N°Minute:25/01467

N° RG 24/01361 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PCYO

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 4]

JUGEMENT DU 23 Juin 2025

DEMANDEUR:

S.A.S. -ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SCPD’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocats au barreau de MONTPELLIER, substituant la SELARL LEVY ROCHE SARDA AVOCATS, avocats au barreau de LYON

DEFENDEUR:

Madame [N] [U], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Sabine CORVAISIER, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 28 Avril 2025

Affaire mise en deliberé au 23 Juin 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 23 Juin 2025 par

Sabine CORVAISIER, Président

assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : la SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT

Copie certifiée delivrée à : Mme [N] [U]

Le 23 Juin 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 octobre 2023 ayant pris effet le 16 octobre 2023, Monsieur [H] [Z] a, par l’intermédiaire de la SARL AGENCE L’ESPADON, donné à bail à Madame [N] [U] un logement à usage situé [Adresse 2]), moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 580 euros, outre une provision sur charges mensuelle initiale à hauteur de 50 euros.

Par acte sous seing privé en date du 10 octobre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution solidaire des engagements de Madame [N] [U].

Par acte de commissaire de justice en date du 14 février 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Madame [N] [U] un commandement de payer la somme principale de 2 520 euros correspondant aux loyers et charges impayés pour la période de novembre 2023 à février 2024, et visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail.

En application de son engagement de caution, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé au bailleur la somme de 11 863,40 euros.

La SARL AGENCE L’ESPADON, agissant en qualité de mandataire du bailleur, lui a délivré quittance subrogative le 08 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice en date 31 mai 2024, délivré à étude et dénoncé le 04 juin 2024 au préfet de l’Hérault par voie électronique avec accusé de réception, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [N] [U] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de :

constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise, en raison des impayés de loyers et de charges,

à défaut, prononcer la résiliation du bail,

ordonner l’expulsion de Madame [N] [U] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

la condamner au paiement de la somme de 3 780 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 février 2024 sur la somme de 2 520 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation,

fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges, et ce à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamner au paiement de celle-ci à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

la condamner au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance, comprenant les frais du commandement de payer,

dire n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Madame [N] [U], en date du 16 juillet 2024. La conclusion est que Madame ne s’est pas présentée aux convocations du travailleur social.

Après la mise en place d’un calendrier de procédure et plusieurs renvois, l’affaire a finalement été évoquée à l’audience du 28 avril 2025.

A cette audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son avocat qui a déposé son dossier, a maintenu ses demandes telles que formées dans son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens, outre actualisation de la dette locative à la somme de 11 863,40 euros par décompte locatif produit à l’audience et arrêté au 14 avril 2025, mensualité d’avril 2025 comprise. Elle a notamment indiqué s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Madame [N] [U] a comparu. Sa demande de renvoi a été refusée eu égard à l’ancienneté du dossier.

La décision a été mise en délibéré au 23 juin 2025 avec possibilité laissée à la défenderesse de transmettre des documents justificatifs de sa situation pendant le cours du délibéré.

Pendant le cours du délibéré, Madame [U] a transmis au tribunal un contrat d’apprentissage conclu le 20 mai 2025. Elle a également indiqué que si une décision négative à son encontre devait être prise, elle sollicitait des délais pour s’organiser.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

En tant que personne morale, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 15 février 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique le 04 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 28 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, l’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Dès lors, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES qui a réglé l’impayé locatif au bailleur peut exercer, en sa qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résiliation du bail aux fins d’éviter que de nouveaux loyers ne viennent à échéance et limiter, ainsi, le montant de la dette cautionnée.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire en raison des impayés :

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, et six semaines après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit en date du 14 février 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait commandement à la locataire d’avoir à payer la somme principale de 2 520 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de février 2024 compris. Ledit commandement vise la clause résolutoire et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité. Il est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 mars 2024, date de résiliation dudit bail.

Il convient en conséquence de constater que par l’effet de la clause résolutoire, le bail s’est trouvé résilié le 27 mars 2024.

À compter de la résiliation du bail, Madame [N] [U], devenue occupante sans droit ni titre, sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux.

Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues aux contrats de bail.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il résulte de la quittance subrogative du 08 avril 2025, qu’en sa qualité de caution, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a payé à la bailleresse la somme totale de 11 863,40 euros pour le compte de Madame [N] [U] au titre des loyers et charges impayés.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit également un décompte arrêté au 14 avril 2025 duquel il ressort que la locataire n’a effectué aucun versement et que sa créance principale s’élève ainsi à la somme de 11 863,40 euros.

Aucun élément ne permet de contester le décompte et la quittance subrogative produits.

Il convient en conséquence de condamner Madame [N] [U] au paiement de la somme de 11 863,40 euros, comprenant la mensualité d’avril 2025, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 14 février 2024 sur la somme de 2 520 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [N] [U] sollicite que des délais de paiement lui soient accordés et propose de régler la somme de 300 euros par mois. Elle indique qu’un rappel d’un an d’allocation logement doit avoir lieu mais a été retardé à cause de l’agence immobilière. Le contrat en alternance qu’elle a transmis pendant le cours du délibéré indique qu’elle va percevoir la somme de 1299 euros.

Elle est également en attente d’une allocation adulte handicapé.

Malgré l’importance de la dette, l’amélioration de la capacité financière de la locataire,permet d’envisager l’octroi de délais dans les conditions prévues au dispositif.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

Madame [N] [U] devra alors également payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution après sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [N] [U], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sera par conséquent déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu, par l’intermédiaire de la SARL AGENCE L’ESPADON, entre Monsieur [H] [Z] et Madame [N] [U] le 14 octobre 2023 ayant pris effet le 16 octobre 2023 concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 2]), sont réunies à la date du 27 mars 2024 ;

CONDAMNE Madame [N] [U] à payer à SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 11863,40 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, arrêtés au 14 avril 2025, mensualité du mois d’avril 2025 comprise, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 février 2024 sur la somme de 2 520 euros, et pour le surplus à compter de la présente décision,

AUTORISE Madame [N] [U] à se libérer de la dette, outre les loyers et les charges courants, en 35 versements mensuels de 330 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette ;

PRÉCISE que chaque versement devra intervenir le 15 du mois, et pour le premier versement, au plus tard le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet, de sorte que, le bail étant résilié, Madame [N] [U] :

— sera tenue de régler immédiatement la totalité des sommes restant dues,

— qu’à défaut pour Madame [N] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par les personnes expulsées ou à défaut par les bailleurs,

— devra payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges courantes applicables au jour de la résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés aux bailleurs ou à leur mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [N] [U] aux dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et, en conséquence, DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande à ce titre ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière, La Juge des contentieux de la protection,