N° RG 25/01604 – N° Portalis DBYB-W-B7J-P3BZ

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 07 Avril 2026

DEMANDEUR:

Syndicat de copropriétaires -[H] [Z] [E] – AYANT POUR SYNDIC -SAS FONCIA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER – BRIBES AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

S.A.S. -SAS FINANCIERE DE TRANSACTION IMMOBILIERE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M. [S] [B] (Autre)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Sabine CORVAISIER, première Vice Présidente au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 10 Février 2026

Affaire mise en deliberé au 07 Avril 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 07 Avril 2026 par

Sabine CORVAISIER, Président

assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Maître Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER – BRIBES AVOCATS

Copie certifiée delivrée à : S.A.S. -SAS FINANCIERE DE TRANSACTION IMMOBILIERE

EXPOSE DU LITIGE

La SAS FINANCIERE DE TRANSACTION IMMOBILIERE est propriétaire des lots n°186 à 188, n°232 à 235, n°237 à 242, n°246, n°350 à 352, n°354 à 357, n°359 et n°360 au sein de la copropriété [H] [Z] [E] située [Adresse 4].

Des charges de copropriété demeurant impayées, et après plusieurs mises en demeure et relances, le syndicat des copropriétaires a, par acte de commissaire de justice délivré à étude en date du 07 avril 2025, fait sommation à la SAS FINANCIERE DE TRANSACTION IMMOBILIERE d’avoir à payer la somme principale de 5 020,59 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 03 avril 2025, appel de fonds du 01 janvier 2025 compris.

Par acte de commissaire de justice délivré à étude en date du 10 juin 2025, le syndicat des copropriétaires [H] [Z] [E], pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA MONTPELLIER, a par la suite fait assigner la SAS FINANCIERE DE TRANSACTION IMMOBILIERE devant le Tribunal judiciaire de Montpellier, chambre de proximité, à l’audience du 17 novembre 2025, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :

4 285,45 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 07 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 07 avril 2025,

735,14 euros au titre des frais de recouvrement,

1 500 euros à titre de dommages et intérêts,

1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

les entiers dépens,

outre l’exécution provisoire de droit.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a finalement été évoquée à l’audience du 10 février 2026.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires [H] [Z] [E], représenté par son avocat qui a déposé son dossier, a sollicité :

Y revenir les requis,

Vu les articles 1103, 1104 et 1193 du code civil,

Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les pièces,

Condamner la SAS FINANCIERE DE TRANSACTION IMMOBILIERE à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.052,63 euros au titre des charges dues selon décompte arrêté au 5 février 2026 avec intérêts-au taux légal à compter du commandement de payer en date du 7 avril 2025.

Condamner la SAS FINANCIERE DE TRANSACTION IMMOBILIERE à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 856,47 euros au titre des frais de recouvrement induits par sa résistance au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

CONDAMNER la SAS FINANCIERE DE TRANSACTION IMMOBILIERE à payer une somme de 1.500,00 € au syndicat des copropriétaires à titre de dommages et intérêts.

Condamner la SAS FINANCIERE DE TRANSACTION IMMOBILIERE à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER la SAS FINANCIERE DE TRANSACTION IMMOBILIERE aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et incluant l’ensemble des frais fixé à l’article 695 du code de procédure civile en ce compris, en cas d’exécution forcée, le montant des sommes retenues par le commissaire de justice, par application de l’article A444-32 du code de commerce, en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires explique que les charges de copropriété pour 2024 et 2025 ont bien été réglées par la SAS, mais que cette dernière reste débitrice des sommes de 2 052,63 euros au titre des charges de copropriété pour 2026 et 856,47 euros au titre des frais de recouvrement. Il précise que l’ancien syndic disposait d’une adresse à [Localité 1], et que les convocations pour les assemblées générales ont bien été envoyées à [Localité 1] jusqu’en 2024 mais que la défenderesse était absente.

En défense, la SAS FINANCIERE DE TRANSACTION IMMOBILIERE, valablement représentée par Monsieur [S] [B] qui a déposé son dossier, a conclu :

Le tribunal constatera que

— Les charges pour l’année 2024 sont entièrement acquittées.

— Que les correspondances effectuées par le syndic n’ont pas été effectuées à l’adresse du destinataire en raison d’une erreur qui lui est entièrement imputable et par voie de conséquence constatera et dira que la procédure amiable préalable à l’assignation est irrégulière.

— Juger que l’action est irrecevable

— Juger et prononcer au rejet de la demande totalement infondée

— Condamner le demandeur aux entiers dépens

Au soutien de ses prétentions, la SAS précise que la totalité de la dette principale a été acquittée mais conteste les frais de recouvrement à hauteur de 856 euros dont le paiement est sollicité au motif que les démarches de recouvrement n’ont pas été réalisées à la bonne adresse, alors que le prédécesseur de FONCIA disposait de la bonne adresse de la société et que cette dernière n’a jamais été modifiée. Elle explique n’avoir été destinataire ni des correspondances relatives aux assemblées générales, ni de celles relatives aux charges, à compter de 2024/2025, et ne pas avoir pu avoir une discussion avec le demandeur. Elle souligne enfin qu’elle vient seulement de recevoir le courrier relatif au paiement des charges sollicitées pour 2026, qu’elle n’est donc pas en retard et que les charges seront réglées dans les temps.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 07 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

le relevé de propriété

le décompte de la créance arrêté au 05 février 2026, appel de fonds du 01 janvier 2026 compris,

les appels de fonds,

les bilans annuels des charges pour les périodes du 01 janvier au 31 décembre 2023, et du 01 janvier au 31 décembre 2024,

les procès-verbaux des assemblées générales de 08 juin 2023 et 03 juin 2024

les lettres de mise en demeure et de relance,

la sommation de payer en date du 07 avril 2025,

les contrats de syndic

Il ressort du décompte de la créance produit par le syndicat des copropriétaires que la SAS FINANCIERE DE TRANSACTION IMMOBILIERE resterait devoir la somme de 2 052,63 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 05 février 2026, appel de fonds du 01 janvier 2026.

Ledit décompte laisse apparaitre que les sommes dont le paiement était initialement sollicité au titre des charges de copropriété pour les années 2024 et 2025 ont été régularisées par la SAS par virements en date des 19 novembre 2025 à hauteur de 4 285,45 euros et 22 décembre 2025 à hauteur de 730,94 euros, et que la somme de 2 052,63 euros correspond en réalité uniquement aux sommes appelées en date du 01 janvier 2026, à savoir l’appel sur les provisions sur charges courantes 1/2 à hauteur de 1 554,32 euros, la cotisation au fonds de travaux 1/2 à hauteur de 77,71 euros, les provisions sur les travaux de mise en fourrière des véhicules ventouses du parking de la résidence 1/2 à hauteur de 224,60 euros et l’avance sur trésorerie 2/3 à hauteur de 196 euros.

La SAS FINANCIERE DE TRANSACTION IMMOBILIERE ne démontre, ni même n’allègue, avoir procédé au règlement des sommes appelées en date du 01 janvier 2026. Elle soutient néanmoins que son absence de paiement est liée au fait qu’elle n’a pas été destinataire des appels de fonds. Il convient en effet de noter que les appels de fonds envoyés en date du 13 décembre 2025, pour le 01 janvier 2026 et la période du 01 janvier au 30 juin 2026, ont été envoyés à l’adresse [Adresse 5], qui ne correspond aucunement à l’adresse de la SAS FINANCIERE DE TRANSACTION IMMOBILIERE mentionnée sur l’extrait cadastral, le Kbis, ou encore certains courriers envoyés par l’ancien syndic, à savoir [Adresse 6] entreprises [Localité 2] [Adresse 7]. La défenderesse n’a donc pu avoir connaissance de l’appel de fonds du 01 janvier 2026, avant sa production par le demandeur lors de la présente procédure.

En tout état de cause, le syndicat des copropriétaires verse aux débats l’appel de fonds du 01 janvier au 30 juin 2026 pour les provisions sur charges courantes, la cotisation au fonds de travaux et l’avance sur trésorerie, et l’appel de fonds du 01 janvier 2026 pour les provisions sur travaux, pour un montant total de 2 052,63 euros.

Il convient toutefois de déduire de ce montant les sommes de 224,60 euros et 196 euros imputées par le syndicat des copropriétaires au titre des « provisions sur les travaux de mise en fourrière des véhicules ventouses du parking de la résidence 1/2 » et « avance sur trésorerie 2/3 », non justifiées puisque que le vote desdites dépenses n’apparait pas dans les procès-verbaux des assemblées générales du 08 juin 2023 et 03 juin 2024 produits et que celui pour l’année 2025 n’est nullement versé aux débats.

La SAS FINANCIERE DE TRANSACTION IMMOBILIERE sera par conséquent condamnée à payer au syndicat des copropriétaires [H] [Z] [E] la somme de 1 632,03 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 05 février 2026, appel de fonds du 01 janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

Le syndicat des copropriétaires produit un décompte des frais de recouvrement, arrêté au 05 février 2026, pour un montant total de 856,47 euros, dont 182,40 euros pour des mises en demeure, 162,40 euros pour des relances, 31,82 euros pour des intérêts de retard, 398,52 euros pour des frais de transmission du dossier à l’huissier et 81,33 euros pour des frais « Ste civile profession – cntx scdc [H] [Z] principal / financiere transaction immobiliere – 01/09/2025 ».

Sur les frais de mise en demeure et lettre de relance :

Les lettres de mise en demeure en date des 06 février 2024 et 03 mai 2024 versés aux débats par le syndicat des copropriétaires ne sont pas accompagnées de leur accusé de réception et ne sont donc pas justifiés.

Le syndicat des copropriétaires produits également les lettres de mise en demeure des 12 novembre 2024 et 05 février 2025, accompagnées de leur accusé de réception, ainsi que les lettre de relance des 28 février 2024, 02 décembre 2024 et 26 février 2025.

Il convient toutefois de constater que l’intégralité des lettres de mise en demeure et de relance ont été adressées à l’adresse « [Adresse 5] », qui ne correspond aucunement à l’adresse de la SAS FINANCIERE DE TRANSACTION dont le siège est situé [Adresse 8]. Cette dernière n’a donc pu avoir connaissance des courriers.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie aucunement que l’adresse erronée, à savoir [Adresse 5], a été transmise par la SAS elle-même, et il ressort des documents produits que la SAS avait transmis sa bonne adresse, à savoir [Adresse 8] au syndicat des copropriétaires, et notamment à l’ancien syndic, puisque certains courriers, décomptes de charges ou procès-verbaux d’assemblée générale ont bien été adressés à l’adresse de [Localité 1].

L’extrait cadastral produit par le syndicat des copropriétaires lui-même, ainsi que l’extrait Kbis, indiquent également que la SAS est domiciliée [Adresse 9] à [Localité 1].

Le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, est ainsi seul responsable de l’erreur réalisée sur l’adresse, et sera donc débouté de ses demandes au titre des frais de mise en demeure et de relance.

Sur les frais de transmission du dossier à l’huissier :

Concernant les frais de « transmission dossier huissier », ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les intérêts de retard

Le syndicat des copropriétaires ne produit aucun justificatif des sommes imputées au décompte au titre des intérêts de retard. Ces frais ne sont donc pas justifiés et ne constituent ainsi pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi modifiée n°65-557 du 10 juillet 1965.

Sur les frais « Ste civile profession – cntx scdc [H] [Z] principal / financiere transaction immobiliere – 01/09/2025 »

A défaut pour le syndicat des copropriétaires d’apporter des explications permettant de déterminer à quoi correspond la somme de 81,33 euros imputée au titre de « Ste civile profession – cntx scdc [H] [Z] principal / financiere transaction immobiliere – 01/09/2025 », dont le montant ne correspond à aucun document produit, il sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, les courriers de mise en demeure et de relance ayant été envoyé à une mauvaise adresse, la sommation de payer ayant été délivrée à étude et non à personne, et la SAS FINANCIERE DE TRANSACTION IMMOBILIERE ayant procédé au règlement de l’intégralité des charges de copropriété impayées pour 2024 et 2025 dès les mois de novembre et décembre 2025, soit juste après la première audience, il convient de dire que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que celle-ci a fait preuve de mauvaise foi.

Le syndicat des copropriétaires n’établit en outre pas avoir subi un préjudice indépendant du retard de paiement, et ce d’autant plus que ledit retard est en partie lié à l’erreur faite par le syndicat des copropriétaires lui-même quant à l’adresse à laquelle ont été envoyés les courriers de mise en demeure et de relance, et les appels de fonds.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les appels de fonds, les mises en demeure et les relances ayant été envoyés par le syndicat des copropriétaires à une adresse erronée, et la SAS FINANCIERE DE TRANSACTION IMMOBILIERE n’ayant ainsi pu avoir connaissance des sommes à régler avant la présente procédure et ayant régularisé l’arriéré à la suite de la première audience, il convient par conséquent de dire que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable à l’espèce dispose : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, chambre de proximité, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en dernier ressort et par mise à disposition :

CONDAMNE la SAS FINANCIERE DE TRANSACTION IMMOBILIERE à payer au syndicat des copropriétaires [H] [Z] [E], pris en la personne de son syndic, la somme de 1 632,03 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 05 février 2026, appel de fonds du 01 janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [H] [Z] [E], pris en la personne de son syndic, du surplus de ses demandes ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et, en conséquence, DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [H] [Z] [E], pris en la personne de son syndic, de sa demande à ce titre ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La Greffière La Juge

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.