N° RG 25/02608 – N° Portalis DBYB-W-B7J-QDAJ

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 30 Mars 2026

DEMANDEUR:

Monsieur [Z] [S], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Sylvie SERGENT, avocat au barreau de NIMES

Monsieur [X] [S], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Sylvie SERGENT, avocat au barreau de NIMES

Monsieur [C] [S], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Sylvie SERGENT, avocat au barreau de NIMES

Madame [R] [S], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Sylvie SERGENT, avocat au barreau de NIMES

DEFENDEUR:

Monsieur [P] [L], demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

Madame [O] [K], demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Delphine BRUNEAU, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 02 Février 2026

Affaire mise en deliberé au 30 Mars 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 30 Mars 2026 par

Delphine BRUNEAU, Président

assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Sylvie SERGENT

Copie certifiée delivrée à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 août 2022 ayant pris effet le 01 septembre 2022, Monsieur [Z] [S], Monsieur [X] [S], Monsieur [C] [S] et Madame [R] [S] ont, par l’intermédiaire de la SARL LABOIRIE IMMOBILIER, donné à bail à Monsieur [P] [L] et Madame [O] [K] une maison à usage d’habitation, avec garage et cave, située [Adresse 7] moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 850 €, outre une provision sur charges mensuelle initiale à hauteur de 45 euros et un dépôt de garantie à hauteur de 850 €.

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été effectué en date du 07 septembre 2022.

Des loyers demeurant impayés, Monsieur [Z] [S], Monsieur [X] [S], Monsieur [C] [S] et Madame [R] [S] ont, par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2025, fait délivrer à Monsieur [P] [L] et Madame [O] [K] un commandement de payer la somme principale de 1 885,95 € correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 19 mars 2025 et visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail.

Monsieur [P] [L] et Madame [O] [K] ont quitté le logement et un état des lieux de sortie contradictoire a été réalisé le 27 juin 2025.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 21 juillet 2025, Monsieur [Z] [S], Monsieur [X] [S], Monsieur [C] [S] et Madame [R] [S] ont mis en demeure Monsieur [P] [L] et Madame [O] [K] d’avoir à payer la somme de 6 291,22 € au titre des loyers et charges impayés et des réparations locatives, après déduction du dépôt de garantie conservé.

Par actes de commissaire de justice ayant fait l’objet de procès-verbaux de recherches infructueuses en date du 13 octobre 2025, Monsieur [Z] [S], Monsieur [X] [S], Monsieur [C] [S] et Madame [R] [S] ont fait assigner Monsieur [P] [L] et Madame [O] [K] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de :

les condamner solidairement au paiement de la somme de 4 581,22 € au titre des loyers impayés arrêtés au 26 juin 2025, date à laquelle les locataires ont quitté le logement,

les condamner solidairement au paiement de la somme de 2 560 € au titre des frais de remise en état du logement,

ordonner la compensation avec le dépôt de garantie d’un montant de 850 € versé par les locataires lors de la prise à bail,

assortir ces condamnations d’une astreinte de 50 € par jour de retard à compter d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir,

les condamner solidairement au paiement de la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

les condamner solidairement aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de sa dénonce à la CCAPEX.

A l’audience du 02 février 2026, Monsieur [Z] [S], Monsieur [X] [S], Monsieur [C] [S] et Madame [R] [S], représentés par leur avocat, ont maintenu leurs demandes telles que formées dans leur acte introductif d’instance auquel il convient de se référer conformément à l’article 455 du code de procédure civile pour un plus ample exposé de leurs moyens.

En défense, Monsieur [P] [L] et Madame [O] [K] n’ont pas comparu ni n’ont été représentés.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 30 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les loyers et charges impayés

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du décompte versé aux débats que Monsieur [P] [L] et Madame [O] [K] restent redevables de la somme de 4 581,22 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 21 juillet 2025, mensualité du mois de juin 2025 comprise au prorata.

Aucun élément ne permet de contester ledit décompte.

Monsieur [P] [L] et Madame [O] [K] seront par conséquent solidairement condamnés à payer à Monsieur [Z] [S], Monsieur [X] [S], Monsieur [C] [S] et Madame [R] [S] la somme de 4 581,22 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 21 juillet 2025, mensualité du mois de juin 2025 comprise au prorata.

Sur les réparations locatives

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, l’article 7 d) de la même loi précise que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et en matière de réparations locatives, il appartient en premier lieu au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. S’il n’a pas été fait un état des lieux d’entrée, le preneur est alors présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf à rapporter la preuve contraire. Seul un état des lieux contradictoire peut être opposé aux parties.

Il est constant que la production de devis pour caractériser le préjudice subi par le bailleur du fait de dégradations locatives est suffisante, la production de factures n’étant pas nécessaire.

En fonction de la durée d’occupation, les travaux de réfection peuvent être considérés comme inhérents à l’usure des lieux et de leurs équipements, et à ce titre, être supportés par le bailleur en tout ou partie. Dans l’appréciation de la vétusté alléguée, il y a lieu ainsi de prendre en compte, selon la durée de l’occupation, le fait que les peintures, revêtements de sol et équipements n’étaient pas neufs lors de l’entrée dans les lieux du locataire.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Monsieur [Z] [S], Monsieur [X] [S], Monsieur [C] [S] et Madame [R] [S] sollicitent la condamnation solidaire de Monsieur [P] [L] et Madame [O] [K] au paiement de la somme de 2 560 € au titre des frais de remise en état du logement, soit 950 € au titre du nettoyage et 1 610 € au titre des travaux, hors déduction du dépôt de garantie à hauteur de 850 €.

Sur le nettoyage

Monsieur [Z] [S], Monsieur [X] [S], Monsieur [C] [S] et Madame [R] [S] versent aux débats un devis de Monsieur [H] [B] en date du 09 juillet 2025, d’un montant de 950 € pour le nettoyage intégral du logement.

L’état des lieux de sortie constate notamment que :

dans l’entrée : le sol est sale par endroit, des traces noires sont présentes sur les murs, la vitre de la porte est sale, le radiateur est sale, les portes du placard sont sales et non nettoyées, les planches du placard sont sales, les rainures du placard sont sales,

dans la cuisine : le sol est sale, les murs sont très sales et présentent de nombreuses traces noires, des toiles d’araignées, des traces de graisses, des coulures et des traces de crayons, le plafond présente de nombreuses tâches de moucherons, la porte est sale, la prise électrique est sale, le radiateur est très sale, la fenêtre est sale, les différents meubles et autres équipements sont très sale et non nettoyés, les plinthes sont sales, la faïence est très sale avec des traces de gras et des poils/cheveux, la hotte est très sale et pleine de graisse,

dans le séjour : le sol est sale, des traces noires et de saletés sont présentes sur les murs, la porte est sale, la vitre de la porte est sale, la prise électrique est sale, le radiateur est très sale, la fenêtre est sale, les plinthes sont sales, le disjoncteur est très sale,

dans la chambre 1 : le sol est sale, des traces noires et de saletés sont présentes sur les murs très sales, le radiateur est très sale, la porte est très sale, les plinthes sont sales, la prise électrique est sale, la fenêtre est sale,

dans la chambre 2 : le sol est sale, des traces noires, de saletés et de vie sont présentes sur les murs, le radiateur est sale, la porte est sale, les plinthes sont sales, la prise électrique est sale, la fenêtre est sale,

dans les WC : des traces de saletés sont présentes sur la faïence murale, des moisissures sont présentes sur les murs peints, la porte est sale, les toilettes sont très sale, la fenêtre est sale, le radiateur est très sale,

dans la salle de bain : le sol est sale, la porte est sale, la prise électrique est sale, le mitigeur est très sale et calcaire, le lavabo est non nettoyé, la bonde est sale et calcaire, les tiroirs sont très sales et tachés, la baignoire est sale, la faïence autour de la baignoire est sale, la bonde est sale, le mitigeur est sale et calcaire, le radiateur est sale, des moisissures sont présentes sur la fenêtre, le plan de travail est sale,

dans le cellier : le sol est sale, les murs sont sales, des traces de moucherons sont présentes au plafond, la fenêtre est très sale, la poignée de la porte est sale,

dans le jardin : le sol est non nettoyé, des mauvaises herbes sont présentes,

dans la cave : les vitres de la fenêtre sont sales,

dans le garage : le sol est non nettoyé et taché, la fenêtre est sale, le portail est très sale et de nombreuses écritures sont présentes,

dans le couloir : le sol est sale, de nombreuses traces noires, de saleté et de vie sont présentes sur les murs très sales, la porte est très sale, le placard est sale,

dans la chambre 3 : le sol est sale, de nombreuses traces noires et de saleté ainsi que des toiles d’araignées sont présentes aux murs, le radiateur est sale, la porte est sale, les plinthes sont sales, la prise électrique est sale, la fenêtre est sale, le placard mural est très sale,

dans la véranda : le sol est taché, la porte est très sale, la baie vitrée est très sale.

L’état des lieux d’entrée fait quant à lui état d’un logement en bon état et, à défaut de précision, les locataires sont présumés l’avoir pris propre.

Monsieur [P] [L] et Madame [O] [K] sont par conséquent redevables de la somme de 950 € au titre du nettoyage du logement.

Sur les réparations

Monsieur [Z] [S], Monsieur [X] [S], Monsieur [C] [S] et Madame [R] [S] versent aux débats un devis de Monsieur [H] [B] en date du 09 juillet 2025, d’un montant total de 1 610 €, dont 70 € pour deux clés de portail et une clé de porte d’entrée, 45 € pour le rebouchage de trous et la pose d’une barre de placard dans l’entrée, 35 € pour les joints de la cuisine, 45 € pour le rebouchage de trous et la pose d’une douille et d’une ampoule dans le séjour, 70 € pour la reprise d’impacts et le remplacement de la serrure de la chambre 1, 30 € pour la reprise d’impacts dans la chambre 3, 130 € pour le rebouchage de trous, le remplacement d’une poignée, la pose d’un plafonnier et le serrage de l’abatant des WC, 950 € pour la reprise des peintures de la salle de bain, 40 € pour les joints du lavabo et de la baignoire de la salle de bain, 5 € pour le retrait du scotch dans le cellier, 35 € pour le retrait des déchets dans le jardin, 35 € pour le retrait des déchets dans le garage et 120 € pour le remplacement de la vitre du couloir.

L’état des lieux de sortie relève que les locataires ont restitué une clé de portail et une clé de porte d’entrée, que la barre penderie du placard de l’entrée est manquante, que le joint d’étanchéité de l’évier est noirci par endroit, que la clé de la porte de la chambre 1 est manquante, que deux trous sont présents sur les pans peints des murs des WC, que la poignée de la porte des WC est en mauvais état avec un intérieur cassé, que la plafonnier des WC est absent, que l’abattant des WC est mal fixé, que du scotch est présent autour de la fenêtre du cellier, que des déchets sont présents sur les sols du jardin et du garage, ou encore que la porte du couloir est en mauvais état avec un vitre manquante.

L’état des lieux d’entrée note quant à lui que, lors de la prise à bail, trois clés de portail et deux clés de porte d’entrée ont été remises aux locataires, que le placard de l’entrée était en bon état, que l’évier était neuf, qu’une clé était présente pour la porte de la chambre 1, que les pans peints des murs des WC étaient en bon état, que la porte des WC était en bon état, qu’un plafonnier était présent dans les WC, que la fenêtre du cellier était en bon état, et que la porte du couloir est en bon état.

A défaut de précision, les locataires sont en outre présumés avoir pris le logement propre et en bon état de réparations locatives, soit avec un abattant des WC fixé, sans scotch sur la fenêtre du cellier et sans déchets sur les sols du jardin et du garage.

Monsieur [P] [L] et Madame [O] [K] sont donc redevables au titre des clés du portail et de la clé de la porte d’entrée, de la pose de la barre de placard de l’entrée, des joints de la cuisine, du remplacement de la serrure de la chambre 1, du rebouchage des trous des WC, du remplacement de la poignée des WC, de la pose du

plafonnier des WC, du serrage de l’abattant des WC, du retrait du scotch dans le cellier, du retrait des déchets dans le jardin et le garage et du remplacement de la vitre de la porte du couloir.

Il convient en revanche de constater que, si l’état des lieux de sortie fait état de revêtements en mauvais état sur les murs et au plafond de la salle de bain, avec des peintres qui craquellent et des moisissures, l’état des lieux d’entrée soulignait d’ores et déjà lors de l’entrée dans les lieux des locataires que la peinture du plafond de la salle de bain craquelait en raison de l’obstruction de la VMC. Il convient ainsi de limiter la somme due par Monsieur [P] [L] et Madame [O] [K] au titre de la reprise des peintures de la salle de bain.

Il convient par ailleurs de déboutés les bailleurs de leurs demandes au titre du rebouchage des trous de l’entrée, du rebouchage des trous du séjour, de la pose d’une douille et d’une ampoule dans le séjour, du rebouchage des trous de la chambre 1, du rebouchage des trous dans la chambre 3 et de la réfection des joints du lavabo et de la baignoire puisque l’état des lieux d’entrée mentionnait d’ores et déjà, lors de la prise à bail du logement par les locataires, que des impacts étaient présents sur les murs de l’entrée, que des impacts et fissures étaient présents sur les murs du séjour, que la douille et l’ampoule du luminaire du séjour ne s’allumaient pas, qu’un trou bouché à moitié et des fissures étaient présents sur les murs de la chambre 1, un trou bouché était présent sur les murs de la chambre 3 et que les joints des carreaux de la baignoire et du lavabo étaient noircis.

Au regard de ces éléments, et le devis produit ne permettant pas de distinguer le coût individuel des différentes prestations, il convient de dire que Monsieur [P] [L] et Madame [O] [K] sont redevables envers Monsieur [Z] [S], Monsieur [X] [S], Monsieur [C] [S] et Madame [R] [S] de la somme de 70 € au titre des deux clés du portail et de la clé de la porte d’entrée, 20 € au titre de la barre du placard de l’entrée, 35 € au titre des joints de la cuisine, 35 € au titre du remplacement de la serrure de la chambre 1, 130 € au titre du rebouchage de trous, du remplacement d’une poignée, de la pose d’un plafonnier et du serrage de l’abatant des WC, 5 € au titre du retrait du scotch dans le cellier, 35 € au titre du retrait des déchets dans le jardin, 35 € au titre du retrait des déchets dans le garage, 120 € au titre du remplacement de la vitre du couloir et 300 € au titre de la reprise des peintures de la salle de bain, soit la somme totale de 785 € au titre des réparations locatives.

En définitive, les locataires sont donc redevables de la somme totale de 1 735 € au titre des frais de remise en état du logement (950 € au titre du nettoyage et 785 € au titre des réparations locatives).

Il convient toutefois de déduire de ce montant la somme de 850 € versée par les locataires leur de leur entrée dans les lieux au titre du dépôt de garantie et conservée par les bailleurs.

Monsieur [P] [L] et Madame [O] [K] seront par conséquent condamnés à payer à Monsieur [Z] [S], Monsieur [X] [S], Monsieur [C] [S] et Madame [R] [S] la somme de 885 € au titre des frais de remise en état du logement, après déduction du dépôt de garantie.

Sur la demande d’astreinte :

En application des articles L131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. L’astreinte est provisoire ou définitive et indépendante des dommages et intérêts. Elle est liquidée par le juge de l’exécution, sauf si le juge qui l’a ordonnée reste saisi de l’affaire ou s’en est expressément réservé le pouvoir.

En l’espèce, Monsieur [Z] [S], Monsieur [X] [S], Monsieur [C] [S] et Madame [R] [S] sollicitent que les condamnations de Monsieur [P] [L] et Madame [O] [K] au titre des loyers et charges impayés et des frais de remise en état du logement soient prononcées sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter d’un mois suivant la signification de la décision.

Les bailleurs ne justifient néanmoins pas de circonstances faisant apparaître la nécessité d’assortir d’une astreinte les présentes condamnations. En tout état de cause, s’agissant d’une condamnation pécuniaire, ils conservent la possibilité de saisir directement les fonds.

Monsieur [Z] [S], Monsieur [X] [S], Monsieur [C] [S] et Madame [R] [S] seront par conséquent déboutés de leur demande d’astreinte.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [P] [L] et Madame [O] [K], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de la dénonce à la CCAPEX.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamnés aux dépens, Monsieur [P] [L] et Madame [O] [K] seront in solidum condamnés à payer à Monsieur [Z] [S], Monsieur [X] [S], Monsieur [C] [S] et Madame [R] [S] la somme de 300 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition :

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [L] et Madame [O] [K] à payer à Monsieur [Z] [S], Monsieur [X] [S], Monsieur [C] [S] et Madame [R] [S] la somme de 4 581,22 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 21 juillet 2025, mensualité du mois de juin 2025 comprise au prorata ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [L] et Madame [O] [K] à payer à Monsieur [Z] [S], Monsieur [X] [S], Monsieur [C] [S] et Madame [R] [S] la somme de 885 € au titre des frais de remise en état du logement, après déduction du dépôt de garantie conservé par les bailleurs ;

DEBOUTE Monsieur [Z] [S], Monsieur [X] [S], Monsieur [C] [S] et Madame [R] [S] de leur demande d’astreinte ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [L] et Madame [O] [K] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer et de sa dénonce à la CCAPEX ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [L] et Madame [O] [K] à payer à Monsieur [Z] [S], Monsieur [X] [S], Monsieur [C] [S] et Madame [R] [S] la somme de 300 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.