N°Minute:25/00473

N° RG 24/02279 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PI6O

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Site Méditerranée

JUGEMENT DU 03 Février 2025

DEMANDEUR:

Monsieur [R] [E] [S] [L]

représenté par Maître Christophe BLONDEAUT de la SELARL BPG AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [I] [O], demeurant [Adresse 2] – [Localité 1]

non comparante, ni représentée

Monsieur [D] [O], demeurant [Adresse 2] – [Localité 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Sabine CORVAISIER, première Vice Présidente au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 09 Décembre 2024

Affaire mise en deliberé au 03 Février 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 03 Février 2025 par

Sabine CORVAISIER, Président

assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Maître Christophe BLONDEAUT de la SELARL BPG AVOCATS

Copie certifiée delivrée à :

Le 03 Février 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 novembre 2017 ayant pris effet le même jour, Monsieur [R] [L] a, par l’intermédiaire de son mandataire la SA IMMOBILIER SAINT CLEMENT, donné à bail à Monsieur [D] [O] et Madame [I] [O] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], [Localité 1] moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 540 euros, outre une provision sur charges mensuelle à hauteur de 100 euros et une provision mensuelle sur la taxe d’ordures ménagères à hauteur de 16 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 avril 2023, Monsieur [R] [L] a fait signifier à Madame [I] [O] et Monsieur [D] [O] un congé pour vendre avec un préavis fixé au 19 novembre 2023.

Un procès-verbal de constat a été établi par un commissaire de justice en date du 23 novembre 2023 à la demande de Monsieur [R] [L] duquel il ressort que Madame [I] [O] et Monsieur [D] [O] se sont maintenus dans le logement postérieurement au préavis fixé au 19 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 octobre 2024, Monsieur [R] [L] a fait assigner Madame [I] [O] et Monsieur [D] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier, à l’audience du 09 décembre 2024, sur le fondement de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989, et sollicite :

le constat de la validité du congé pour vente signifié à Madame [I] [O] et Monsieur [D] [O] en date du 14 avril 2023,

l’expulsion de Madame [I] [O] et Monsieur [D] [O] et de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

la fixation d’une indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises, et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamnation solidaire de Madame [I] [O] et Monsieur [D] [O] au paiement de celle-ci,

la condamnation in solidum de Madame [I] [O] et Monsieur [D] [O] au paiement de la somme de 187,56 euros au titre des frais de constat de commissaire de justice,

la condamnation in solidum de Madame [I] [O] et Monsieur [D] [O] au paiement de la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

la condamnation in solidum de Madame [I] [O] et Monsieur [D] [O] aux entiers dépens.

A l’audience du 09 décembre 2024, Monsieur [R] [L], représenté par son conseil qui a déposé son dossier, a maintenu ses demandes telles que portées dans son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Madame [I] [O] et Monsieur [D] [O], bien que régulièrement assignés, n’ont pas comparu ni n’ont été représentés.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 03 février 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la validité du congé pour vente

En application de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989, I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué […] Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. […]

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. […]

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice. […]

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu’au troisième degré inclus, sous la condition que l’acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l’expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au 1° de l’article L. 126-17 du code de la construction et de l’habitation.

Dans les cas de congés pour vente prévus à l’article 11-1, l’offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l’une des obligations relatives au congé pour vente d’un accord conclu en application de l’article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l’annulation du congé.

Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l’engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l’article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation. […]

V. – Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.

En l’espèce, par acte de commissaire de justice en date du 14 avril 2023, Monsieur [R] [L] a informé Madame [I] [O] et Monsieur [D] [O] de son refus de renouveler le bail d’habitation aux fins de vendre le logement. Ce congé est valide puisque, conformément aux dispositions précitées, il mentionne le motif allégué et respecte le délai de 6 mois, le bail devant prendre fin le 19 novembre 2023.

Madame [I] [O] et Monsieur [D] [O] sont ainsi occupants sans droit ni titre du logement depuis le 20 novembre 2023 du fait du congé. Il convient, en conséquence, d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupant de leur chef, si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi.

Madame [I] [O] et Monsieur [D] [O] seront également tenus de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié à compter du 19 novembre 2023, date de résiliation du bail.

Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues aux contrats de bail.

Sur les frais du procès-verbal de constat dressé par le commissaire de justice

Monsieur [R] [L] sollicite la condamnation in solidum de Madame [I] [O] et Monsieur [D] [O] à lui verser la somme de 187,56 euros au titre du frais de constat de commissaire de justice en date du 23 novembre 2023.

Il verse aux débats le procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 23 novembre 2023 qui constate le maintien des locataires au sein du logement postérieurement au préavis fixé par le congé de vente, moyennant un coût à hauteur de 187,56 euros.

Madame [I] [O] et Monsieur [D] [O] seront par conséquent condamnés à verser la somme de 187,56 euros à Monsieur [R] [L] au titre du frais de constat de commissaire de justice en date du 23 novembre 2023.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mettre la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Madame [I] [O] et Monsieur [D] [O], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, Madame [I] [O] et Monsieur [D] [O], condamnés aux dépens, seront condamnés à verser à Monsieur [R] [L] la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’exécution provisoire de la décision à intervenir sera donc rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

CONSTATE la validité du congé pour vendre délivré par Monsieur [R] [L] à Madame [I] [O] et Monsieur [D] [O] en date du 14 avril 2023 pour le 19 novembre 2023 portant sur le logement situé [Adresse 2], [Localité 1] ;

DECLARE en conséquence Madame [I] [O] et Monsieur [D] [O] occupants sans droits ni titre à compter du 20 novembre 2023 ;

DIT qu’à défaut pour Madame [I] [O] et Monsieur [D] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de leur chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à leurs frais, dans tel garde-meuble désigné par les personnes expulsées ou à défaut par les bailleresses ;

FIXE au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que Madame [I] [O] et Monsieur [D] [O] devront payer à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le 19 novembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés aux bailleresses ou à leur mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles ;

CONDAMNE solidairement Madame [I] [O] et Monsieur [D] [O] à verser à Monsieur [R] [L] l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus ;

CONDAMNE solidairement Madame [I] [O] et Monsieur [D] [O] à verser à Monsieur [R] [L] la somme de 187,56 euros au titre des frais de commissaire de justice engagés pour dresser le procès-verbal de constat en date du 23 novembre 2023 ;

CONDAMNE solidairement Madame [I] [O] et Monsieur [D] [O] à verser à Monsieur [R] [L] la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Madame [I] [O] et Monsieur [D] [O] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

La Greffière La Juge