N° RG 25/02261 – N° Portalis DBYB-W-B7J-P7ZK

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 18 Mai 2026

DEMANDEUR:

S.C.I. M ET M, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Muriel GASTON, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [G] [B], demeurant [Adresse 3] [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Madame [X] [B] NEE [O], demeurant [Adresse 3] [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Sabine CORVAISIER, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 16 Mars 2026

Affaire mise en deliberé au 18 Mai 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 18 Mai 2026 par

Sabine CORVAISIER, Président

assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Muriel GASTON

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 04 juillet 2014 ayant pris effet le 15 juillet 2014, la SCI M ET M a, par l’intermédiaire de la SARL ROURE IMMOBILIER, donné à bail à Monsieur [G] [B] et Madame [X] [O] un logement à usage d’habitation, avec parking lot n°292, situé [Adresse 5], [Adresse 6], bâtiment E, appartement [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 550 euros, outre une provision sur charges mensuelle initiale à hauteur de 80 euros.

Des loyers demeurant impayés, la SCI M ET M a, par acte de commissaire de justice en date du 19 juin 2025, fait délivrer à Monsieur [G] [B] et Madame [X] [B] née [O] un commandement de payer la somme principale de 1 160,96 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 17 juin 2025 et visant la clause résolutoire prévue au bail.

Par acte de commissaire de justice délivré à étude en date du 27 août 2025, la SCI M ET M a fait assigner Monsieur [G] [B] et Madame [X] [B] née [O] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, à l’audience du 09 février 2026, aux fins de :

constater la résiliation de plein droit du contrat de bail par l’acquisition de la clause résolutoire en date du 20 août 2025,

ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due à la somme de 1 600 euros, à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’au départ effectif des lieux, et les condamner solidairement au paiement de ladite indemnité,

les condamner solidairement au paiement de la somme de 1 754,13 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 19 juin 2025,

ordonner la capitalisation des intérêts,

les condamner solidairement au paiement de la somme de 3 500 euros à titre de dommages et intérêts

les condamner solidairement au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

les condamner solidairement aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Monsieur [G] [B] et Madame [X] [B] née [O], daté du 02 janvier 2026. La conclusion est que Monsieur est artisan ferronnier avec des revenus insuffisants et Madame travaille à temps partiels. Des difficultés budgétaires ont créé la dette. La famille a repris le paiement du loyer résiduel. Un FSL maintien pourrait être réalisé mais la famille souhaite quitter le logement qui n’est pas adapté à la composition familiale.

Sur le plan procédural, après un renvoi pour indisponibilité du magistrat lors de l’audience du 09 février 2026, l’affaire a finalement été évoquée à l’audience du 16 mars 2026.

A cette audience, la SCI M ET M, représentée par son avocat, a maintenu ses demandes telles que formées dans son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer conformément à l’article 455 du code de procédure civile pour un plus ample exposé de ses moyens, outre actualisation de la dette à la somme de 897,69 euros par décompte produit à l’audience et arrêté au 09 mars 2026. Elle a par ailleurs précisé que les locataires sont en situation d’impayés depuis le mois de mars 2025.

En défense, Monsieur [G] [B] et Madame [X] [B] née [O], bien que régulièrement convoqués par le greffe, n’ont pas comparu ni n’ont été représentés.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 18 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

En tant que bailleresse personne morale, la SCI M ET M justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 19 juin 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité.

La SCI M ET M justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, le contrat de bail signé entre les parties contient une clause résolutoire énonçant que « le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice, si bon semble au bailleur : deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ».

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juin 2025, la SCI M ET M a fait délivrer à Monsieur [G] [B] et Madame [X] [B] née [O] un commandement de payer la somme principale de 1 160,96 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 17 juin 2025 et visant la clause résolutoire prévue au bail.

Ce commandement de payer est valide puisqu’il reproduit la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et mentionne la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée. Le décompte qui lui était joint a permis aux locataires de connaître le détail des loyers et charges qui lui étaient réclamés.

Le commandement n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai prévu, il convient par conséquent de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 20 août 2025, date de résiliation dudit bail.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI M ET M produit un décompte arrêté au 09 mars 2026, mensualité de mars 2026 comprise, duquel il ressort que Monsieur [G] [B] et Madame [X] [B] née [O] resterait redevables de la somme de 897,69 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Monsieur [G] [B] et Madame [X] [B] née [O] seront par conséquent solidairement condamnés à payer à la SCI M ET M la somme de 897,69 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtes au 09 mars 2026, mensualité du mois de mars 2026 comprise, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 19 juin 2025.

Sur la capitalisation des intérêts

En application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation étant de droit, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les dommages et intérêts

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, les documents produits par la SCI M ET M ne permettent pas de justifier de l’existence d’un préjudice distinct du retard dans le paiement déjà indemnisé par l’octroi d’intérêts moratoires.

Il convient donc de rejeter la demande de dommages et intérêts formée par la SCI M ET M.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif produit par la SCI M ET M que Monsieur [G] [B] et Madame [X] [B] née [O] n’ont pas repris le paiement intégral des loyers courants puisque les versements mensuels réalisés sont de 623 euros alors que le loyer mensuel est de 640,08 euros, outre les provisions sur charges à hauteur de 118 euros et sur la taxe d’ordures ménagères à hauteur de 22 euros.

Les locataires ne forment par ailleurs aucune demande de suspension de la clause résolutoire, et ont indiqué au sein du diagnostic social et financier réalisé par Direction de l’action sociale et du logement ne pas souhaiter se maintenir au sein du logement.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [G] [B] et Madame [X] [B] née [O] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

À compter de la résiliation du bail, Monsieur [G] [B] et Madame [X] [B] née [O], devenus occupants sans droit ni titre, seront solidairement tenus de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux.

La SCI M ET M sera en effet déboutée de sa demande visant à voir condamner les locataires au paiement d’une indemnité d’occupation à hauteur de 1 600 euros afin d’inciter les locataires à quitter les lieux, la bailleresse conservant la possibilité de recourir à la force publique aux fins d’expulsion en cas de maintien dans les lieux des locataires après l’expiration du délai de deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux.

Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [G] [B] et Madame [X] [B] née [O], parties perdantes, seront solidairement condamnées aux dépens, en ce compris notamment les commandements de payer.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

En l’espèce, l’équité et la situation économique des parties commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure et de débouter la SCI M ET M de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition,

DECLARE recevable la demande formée par la SCI M ET M ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 04 juillet 2014 ayant pris effet le 15 juillet 2014 entre la SCI M ET M d’une part et Monsieur [G] [B] et Madame [X] [B] née [O] d’autre part concernant le logement à usage d’habitation, avec parking lot n°292, situé [Adresse 5], [Adresse 8], sont réunies à la date du 20 août 2025 ;

DÉCLARE en conséquence Monsieur [G] [B] et Madame [X] [B] née [O] occupants sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 20 août 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [B] et Madame [X] [B] née [O] à payer à la SCI M ET M une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges, avec indexation, qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [B] et Madame [X] [B] née [O] à payer à la SCI M ET M la somme de 897,69 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtes au 09 mars 2026, mensualité du mois de mars 2026 comprise, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 19 juin 2025 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

DIT qu’à défaut par Monsieur [G] [B] et Madame [X] [B] née [O] d’avoir libéré les lieux loués, DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des personnes expulsées, dans tel garde-meuble désigné par elles ou à défaut par la bailleresse ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE la SCI M ET M du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [B] et Madame [X] [B] née [O] aux entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et, en conséquence, DEBOUTE la SCI M ET M de sa demande à ce titre ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.