K] [P] et l’absence de besoins du créancier justifient l’octroi de délais de paiement sur ce fondement.

La dette sera apurée par 23 mensualités de 413€ au plus tard le 10 de chaque mois, outre une dernière étant constituée par le solde de la dette. A défaut de règlement d’une mensualité à son échéance, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible après une mise en demeure adressée au débiteur par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse pendant quinze jours.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 1343-5 du Code civil, durant le délai fixé pour apurer la dette, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Z] [P] et Madame [K] [P], parties perdantes, seront donc solidairement condamnés aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité et la situation économique de Monsieur [Z] [P] et Madame [K] [P] justifient de ne pas faire application de ces dispositions.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 mars 2024 et ayant pris effet le 29 mars 2024 entre la S.A. ERILIA et Monsieur [Z] [P] et Madame [K] [P] concernant l’immeuble à usage d’habitation et le stationnement situés [Adresse 2] sont réunies à la date du 15 octobre 2024,

DÉCLARONS en conséquence Monsieur [Z] [P] et Madame [K] [P] occupants sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 15 octobre 2024,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [Z] [P] et Madame [K] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de leur chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à leurs frais, dans tel garde-meuble désigné par les personnes expulsées ou à défaut par la bailleresse,

FIXONS au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que Monsieur [Z] [P] et Madame [K] [P] devront payer à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le 15 octobre 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés à la bailleresse ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Z] [P] et Madame [K] [P] à payer à la S.A. ERILIA la somme provisionnelle totale de 9894,77 euros, s’agissant du logement et du stationnement, représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 27 mars 2025, mensualités du mois de mars comprises,

AUTORISONS Monsieur [Z] [P] et Madame [K] [P] à apurer la dette en 23 mensualités de 413€ et une 24ème mensualité qui soldera la dette, au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification du jugement, outre une dernière mensualité étant constituée du solde de la dette ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une mensualité l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

RAPPELONS qu’au cours du délai fixé pour apurer la dette, les procédures civiles d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DÉBOUTONS la S.A. ERILIA de ses autres demandes,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Z] [P] et Madame [K] [P] aux dépens,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [Z] [P] et Madame [K] [P],

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et DÉBOUTONS la S.A. ERILIA de sa demande de ce chef,

CONSTATONS l’exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS