N°Minute:25/00641

DOSSIER : N° RG 25/00404 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PQ6V

Copie exécutoire à

SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT

expédition à

M^e Olivia ROUGEOT

le 14 Mai 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 7]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 14 Mai 2025

PAR Emmanuelle SERRE, vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [B], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne assisté de M^e Olivia ROUGEOT, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDERESSE

S.A. ERILIA, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en son – Établissement secondaire, [Adresse 2]

représentée par Maître Christel DAUDE de la SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocats au barreau de MONTPELLIER

Les débats ont été déclarés clos le 08 Avril 2025 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 14 Mai 2025.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 10 août 2023, la SA ERILIA a donné à bail à Monsieur [Z] [B] un immeuble a usage d’habitation en rez-de-chaussée, ainsi qu’un parking accessoire audit logement sis [Adresse 6] à [Localité 5] [Adresse 1]), moyennant un loyer mensuel initial de 283,46 euros et une provision sur charges de 60,21 euros s'.agissant du logement, ainsi qu’un loyer initial de 43,09 euros par mois avec 33,71 euros de provision sur charges mensuelles concernant la place de stationnement, soit une écheance d’un montant total de 420,47 euros payable a terme échu chaque mois.

Se plaignant de nuisances sonores et olfactives émanant de l’appartement n°D03 voisin au sien occupé par Madame [R] [H], Monsieur [Z] [B] a signalé ces désordres à la SA ERILIA à plusieurs reprises par correspondances adressées entre mai 2024 et février 2025, outre un signalement au Préfet de l’HERAULT le 1er janvier 2025.

Se plaignant de la persistance des nuisances susvisées, Monsieur [Z] [B] a fait assigner la SA ERILIA pour l‘audience du 18 mars 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MONTPELLIER statuant en référé, par acte de commissaire de justice délivré à personne le 27 février 2025, aux fins de voir sur le fondement des articles 835 du code de procédure civile, 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989

— Juger le manquement de la SA ERILIA a son obligation de faire jouir Monsieur [Z] [B] paisiblement du logement loue,

— Ordonner la suspension du paiement des loyers à compter de la décision a intervenir, jusqu’à cessation des troubles, soit par le départ de Madame [R] [H], soit par le relogement du demandeur, et ce par le jeu du principe de l’exception d’inéxecution,

— Subsidiairement, ordonner la réduction de moitie du prix du loyer à compter de la décision à intervenir, jusqu’à cessation des troubles, soit par le départ de Madame [R] [H], soit par 1e relogement du demandeur,

— A titre infiniment subsidiaire, ordonner la consignation des loyers et aides sociales entre les mains de la Caisse des dépôt et consignation,

— Condamner la SA ERILIA à verser à Monsieur [Z] [B] les provisions suivantes :

. 2 405,50 euros a valoir sur la réparation de son préjudice de jouissance subi,

. 4 000 euros a valoir sur la réparation de son préjudice moral subi,

— Condamner la SA ERILIA à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

A l’audience du 18 mars 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 8 avril suivant.

Au cours de cette audience, Monsieur [Z] [B], assisté de son avocat, conclut comme suit :

Vu l’article 835 du code de procédure civile

Vu l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989

Vu l’article_1719 du code civil,

Vu la jurisprudence,

JUGER le manquement du bailleur ERILIA a son obligation de faire jouir Monsieur [B] paisiblement du logement loué

SUR LES LOYERS

ORDONNER la suspension du paiement des loyers a compter de la décision à intervenir jusqu’à

cessation des troubles, soit par le départ de Madame [H] soit par le relogement de Monsieur [B], par le jeu du principe d’exception d’inexécution

Subsidiairement

ORDONNER la réduction de moitié du prix du loyer a compter de la décision à intervenir jusqu’à cessation des troubles soit par le départ de Madame [H] soit par le relogementde Monsieur [B]

A titre infiniment subsidiaire

ORDONNER la consignation des loyers et des aides sociales entre les mains de la caisse des dépots et consignation

SUR LES PREJUDICES

CON DAMNER la société ERILIA à régler à Monsieur [B] la somme de 2405,50 € à titre de provision a valoir sur son préjudice de jouissance

CONDAMNER la société ERILIA à régler à Monsieur [B] la somme de 4000 € à titre

de provision a valoir sur son préjudice moral

CONDAMNER la société ERILIA à régler à Monsieur [B] la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du CPC outre aux entiers dépens

EN TOUT ETAT DE CAUSE

DEBOUTER la société ERILIA de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions

En défense, la SA ERILIA, par le biais de son conseil, demande de :

— Renvoyer Monsieur [Z] [B] a mieux se pourvoir,

— Rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de ce dernier,

— Ecarter l’éxecution provisoire de droit,

— Condamner le demandeur à lui verser la somme de 1 000 euros au titre des frais

irrépétibles, outre aux entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux dernières écritures de chacune des parties pour l’exposé de leurs moyens respectifs.

A 1'issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 14 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est en outre constant qu’il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige. Par ailleurs Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision que pourrait éventuellement prendre les juges du fond s’ils étaient saisis de la demande. La contestation est sérieuse lorsqu’elle paraît susceptible de prospérer au fond.

En l’espèce, la défenderesse fait valoir l’existence de contestations dans la mesure où elle relève que l’appréciation de la gravité du trouble de jouissance relève du juge du fond

En l’espèce, Monsieur [Z] [B] entend soulever une exception d’inexécution 1'autorisant à suspendre le paiement des loyers à titre principal. A titre subsidiaire, il réclame la réduction de moitié du prix des loyers ou la consignation des loyers.

Le demandeur indique qu’il ne peut jouir paisiblement de son logement du fait des troubles de voisinage imputés à Madame [R] [H]. Il affirme que malgré ses demandes répétées la bailleresse n’a jamais fait cesser ces désordres. Au soutien de cette affirmation, il produit de multiples correspondances qu’il a adressées à la SA ERILIA, indiquant ne plus pouvoir jouir paisiblement du bien loué en raison principalement des cris, hurlements et injures proférés régulièrement par Madame [H] à toute heure du jour et de la nuit.

De son côté, la SA ERILIA indique qu’elle ne conteste pas la réalité des troubles dénoncés par le demandeur. Elle précise toutefois que la cause de ceux-ci ne peut lui être imputée, n’étant pas restée sans agir pour y remédier. Elle explique avoir sollicité l’ATG, es qualité de curateur puis de tuteur de Madame [H], à de nombreuses reprises depuis avril 2024, pour qu’il intervienne auprès de cette dernière afin de mettre un terme aux troubles dénoncés par Monsieur [B]. Elle ajoute être elle-même intervenue auprès de Madame [H] à cette fin, en vain, suivant sommation interpellative 23 septembre 2024. Compte tenu de l’inertie de l’ATG, la bailleresse indique avoir assigné en référé Madame [H] par acte de commissaire de justice du 30 décembre 2024, pour une 1ere audience fixée au 5 mai 2025.

Enfin, la SA ERILIA justifie avoir entrepris des démarches afin d’être en mesure de proposer un relogement à son locataire.

Ainsi, les demandes formées en référé par Monsieur [B] de suspension de loyer, de diminution ou encore de consignation des loyers ainsi que les demandes au titre du préjudice subi apparaissent soumises à une appréciation sur le fond qu’il n’appartient pas au juge des référés de réaliser, et ce au regard des pièces versées aux débats. En effet, la question de 1'exception d’inexécution au paiement des loyers soulevée par Monsieur [B], en raison de l’inexécution par le bailleur de son obligation d’assurer une jouissance paisible des lieux loues, ne semble pas immédiatement vaine et laisse subsister un doute sur le sens de la décision rendue au fond, soulevant dès lors une contestation sérieuse. Il en est de même de l’appréciation de la faute du bailleur et du lien de causalité qui apparaît en l’état des pièces, soumises

Dans ces conditions, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes formées par Monsieur [B]

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [B], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé au regard de l’existence de contestations sérieuses ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [B] aux dépens ;

LAISSONS à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles ;

CONSTATONS l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS