TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-[Z] DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 24/03592 – N° Portalis DB32-W-B7I-DBAKO

N° MINUTE : 26 / 0038

JUGEMENT

DU 30 Janvier 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

S.C.I. [I], dont le siège social est sis [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Isabelle ANDRE ROBERT avocat au barreau de SAINT-[Z]-DE-LA-REUNION

à :

Madame [T] [W] épouse [M], demeurant [Adresse 1]

Non comparante, ni représentée

DÉBATS : A l’audience publique du 01 Décembre 2025

DÉCISION : Réputée contradictoire

Prononcée par Wendy THY-TINE, juge placée, déléguée dans les fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-[Z] selon ordonnance de la Première Présidence de la Cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion en date du 26 juin 2025, assistée de Odile ELIZEON, faisant fonction de greffier

CE à M^e Isabelle ANDRE-ROBERT

CCC à M. Le Préfet de la Réunion

Le

N° RG 24/03592 – N° Portalis DB32-W-B7I-DBAKO – page /

Tribunal judiciaire de Saint-[Z] – décision du 30 Janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 1er octobre 2019, Monsieur [Z] [J] et Madame [P] [J] ont donné à bail à Madame [T] [W] épouse [M] un logement sis [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 780 euros, dont 30 euros de provision sur charges.

Par courrier en date du 29 novembre 2019, Madame [T] [W] épouse [M] a été informée par notaire, du changement de propriétaire et de la poursuite du bail selon les mêmes modalités.

Par courrier en date du 1er février 2021, contresigné le 09 février 2021, la SCI [I] a également notifié à Madame [T] [W] épouse [M] être le nouveau propriétaire de l’immeuble.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, la SCI [I] a fait signifier le 10 mai 2024 à Madame [T] [W] épouse [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et précisant son intention de s’en prévaloir à défaut de paiement de la somme en principal de 3 120 euros, hors coût de l’acte dans un délai de deux mois et l’a mis en demeure de justifier de l’occupation du logement dans un délai d’un mois.

C’est dans ce contexte que suivant exploit de commissaire de justice remis à personne le 31 juillet 2024, la SCI [I] a fait assigner Madame [T] [W] épouse [M] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de SAINT-[Z] aux fins de résiliation du bail litigieux par acquisition de clause résolutoire, d’expulsion et de condamnation à payer.

A l’audience du 09 décembre 2024, l’affaire a été renvoyée pour permettre à la demanderesse de faire des observations sur la notification du changement de propriétaire, la demande de délais de paiement dans le cadre du diagnostic social et financier et le changement d’adresse de la défenderesse.

L’affaire a été retenue à l’audience du 14 avril 2025 et mise en délibéré au 17 juin 2025.

Compte tenu de difficultés de service, le Juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 8 décembre 2025.

La SCI [I], représentée par son avocat, s’en est remis à ses dernières écritures, régulièrement notifiées par lesquelles elle demande à la juridiction de céans, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— déclarer son action recevable et bien fondée,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 11 juillet 2024 du bail litigieux,

— juger que la défenderesse est occupante sans droit ni titre des lieux litigieux depuis le 11 juillet 2024 et qu’elle n’a pas produit ses attestations d’assurance pour les années 2023 et 2024,

— ordonner l’expulsion de la défenderesse des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et de la force armée et ce sous peine, passé un délai d’un mois de la signification de la décision à intervenir, du paiement d’une astreinte de 200 euros par jour de retard,

— ordonner la séquestration aux frais de la défenderesse, à ses risques et périls, des objets garnissant les lieux litigieux dans tel garde-meubles qu’il plaira à la juridiction qu’il plaira de désigner,

— condamner la défenderesse à lui payer solidairement la somme de 8 060 euros, au titre des arriérés de loyers et des indemnités d’occupation dues au 10 septembre 2024, date de son départ effectif, comprenant les 131,90 euros de frais de procédure (commandement de payer) et somme qui sera augmentée des intérêts de droit à compter du jour de la demande sous réserve des loyers, charges indemnités d’occupation révisables échus et à échoir à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ définitif et complet de la défenderesse ainsi que tous occupants de son chef,

— dire que tout dépôt de garantie versé par la défenderesse sera conservé par la SCI [I],

— condamner solidairement la défenderesse à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la défenderesse aux entiers dépens, dont le coût du commandement de payer, de l’assignation et des frais d’expulsion.

Citée à personne puis régulièrement avisée, Madame [T] [W] épouse [M] n’a pas comparu.

Le diagnostic social et financier dressé le 19 septembre 2024 est parvenu au greffe de la juridiction avant l’audience. Il en ressort que Madame [T] [W] épouse [M] a déménagé à [Localité 6] ; qu’elle perçoit le revenu de solidarité active à hauteur de 850 euros par mois et des allocations sociales et familiales à hauteur de 1 486 euros par mois et supporte la charge de quatre enfants mineurs. Dans le cadre de cette évaluation, Madame [T] [W] épouse [M] n’a pas contesté le principe de la dette locative, a confirmé avoir quitté les lieux le 12 septembre 2024 et a sollicité la mise en place d’un plan d’apurement.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de la partie demanderesse, il est expressément renvoyé à ses écritures, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 30 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les « demandes » tendant à « dire » et « juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 768 du code de procédure civile de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur la comparution des parties

En l’espèce, Madame [T] [W] épouse [M] n’a pas comparu et ce alors qu’elle a été régulièrement assignée par exploit de commissaire de justice remis à personne.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, malgré son absence, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort.

Il sera, par ailleurs, rappelé que conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, le juge statut sur le fond et ne fait droit aux demandes que dans la mesure où il les estime régulières, recevables et bien fondées.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En application de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Réunion par voie dématérialisée le 1er août 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, l’article 24-I alinéa 4 de la même loi prévoit que lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

De plus, l’article 24-II de la même loi, prévoit que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, la SCI [I] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 28 mai 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 juillet 2024.

L’action est donc recevable et sera déclarée comme telle.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1353 du même code dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon les articles 1728 et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoyait, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du bail d’habitation litigieux, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

En l’absence de disposition transitoire prescrivant l’application immédiate aux contrats en cours contenue dans la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, il sera fait application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur au jour de la conclusion du contrat de bail et dès lors de la clause résolutoire telle que prévue contractuellement dans le cadre du présent litige.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties le 1er octobre 2019 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

La société bailleresse justifie avoir signifier le 10 mai 2024 à Madame [T] [W] épouse [M] un commandement de payer les loyers faisant mention de l’existence de cette clause insérée dans le bail pour la somme en principal de 3120 euros.

Il ressort du décompte versé par la demanderesse que Madame [T] [W] épouse [M] n’a procédé à aucun versement depuis août 2023.

Dès lors, le commandement de payer signifié le 10 mai 2024 étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 10 juillet 2024.

Sur l’expulsion et le sort des meubles

Il ressort des éléments du dossier que Madame [T] [W] épouse [M] a quitté les lieux litigieux le 10 septembre 2024. Ainsi, il n’y a plus lieu de statuer sur la demande tendant à ordonner son expulsion sous astreinte, celle-ci étant devenue sans objet.

De même, un état des lieux ayant été établi contradictoirement à la sortie de la locataire, il n’y a plus lieu de statuer sur la demande tendant à ordonner la séquestration des objets éventuellement laissés dans les lieux litigieux.

La demanderesse sera, par conséquent, déboutée des demandes formulées à ce titre.

Sur l’arriéré locatif

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

A cet égard, il faut rappeler que les frais de recouvrement entrepris antérieurement à la présente instance et sans titre exécutoire restent à la charge du créancier lorsqu’ils concernent un acte dont l’accomplissement n’est pas prescrit par la loi en vertu de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

De même, le coût des actes prescrits par la loi sont recouvrés au titre des dépens d’instance et ne saurait donc être intégré à l’arriéré locatif.

En l’espèce, Madame [T] [W] épouse [M] est tenue, selon les termes du contrat de location, d’un loyer d’un montant de 780 euros par mois, provision sur charges comprise.

La SCI [I] produit un décompte démontrant qu’elle n’honore plus le paiement de son loyer depuis le mois d’août 2023.

La défenderesse, non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette.

Aussi, elle sera condamnée à verser la somme de 7020 euros au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 10 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 3120 euros et de l’assignation pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation

Une indemnité d’occupation est due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant. Elle constitue la contrepartie de la jouissance des locaux dont le bail a pris fin et la compensation du préjudice résultant pour le bailleur de la privation de la libre disposition des lieux.

En occupant sans droit ni titre les lieux auparavant loués depuis la résiliation du bail effective le 10 juillet 2024, Madame [T] [W] épouse [M] a causé un préjudice à la société bailleresse qui sera réparé par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié payable à compter du 11 juillet 2024 jusqu’à la date de la libération effective des lieux et remise des clefs, soit le 10 septembre 2024, et révisable dans les conditions fixées contractuellement.

Dès lors, elle sera condamnée à verser à la SCI [I] la somme de 1040 euros au titre des indemnités d’occuption dues au 10 septembre 2024, date de libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les délais de paiement

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Madame [T] [W] épouse [M] ne s’étant pas présentée à l’audience, le tribunal ne peut lui accorder d’office des délais de paiement en application des nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 en vigueur le 29 juillet 2023, en l’absence d’éléments actualisés concernant sa situation financière, étant relevé que selon le diagnostic social et financier, elle bénéficie des minimas sociaux de sorte qu’elle ne semble pas en situation de rembourser l’arriéré locatif dans le délai légal.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Madame [T] [W] épouse [M] , qui succombe, sera tenue des dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 10 mai 2024 et de l’assignation en justice.

Compte tenu de la durée de l’instance et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société bailleresse, la défenderesse sera condamnée à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, qui n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE recevable l’action en résiliation de bail présentée par la SCI [I], prise en la personne de son représentant légal ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er octobre 2019 entre M. [Z] [J] ou Mme [P] [J] et Madame [T] [W] épouse [M], repris par la SCI [I] concernant le logement situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 10 juillet 2024 ;

CONDAMNE Madame [T] [W] épouse [M] à payer à la SCI [I], prise en la personne de son représentant légal, la somme de 7020 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 10 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compte du commandement de payer pour la somme de 3 120 euros et de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [T] [W] épouse [M] à payer à la SCI [I], prise en la personne de son représentant légal, la somme de 1040 euros au titre des indemnités d’occupations dues à compter du 11 juillet 2024 jusqu’au 10 septembre 2024, date de libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

RAPPELLE qu’en cas de mise en place d’une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure ;

DIT n’y avoir lieu à délais de paiement ;

DEBOUTE la SCI [I], prise en la personne de son représentant légal du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [T] [W] épouse [M] à payer à la SCI [I], prise en la personne de son représentant légal, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [T] [W] épouse [M] aux entiers dépens de la présente procédure, en ce compris le coût du commandement de payer du 10 mai 2024 et de l’assignation ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de [Localité 5] en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 30 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Wendy THY-TINE, Juge placée déléguée aux fonctions de juge des contentieux de la protection et par la greffière.

LE GREFFIER LE JUGE