COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

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N° : N° RG 24/05852 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PLJK

Pôle Civil section 1

Date : 13 Novembre 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEUR

SDC DE LA RESIDENCE EURYDICE II dont le siège social est sis [Adresse 4] – [Localité 3] représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET PECOUL, immatriculée au RCS de MONTPELLIER sous le numéro 322 747 486, dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par M^e Cyrille CAMILLERAPP, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR

Monsieur [T] [I] domicilié [Adresse 5], à [Localité 6] selon la dernière notification faite au syndic et au [Adresse 1] à [Localité 7] selon les informations figurant sur la matrice cadastrale,

n’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Christine CASTAING

Juge unique

assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 08 Septembre 2025

MIS EN DELIBERE au 13 Novembre 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 13 Novembre 2025

FAITS ET PROCÉDURE

[T] [I] est propriétaire des lots n°51 et 63 au sein de la copropriété située [Adresse 4] à [Localité 3].

Par exploit de commissaire de justice en date du 26 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] située [Adresse 4] à [Localité 3], représenté son syndic en exercice, la SAS CABINET PECOUL, a fait assigner [T] [I] devant le tribunal judiciaire de Montpellier en paiement des charges de copropriété impayées.

En l’état de son assignation, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa des articles 10, 10-1, 14-1, 30 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, des articles 35, 36 et suivants, 61-1 du décret du 17 mars 1967, des articles 1240 et 1342-10 du code civil et de l’article L313-2 du Code monétaire et financier de :

— condamner [T] [I] au paiement de la somme de 13.310,75 € au titre de l’arriéré des charges arrêté au 25 octobre 2024 et des frais de recouvrement, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 mars 2021,

— dire que le taux d’intérêt applicable sera celui fixé pour les créances des personnes physique n’agissant pas pour des besoins professionnels et ce en application de la jurisprudence qui assimile les syndicats à un non professionnel,

— condamner [T] [I] au paiement de la somme de 1.300€ à titre de dommages et intérêts au titre de sa résistance abusive,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner [T] [I] au paiement de la somme de 2.400€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût des commandements de payer, les droits et émoluments des actes de commissaire de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement mis à la charge du débiteur en application de l’article 10-1 de la loi du juillet 1965.

Au soutien de ses demandes, il expose que [T] [I], propriétaire de plusieurs autres lots au sein de la copropriété ne règle pas les appels de fonds.

[T] [I], régulièrement assigné, n’a pas constitué avocat.

La clôture de la procédure a été ordonnée par décision du 8 avril 2025.

A l’issue de l’audience du 8 septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En l’absence du défendeur, il appartient au tribunal, conformément à l’article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, de vérifier la recevabilité et le bien-fondé de la demande.

➢Sur le paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 revêtant un caractère d’ordre public, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges de la copropriété en contrepartie de l’usage qu’ils ont de la chose commune.

Les charges sont exigibles dès lors qu’elles ont été votées en assemblée générale et il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit auprès de l’un de ses membres le recouvrement de charges, d’apporter la preuve que le copropriétaire concerné est effectivement débiteur des sommes réclamées.

A l’appui de sa demande en paiement de la somme de 13.310,75 € au titre de l’arriéré des charges arrêté au 25 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires produit les pièces suivantes :

— un relevé de propriété permettant d’attester que le défendeur est propriétaire des lots objets du présent litige ;

— relevés de compte en date des 1er et 25 octobre 2024 mentionnant un solde débiteur de 13.310,75€,

— un relevé de compte en date du 4 septembre 2025 mentionnant un solde débiteur de 15.251,42€,

— une mise en demeure en date du 13 septembre 2021 réclamant à [T] [I] la somme de 4.449,19 € au titre des charges impayées,

— une mise en demeure avec accusé de réception en date du 24 novembre 2021 réclamant à [T] [I] la somme de 4.593,61 € au titre des charges impayées,

— une mise en demeure avec accusé de réception en date du 17 février 2022 réclamant à [T] [I] la somme de 4.478,03 € au titre des charges impayées,

— une mise en demeure en date du 1er septembre 2022 réclamant à [T] [I] la somme de 6.306,60€ au titre des charges impayées,

— un commandement de payer la somme de 3.831,91€ en date du 3 mars 2021,

— un commandement de payer la somme de 5.386,81 € en date du 10 juin 2022,

— les contrats de syndic applicables du 31 mars 2019 au 30 mars 2020, du 31 mars 2020 au 30 mars 2021, du 1er avril 2021 au 31 mars 2022 et du 1er avril 2022 au 31 mars 2023, avec notamment les frais de recouvrement susceptibles d’être mis à la charge du seul copropriétaire concerné tels que les frais de mise en demeure et les frais de relance,

— les procès-verbaux des assemblées générales du 27 février 2020, 1er avril 2021, 3 mars 2022, 14 mars 2023 et 3 avril 2024, desquels il ressort que les budgets ont été approuvés pour les exercices concernés,

— les appels de fonds sur la période concernée, soit les exercices 2020 à 2025,

— les factures frais de syndic, de commissaire de justice et d’avocats.

Il ressort de l’ensemble de ces documents que toutes les sommes échues mentionnées dans le relevé de compte propriétaire en date du 25 octobre 2024 correspondent à des budgets définitivement votés pour les charges générales et les travaux, et à des budgets prévisionnels pour les charges générales et les travaux approuvés lors des assemblées générales précitées, de sorte qu’elles sont dues par [T] [I], étant précisé que le solde antérieur de 1.950,78 € est justifié par l’imputation des versements effectués par le défendeur les 10 janvier et 5 février 2019 sur les dettes les plus anciennes, conformément aux dispositions de l’article 1342-10 du code civil.

Le syndicat de copropriétaires sollicite également la somme totale de 998,74 € se décomposant comme suit : 36 € pour les frais de mise en demeure en date du 23 novembre 2020, 72 € pour les frais de mise en demeure en date du 24 février 2021, 72 € pour les frais de mise en demeure en date du 13 septembre 2021, 36 € pour les frais de mise en demeure en date du 24 novembre 2021, 36 € pour les frais de mise en demeure en date du 17 février 2022, 72 € pour les frais de mise en demeure en date du 25 mai 2022, 72 € pour les frais de mise en demeure en date du 26 août 2022, 150 € pour les frais de mise en demeure en date du 30 novembre 2022, 152,03 € pour les frais d’un commandement de payer en date du 4 mars 2021, 180,71 € pour les frais d’un commandement de payer en date du 10 juin 2022, 120 € (60x2) pour les frais d’avocat datés des 3 septembre 2021 et 1er septembre 2022.

Or, force est de constater qu’il résulte de ce même décompte que le montant des frais de recouvrement facturés à [T] [I] s’élève en réalité à la somme de 1.238,74 € et que sur l’ensemble de ces actes, il convient de conserver uniquement les mises en demeure avec accusés de réception versées aux débats, soit celles des 24 novembre 2021 et 17 février 2022 pour un montant chacune de 36 €, montant correspondant au contrat de gestion conclu avec le syndic et le coût des commandement de payer du 3 mars 2021 et 10 juin 2022 pour 152,03 € et 180,71 € conformément aux coûts mentionnés sur les actes.

Les autres montants de facturation relatifs aux constitutions de dossiers aux auxiliaires de justice ne sont pas justifiés, n’étant prévus au contrat qu’en cas de «diligences exceptionnelles» non justifiées en l’espèce, le syndicat des copropriétaires se bornant à produire les factures du syndic.

Dès lors, l’ensemble des frais sollicités au titre des honoraires de suivi contentieux sera écarté, étant par ailleurs relevé que les frais de suivi du dossier avocat sont de nature à être pris en compte au titre des frais irrépétibles demandés dans la cadre de la présente instance.

Dans ces conditions, il convient de condamner [T] [I] au paiement de la somme de 12.072,01 € au titre des charges échues et exigibles arrêtées au 1er octobre 2024, avec intérêt au taux légal à compter du 3 mars 2021 sur la somme de 3.831,91€ et à compter de l’assignation pour le surplus.

Il convient également de condamner [T] [I] au paiement de la somme de 404,74€ au titre des frais de recouvrement.

➢Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les manquements répétés et réguliers d'[T] [I] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il y a donc lieu de condamner [T] [I] à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 200 € à titre de dommages et intérêts.

➢Sur les dépens et les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Selon l’article 695 du code de procédure civile, les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution sont limitativement énumérés.

Les frais mentionnés à l’article 10 -1, a), de la loi du 10 juillet 1965 ne constituent pas des dépens.

Le Tribunal ne peut donc faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires de condamnation aux dépens, en ce compris le coût des commandements de payer, les droits et émoluments des actes de commissaire de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement mis à la charge du débiteur en application de l’article 10-1 de la loi du juillet 1965.

[T] [I] qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance, exclusion faite du coût des commandements de payer, des droits et émoluments des actes de commissaire de justice et du droit de recouvrement et d’encaissement mis à la charge du débiteur en application de l’article 10-1 de la loi du juillet 1965.

L’équité commande de condamner [T] [I] à verser au syndicat des copropriétaires, la somme de 1.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

➢Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que conformément à l’article 514 du code de procédure civile applicable en l’espèce, l’exécution provisoire est de droit et aucun motif ne permet de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

CONDAMNE [T] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] située [Adresse 4] à [Localité 3], représenté par son syndic, la somme de 12.072,01 € au titre des charges de copropriété dues arrêtées au 1er octobre 2024, comprenant le premier appel de fonds 2024/2025 ;

DIT que cette somme produira intérêt au taux légal à compter du 3 mars 2021 sur la somme de 3.831,91€ et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE [T] [I] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] située [Adresse 4] à [Localité 3], représenté par son syndic, la somme de 404,74€ au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE [T] [I] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] située [Adresse 4] à [Localité 3], représenté par son syndic, la somme de 200 € à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE [T] [I] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] située [Adresse 4] à [Localité 3], représenté par son syndic, la somme de 1.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [T] [I] aux dépens ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE