N°Minute:25/00208

DOSSIER : N° RG 24/01104 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PKH7

Copie exécutoire à

SELARL VPNG

expédition à

M. [P] [Z]

Mme [S] [X]

le 06 Février 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 5]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 05 Février 2025

PAR Emmanuelle SERRE, vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDERESSE

Etablissement public ACM HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Alexia ROLAND de la SELARL VPNG, avocats au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEURS

Monsieur [P] [Z], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [S] [X], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Les débats ont été déclarés clos le 14 Janvier 2025 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 05 Février 2025.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 2 novembre 2017, ACM HABITAT a donné à bail à Monsieur [P] [Z] et Madame [S] [X] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 371,30 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 73,40 euros.

Des loyers étant demeurés impayés et l’assurance injustifiée, ACM HABITAT a fait signifier à Monsieur [P] [Z] et Madame [S] [X], par acte d’huissier de justice en date du 26 février 2024, un commandement de payer la somme principale de 1877,77 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 21 février 2024, et de justifier de l’assurance visant la clause résolutoire prévue au bail.

Par acte de commissaire de justice délivré à étude le 07 août 2024, notifié au représentant de l’État dans le département, ACM HABITAT a fait assigner Monsieur [P] [Z] et Madame [S] [X] pour l’audience du 10 décembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

— le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison du défaut de justification de l’assurance locative, et à défaut à raison de l’impayé de loyers et de charges,

— l’expulsion de Monsieur [P] [Z] et Madame [S] [X] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamnation solidaire de Monsieur [P] [Z] et Madame [S] [X] au paiement de celle-ci,

— la condamnation solidaire de Monsieur [P] [Z] et Madame [S] [X] à payer la somme de 2395,13 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience,

— la condamnation solidaire de Monsieur [P] [Z] et Madame [S] [X] aux entiers dépens et à payer la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

À l’audience du 10 décembre 2024, ACM HABITAT était représenté par son conseil. Monsieur [P] [Z] et Madame [S] [X], bien que régulièrement assignés, n’ont pas comparu. Monsieur [P] [Z] étant à l’enterrement de son grand-père, un renvoi a été sollicité.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 14 janvier 2025.

A l’audience du 14 janvier 2025, ACM HABITAT était représenté par son conseil. Monsieur [P] [Z] a comparu. Madame [S] [X], bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu.

ACM HABITAT s’est désisté de sa demande au titre de l’assurance. Il a maintenu ses autres demandes telles que portées dans l’assignation à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens. La dette principale a en outre été actualisée par décompte produit à l’audience, à la somme de 1481,60 euros. ACM HABITAT a par ailleurs accepté que des délais de paiement soient accordés aux locataires pour l’apurement de la dette et indiqué que le paiement du loyer avait repris depuis janvier 2024 et que Monsieur [P] [Z] payait même un peu plus.

Monsieur [P] [Z] a indiqué que Madame [S] [X] était absente en raison d’un rendez-vous médical et qu’elle ne vivait plus dans les lieux depuis 5 ans en raison de leur séparation. Il a reconnu le montant de la dette fixé par le bailleur et a exposé sa situation personnelle, tant familiale que financière et professionnelle, sollicité que le jeu de la clause résolutoire soit suspendu et qu’il soit accordé des délais de 36 mois pour apurer l’arriéré.

Monsieur [P] [Z] a indiqué qu’il était sans emploi et n’avait aucune ressource : il a clôturé une auto-entreprise qui apparaît toujours sur la CAF, le privant ainsi de toute aide. Sa mère l’aide et il devrait percevoir un héritage qui lui permettrait de solder sa dette.

La décision a été mise en délibéré au 05 février 2025.

Motifs

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge du contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleur personne morale, ACM HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité.

ACM HABITAT justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose notamment que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail prévoit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance de loyer et deux mois après un commandement de payer, la convention sera résiliée de plein droit.

Le commandement de payer du 26 février 2024 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 avril 2024, date de résiliation dudit bail.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Monsieur [P] [Z] et Madame [S] [X] se trouvent redevables de la somme de 1481,60 euros en arriéré de loyers et de charges échus, arrêté au 10 janvier 2025, mensualité du mois de décembre comprise, selon décompte établi par le bailleur et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Monsieur [P] [Z] et Madame [S] [X] seront donc solidairement condamnés, en tant que cotitulaires du bail, à payer la somme provisionnelle de 1481,60 euros à ACM HABITAT.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les parties s’accordent pour la suspension des effets de la clause résolutoire par la mise en place d’un plan d’apurement. Il convient donc d’octroyer des délais de paiement dans les conditions prévues au dispositif.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

Monsieur [P] [Z] et Madame [S] [X] devront alors également solidairement payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution après sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les dépens

L’article 491 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [P] [Z] et Madame [S] [X], partie perdante, seront donc condamnés solidairement aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité et la situation économique de Monsieur [P] [Z] et Madame [S] [X] justifient de ne pas faire application de ces dispositions.

ACM HABITAT sera donc débouté de sa demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du Code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc constatée.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 novembre 2017 entre ACM HABITAT et Monsieur [P] [Z] et Madame [S] [X] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 29 avril 2024,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [P] [Z] et Madame [S] [X] à payer à ACM HABITAT la somme provisionnelle de 1481,60 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 10 janvier 2025, mensualité du mois de décembre comprise,

AUTORISONS Monsieur [P] [Z] et Madame [S] [X] à se libérer de la dette, outre le loyer et les charges courants, en 35 versements mensuels de 41,15 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette,

PRÉCISONS que chaque versement devra intervenir le 15 du mois, et pour le premier versement, au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet, de sorte que, le bail étant résilié, Monsieur [P] [Z] et Madame [S] [X] :

— seront solidairement tenus de régler immédiatement la totalité des sommes restant dues,

— qu’à défaut pour Monsieur [P] [Z] et Madame [S] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de leur chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à leurs frais, dans tel garde-meuble désigné par les personnes expulsées ou à défaut par le bailleur,

— devront solidairement payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges courantes applicables au jour de la résiliation de plein droit du bail le 29 avril 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

DÉBOUTONS ACM HABITAT de leurs autres demandes,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [P] [Z] et Madame [S] [X] aux dépens comprenant, s’agissant des dépens actuels et le cas échéant, le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, qui ne seront exigibles qu’au terme du plan susvisé,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [P] [Z] et Madame [S] [X],

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile et DÉBOUTONS ACM HABITAT de sa demande de ce chef,

CONSTATONS l’exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS