N°Minute:25/01193

N° RG 24/02478 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PLLQ

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 4]

JUGEMENT DU 06 Mai 2025

DEMANDEUR:

Madame [S] [V] [M], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Audrey LISANTI, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [K] [G] [X], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Frédéric GUIZARD, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [P] [H] épouse [X], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Frédéric GUIZARD, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Caroline PRIEUR, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Philippe REDON

DEBATS:

Audience publique du : 04 Mars 2025

Affaire mise en deliberé au 06 Mai 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 06 Mai 2025 par

Caroline PRIEUR, Président

assisté de Philippe REDON, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Audrey LISANTI

Copie certifiée delivrée à : M^e Frédéric GUIZARD

Le 06 Mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 06 juin 2016 ayant pris effet le 28 juin 2016, Madame [S] [M] a, par l’intermédiaire de son mandataire la SARL DANI, donné à bail à Monsieur [K] [X] et Madame [P] [H] épouse [X] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 1 120 euros, outre une provision sur charges mensuelle initiale à hauteur de 20 euros.

Des loyers et charges demeurant impayés, Madame [S] [M] a, par acte de commissaire de justice en date du 04 avril 2024, fait délivrer à Monsieur [K] [X] et Madame [P] [H] épouse [X] un commandement de payer la somme principale de 3 777,98 euros correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 02 avril 2024, et visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail.

De nouveaux loyers et charges demeurant impayés, Madame [S] [M] a, par acte de commissaire de justice en date du 23 septembre 2024, fait délivrer à Monsieur [K] [X] et Madame [P] [H] épouse [X] un commandement de payer la somme principale de 2 708,19 euros correspondant à l’arriéré locatif arrêté en date du 19 septembre 2024, et visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 novembre 2024, Madame [S] [M] a fait assigner Monsieur [K] [X] et Madame [P] [H] épouse [X] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, à l’audience du 24 février 2025, aux fins de :

prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail d’habitation,ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [X] et Madame [P] [H] épouse [X] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,fixer l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [K] [X] et Madame [P] [H] épouse [X] au montant des loyers, charges comprises, avec indexation, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux, et les condamner solidairement au paiement de celle-ci,condamner solidairement Monsieur [K] [X] et Madame [P] [H] épouse [X] au paiement de la somme de 1 302,73 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 25 novembre 2024,condamner solidairement Monsieur [K] [X] et Madame [P] [H] épouse [X] au paiement de la somme de de 900 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,condamner solidairement Monsieur [K] [X] et Madame [P] [H] épouse [X] aux dépens, en ce compris les commandements de payer des 04 avril 2024 et 23 septembre 2024.

L’affaire été évoquée à l’audience du 04 mars 2025.

A cette audience, Madame [S] [M], représentée par son avocat, a sollicité :

Vu les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu les dispositions de l’article 1217, 1224 et 1227 du code civil,

PRONONCER la résiliation du bail unissant Madame [S] [M] d’une part et Monsieur [K] [X] et Madame [P] [H] épouse [X] d’autre part.

ORDONNER, par conséquent, l’expulsion de Monsieur [K] [X] et Madame [P] [H] épouse [X] et de toute personne dans les lieux de leur chef et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu.

CONDAMNER solidairement Monsieur [K] [X] et Madame [P] [H] épouse [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalent au loyer, soit 1 282,73€ outre une provision sur charges de 20€ et ce jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés.

DIRE que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru a la date de la décision à intervenir.

CONDAMNER solidairement Monsieur [K] [X] et Madame [P] [H] épouse [X] a la somme de 900€ par application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens en ce compris les frais de commandement du 4 avril 2024 et 23 septembre 2024.

Elle soutient que les locataires ne s’acquittent pas régulièrement et à échéance du paiement du loyer et des charges depuis leur entrée dans le logement en 2016. Elle indique que deux commandements de payer ont été délivrés le 04 avril 2024 et le 23 septembre 2024 mais qu’ils ont été régularisés dans les deux mois. Elle souligne que, si les locataires sont à jour du paiement des loyers et des charges au jour de l’audience, les paiements n’ont été effectués qu’en raison de la délivrance des commandements de payer, visant la clause résolutoire. Elle sollicite par conséquent que soit prononcée la résiliation judiciaire du contrat de bail pour manquement des locataires à leur obligation de payer le loyer et les charges régulièrement et à échéance.

En défense, Monsieur [K] [X] et Madame [P] [H] épouse [X], également représentés par leur avocat, ont conclu :

Vu les dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

Débouter Madame [M] de tous ses chefs de demande et de toutes contestations,

Condamner Madame [M] par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile au

paiement de la somme de 900,00 € ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils expliquent qu’en raison de difficultés familiales et professionnelles ils n’ont plus été en mesure de s’acquitter du paiement du loyer à échéance. Ils soulignent cependant que les causes des commandements de payer délivrés par la bailleresse ont bien été régularisées dans les deux mois, et précisent qu’au jour de l’audience l’ensemble des loyers et charges dus a été payé, y compris pour la mensualité de février 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 06 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire du bail

Conformément aux dispositions des articles 1728, 1103 du code civil, de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste à payer le loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Le juge peut sur le fondement des dispositions de l’article 1224 du code civil (ancien article 1184 du code civil), prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l’une des parties ne satisfait pas à son engagement.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats (commandement de payer du 04 avril 2024, commandement de payer du 23 septembre 2024, décompte locatif) que le compte locatif de Monsieur [K] [X] et Madame [P] [H] épouse [X] est régulièrement débiteur depuis leur entrée dans les lieux le 28 juin 2016 et que les paiements des loyers et charges effectués par ces derniers sont irréguliers et souvent tardifs, réalisés après échéance.

Monsieur [K] [X] et Madame [P] [H] épouse [X] justifient être à jour du paiement des loyers et charges, mensualité de février 2025 comprise, au jour de l’audience. Il convient néanmoins de constater que l’arriéré locatif n’a été régularisé qu’après la délivrance des commandements de payer visant la clause résolutoire prévue au bail.

Les locataires ont ainsi manqué à leur obligation au paiement des loyers et charges à échéance. Ces manquements constituent des faits répétés, suffisamment graves, pour justifier la résiliation du contrat de bail à effet du prononcé de la présente décision.

Sur l’expulsion

Monsieur [K] [X] et Madame [P] [H] épouse [X] devenant occupants sans droit ni titre à compter du prononcé du présent jugement, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef.

Il convient de rappeler que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux prévus par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation

À compter de la résiliation du bail, Monsieur [K] [X] et Madame [P] [H] épouse [X], devenus occupants sans droit ni titre, seront solidairement tenus de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, à compter du prononcé du présent jugement et jusqu’à l’entière libération des lieux.

Conformément au principe de la réparation intégrale, et afin de préserver les intérêts de Madame [S] [M], cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Il convient de constater que Madame [S] [M] ne sollicite plus, dans ses dernières conclusions, la condamnation à Monsieur [K] [X] et Madame [P] [H] épouse [X] au titre de loyers et charges impayés.

En tout état de cause, il ressort du décompte locatif versé aux débats, en date du 20 février 2025, que l’arriéré locatif a été régularisé en date du 10 février 2025.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [K] [X] et Madame [P] [H] épouse [X], parties perdantes, seront condamnées in solidum aux dépens, en ce compris les commandements de payer des 04 avril 2024 et 23 septembre 2024.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, condamnés aux dépens, Monsieur [K] [X] et Madame [P] [H] épouse [X] seront condamnés in solidum à verser à Madame [S] [M] la somme de 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu en date du 06 juin 2016 ayant pris effet le 28 juin 2016 entre Madame [S] [M] et Monsieur [K] [X] et Madame [P] [H] épouse [X] portant sur un logement situé [Adresse 3], à compter de la présente décision ;

DECLARE en conséquence Monsieur [K] [X] et Madame [P] [H] épouse [X] occupants sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [K] [X] et Madame [P] [H] épouse [X] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de leur chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par la bailleresse ;

FIXE au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que Monsieur [K] [X] et Madame [P] [H] épouse [X] devront payer à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés à la bailleresse ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [X] et Madame [P] [H] épouse [X] à verser à Madame [S] [M] l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [X] et Madame [P] [H] épouse [X] aux dépens, en ce compris les commandements de payer des 04 avril 2024 et 23 septembre 2024 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [X] et Madame [P] [H] épouse [X] à verser à Madame [S] [M] la somme de 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de l’Hérault en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier La Juge des contentieux de la protection