N° RG 25/00133 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PNEM

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 5]

JUGEMENT DU 03 Février 2026

DEMANDEUR:

Monsieur [S] [K], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Bruno OTTAVY, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [I] [X], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Francis TOUR, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [B] [X], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Francis TOUR, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Emmanuelle SERRE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 04 Décembre 2025

Affaire mise en deliberé au 03 Février 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 03 Février 2026 par

Emmanuelle SERRE, Président

assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Bruno OTTAVY

Copie certifiée delivrée à : M^e Francis TOUR

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 août 2017, Monsieur [S] [K] a donné à bail à Madame [I] [X] un logement à usage d’habitation principale situé [Adresse 3] moyennant un loyer de 547 € outre 58 € de provision sur charges.

Par acte séparé du 23 août 2017, Monsieur [B] [X] s’est porté caution solidaire.

Un état des lieux de sortie a été réalisé le 31 juillet 2023.

Estimant que Madame [I] [X] et Monsieur [B] [X] étaient redevables de diverses sommes, Monsieur [S] [K] a, selon acte de commissaire de justice en date du 9 janvier 2025, fait assigner ces derniers devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de le voir condamner in solidum au paiement des sommes suivantes :

2948,02 euro en principal au titre du décompte des sommes dues à la suite de la location de l’appartement, outre intérêts au taux légal majoré à compter de la mise en demeure du 1er août 2024

2000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive

3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

les entiers dépens

outre l’exécution provisoire.

Après la mise en place d’un calendrier de procédure, et plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a finalement été évoquée à l’audience du 20 novembre 2024.

A cette audience, Monsieur [S] [K], représenté par son avocat qui a plaidé, a sollicité :

Vu la loi n°89-462 du 6juillet 1989,

Vu le décret n°87-712 du 26 août 1987,

Vu l’article 1241 du Code civil,

Vu l’article 1353 du Code Civil,

ACCUEILLIR Monsieur [K] sur l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER in solidum Madame [X] et Monsieur [X] au paiement des sommes suivantes:

—  2948,02 € en principal au titre du décompte des sommes dues à la suite de la location de l’appartement propriété du requérant et situé [Adresse 3] à [Localité 4], outre intérêts au taux légal majoré à compter de la mise en demeure reçue le 1er août 2024,

—  2.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNER in solidum Madame [X] et Monsieur [X] à devoir verser à Monsieur [S] [K], conformément à l’article 700 du Code de Procédure Civile, la somme de 3.000 euros.

CONDAMNER in solidum Madame [X] et Monsieur [X] en tout frais et dépens.

En défense, Madame [I] [X] et Monsieur [B] [X], également représentés par leur avocat qui a déposé son dossier, concluent comme suit :

Vu la loi n°89-462 du 6juiZlet1989,

Vu le décret n°87-712 du 26 août I987,

Tenant l’absence de démonstration de l’existence d’une fuite d’eau imputable à un défaut d’entretien de la locataire,

DEBOUTER Monsieur [K] de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou

contraires,

Le CONDAMNER au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

CONDAMNER Monsieur [K] à régler à Madame [X] la somme de 3 000 euros au

titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 3 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 446-2 alinéa 2 susvisé, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les ‘dire et juger’ ne sont pas des prétentions, mais des rappels des moyens invoqués à l’appui des demandes, ne conférant pas, hormis les cas prévus par la loi, de droit à la partie qui les requiert, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ces points.

Sur les demandes au titre de la régularisation des charges

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 1353 du Code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 9 du Code de Procédure Civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Monsieur [S] [K] sollicite la condamnation in solidum de Madame [I] [X] et de sa caution à lui verser les sommes de 2948,02 euros au titre de la régularisation des charges et de leur côté, Madame [I] [X] et Monsieur [B] [X] s’y opposent estimant qu’aucun document ne justifie que la fuite d’eau serait liée à un mauvais entretien par la locataire.

Il ressort du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé contradictoirement en date du 31 juillet 2023 que, lors du départ du locataire, le relevé du compteur d’eau froide indiquait 2524 m3.

Le bailleur verse aux débats un document du syndic intitulé « répartition exercice 2022 2023 » qui fait étant d’un relevé du compteur d’eau froide privative au 1er octobre 2022 mentionnant un index de 1724 m³. Par ailleurs, il ressort de ce même document que pour une consommation d’eau à hauteur de 806 m³, le coût de la facture s’élève à 2902,66 €. En conséquence, pour une consommation de 800 m³ correspondant à la différence entre l’index au 1er octobre 2022 et index relevé sur l’état des lieux de sortie, le coût de la facture s’élève à 2888 €.

Ainsi, le bailleur justifie bien de ses demandes au titre de la facture d’eau. Contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, ce document n’a pu être établi que par le syndic en octobre 2023 et le fait que la première demande par lettre recommandée était effectuée le 16 avril 2024 est indifférent.

Par ailleurs, suite à la contestation réalisée, par le bailleur a fait procéder à un contrôle du compteur par une société chargée du service du traitement des index d’eau la société PROX-HYPO. Cette dernière a mentionné, dans un courrier électronique du 15 avril 2024 adressé à l’agence immobilière, « le compteur fonctionne bien, puisque nous avons un index croissant. Nous pouvons envoyer le compteur en étalonnage sur devis qui coûte environ 650 €, à sa demande et à son retour, il n’y a pas de défaut si ce défaut est à notre charge ».

Ainsi, Monsieur [S] [K] a fait diligence pour vérifier l’existence d’une éventuelle difficulté sur le compteur d’eau. Il justifie d’une consommation de 19 m³ par la locataire en mai 2023 soit peu de temps avant son départ.

Les défendeurs qui soulèvent l’existence de problèmes de tuyauterie au sein de la résidence n’en justifient absolument pas. Par ailleurs, aucun dégât des eaux n’est démontré.

Enfin, Madame [X] fait état d’une facture établie le 19 juin 2023 en vue du remplacement du mécanisme complet de la chasse d’eau suite à une fuite WC qui corrobore l’existence d’une fuite liée à un défaut d’entretien de cette chasse qui incombe au locataire.

Ainsi, Monsieur [S] [K] apparaît bien fondé dans ses demandes et Madame [I] [X] et Monsieur [B] [X] seront condamnés solidairement à verser à ce dernier la somme de 2948,02 € au titre des régularisations de charges. Cette somme portera intérêts à compter de l’assignation.

Sur la demande principale au titre de la résistance abusive et la demande reconventionnelle au titre de la procédure abusive

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’exercice d’une action en justice ou encore la résistance à une action constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalente au dol.

En l’espèce, aucune des parties ne justifie de l’attitude malicieuse, de la mauvaise foi ou d’une erreur grossière équivalente au dol de la part de l’autre partie.

Elles seront toutes deux déboutées de leurs demandes.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [I] [X] et Monsieur [B] [X], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamné aux dépens, Madame [I] [X] et Monsieur [B] [X] seront tenus solidairement de payer à Monsieur [S] [K] la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE solidairement Madame [I] [X] et Monsieur [B] [X] à verser à Monsieur [S] [K] la somme de 2948,02 € au titre des régularisations de charges et ce avec intérêts à compter de l’assignation ;

DEBOUTE Madame [I] [X] et Monsieur [B] [X] de ses demandes ;

CONDAMNE solidairement Madame [I] [X] et Monsieur [B] [X] à verser à Monsieur [S] [K] la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Madame [I] [X] et Monsieur [B] [X] aux dépens ;

DEBOUTE Monsieur [S] [K] de ses autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection