COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TOTAL COPIES 3

MINIUTE NATIVEMENT NUMERIQUEvalant copie exécutoire transmise par RPVA

2

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + AJ

1

N° : N° RG 23/04157 – N° Portalis DBYB-W-B7H-OOQ6

Pôle Civil section 1

Date : 12 Mai 2026

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEUR

Monsieur [C] [S]

né le 21 Avril 1950 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Patrick MELMOUX de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son syndic en exercice STEPHANE THOMAS IMMOBILIER, SARL immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n°B 481 210 300, dont le siège social est [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Sabrina GAYET de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Christine CASTAING, Juge unique

assisté de Cindy VELLAYE, greffier, lors des débats et de Marjorie NEBOUT, greffier, lors de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 09 Mars 2026

MIS EN DELIBERE au 12 Mai 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 12 Mai 2026

FAITS ET PROCÉDURE

Par exploit de commissaire de justice en date du 7 septembre 2023, [C] [S] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] située [Adresse 5] à La Grande Motte, représenté par son syndic en exercice, devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins notamment d’annulation des résolutions n°11 et 13 de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 juin 2023.

Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 12 novembre 2025, [C] [S] demande au tribunal, au visa des articles 9, 14, 15, 17, 17-1A, 18, 2, 24, 25, 26, 42 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 et 7, 9, 9 bis à 11, 13, 14, 14-1, 15, 15-1, 17et 64 du décret du 17 mars 1967, de :

— condamner le syndicat des copropriétaires à communiquer, au besoin sous astreinte:

. la liste à jour des copropriétaires, au jour de l’assemblée générale du 23 juin 2023,

. la feuille de présence de l’assemblée du 23 juin 2023,

. les mandats,

. les bulletins de vote par correspondance et le justificatif de notification du bulletin de réponse par voie postale ou mail,

. les relevés bancaires mensuels de tous les comptes de la copropriété pour les années 2019 à 2025

— annuler les résolutions n°11 et 13, dont 13-2 de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 juin 2023

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— l’exonérer de toute participation aux charges du syndicat relative à ce procès et ses conséquences indemnitaires,

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, il expose notamment que :

— l’approbation des résolutions litigieuses constitue un abus de majorité des votants dès lors que le diagnostic technique n’a pas été fourni et que l’information a été limitée au caractère d’urgence non démontré,

— la copropriété est dotée de deux chaudières et les résolutions querellées ne précisent aucunement celle à remplacer,

— la résolution découle d’une étude facturée pour un montant dépassant le seuil autorisé au syndic,

— il y a lieu de s’interroger sur la gestion du syndicat et des propositions formulées en assemblée générale.

Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 3 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires, demande au tribunal de :

— juger sans objet la demande d’annulation de la résolution n° 13, en l’état de la décision prise lors de l’assemblée générale de 2024 de l’annuler,

— débouter [C] [S] de toutes ses demandes,

à titre subsidiaire

— écarter l’exécution provisoire de droit s’il était fait droit aux demandes adverses,

— condamner [C] [S] au paiement de la somme de 5.348,08 € sur le fondement de l‘article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de ses demandes il expose notamment que :

— la résolution n°13 ayant été annulée par l’assemblée générale des copropriétaires du 21 juin 2024, la demande d’annulation de cette résolution est devenue sans objet,

— [C] [S] ne justifie ni d’un abus de majorité, ni de motifs susceptibles de permettre l’annulation d’une résolution adoptée régulièrement, contestant uniquement le remplacement d’une chaudière installée en 1970, objet de multiples pannes,

— la demande de communication des relevés bancaires n’ayant aucun lien avec l’objet de la demande principale, elle sera rejetée.

La clôture de la procédure a été différée au 13 février 2026. A l’issue de l’audience du 9 mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de relever que le dispositif des conclusions de [C] [S] ne mentionne aucune demande d’annulation de l’assemblée générale dans sa globalité, se contentant d’évoquer dans ses écritures d’éventuelles irrégularités concernant la tenue de l’assemblée générale et la gestion du syndic.

Or, en application de l’article 768, alinéa 2, du code de procédure civile, la présente juridiction ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

➢ Sur la demande de production de pièces

S’agissant de la demande de communication des pièces, celles-ci ont été versées aux débats par le syndicat des copropriétaires à l’exception des relevés bancaires.

Quant aux relevés bancaires des années 2019 à 2025, Monsieur [S] justifie sa demande par la nécessité de vérifier la « permanence » de fonds sur les comptes du syndicat depuis leur versement, se fondant sur l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 permettant de consulter ou d’obtenir du syndic la communication des pièces justificatives relatives à la gestion de la copropriété.

L’article 4 du Code de procédure civile dispose que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois, l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En l’espèce, le syndic visé par l’article 18 susvisé n’est pas dans la cause et le lien suffisant avec la procédure visant des résolutions relatives à des travaux de chaufferie n’est pas démontré.

Cette demande ne sera dès lors pas accueillie.

➢ Sur la demande d’annulation des résolutions n°11 et 13 de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 juin 2023

Il est de principe qu’une décision d’assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s’il est établi qu’elle est contraire à l’intérêt collectif des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.

Il incombe, par ailleurs, à celui qui allègue l’abus de majorité de la décision de l’assemblée générale de rapporter la preuve du caractère abusif de celle-ci.

En l’espèce, [C] [S] sollicite l’annulation des résolutions 11 et 13 de l’assemblée générale du 23 juin 2023 ayant approuvé le remplacement de la chaufferie soutenant l’existence d’un abus de majorité.

Or il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du 23 juin 2023 que la résolution n°11 porte sur la désignation du syndic et que les résolutions n°12 et 13 concernent effectivement le remplacement de la chaufferie.

Tenant l’erreur de plume contenue dans les conclusions du demandeur, il convient de rectifier la demande principale de [C] [S] tendant à l’annulation des résolutions 12 et 13 ainsi rédigées :

«Résolution n° 12 : Ratification des travaux urgents-Additif à l’étude de remplacement de la chaufferie. (Conditions de la majorité de l’article 24 clé de répartitions : charges communes générales- présents représentés : 61 copropriétaires représentant 43 093 tantièmes)

L’assemblée générale, après avoir noté l’urgence des interventions précisées dans le corps de cette convocation, du commentaire du syndic dans la convocation et avoir pris connaissance de l’avis de toute personne souhaitant intervenir sur le sujet, décide de ratifier l’additif à l’étude pour le remplacement de la chaufferie suivant facture de l’entreprise [B] annexée à la convocation pour un montant de 2.040,00 € TTC et de financer ces travaux par le fond ALUR.

Tous les copropriétaires non défaillants ayant participé au vote, cette résolution est adoptée

En séance : Demande de vérification de la clef de répartition «chaufferie» car il semble qu’il y ait des différences entre certains appartements et que des copropriétaires ne seraient pas inclus dans cette clef de répartition.

En séance : Négociation du contrat avec gratuité de la première année et un échéancier sur cinq ans à faire valider par le conseil syndical.

Résolution n° 13 Approbation des travaux de remplacement de la chaufferie

(Conditions de la majorité de l’article 24 clé de répartitions : charges chaufferie (70 238)- présents représentés : 54 copropriétaires représentant 35 496 tantièmes).

Résolution n° 13.1: Devis de ENGIE SOLUTION

L’assemblée générale, après avoir noté l’évolution de ce projet et de cette étude dans les comptes rendus du conseil syndical, après avoir pris acte de l’avis du conseil syndical dans les comptes rendus décide :

D’approuver les travaux de remplacement de la chaudière pour la saison hivernale 2023/2024.

D’approuver le devis de l’entreprise ENGIE SOLUTION pour un montant de 92.284,06 €TTC … Tous les copropriétaires non défaillants ayant participé au vote, cette résolution est rejetée.

Résolution n° 13.2 :Devis de [L] [H]

L’assemblée générale, après avoir noté l’évolution de ce projet et de cette étude dans les comptes rendus du conseil syndical, après avoir pris acte de l’avis du conseil syndical dans les comptes rendus décide :

D’approuver les travaux de remplacement de la chaudière pour la saison hivernale 2023/2024.

D’approuver le devis de l’entreprise [L] [H] pour un montant de 85.512,43 €TTC pour le remplacement de la chaudière conformément au CCTP établie par le bureau d’étude.

D’approuver le contrat d’entretien l’entreprise [L] [H] pour un montant de 5.329,18 €TTC/an.

D’approuver les honoraires du maître d’œuvre suivant l’offre de la société [B] pour un montant de 2.051,12 €TTC.

D’approuver la mission du BET FUN FROCK pour faire les investigations nécessaires sur la dalle de la chaufferie pour un montant de 1.512 €TTC.

D’approuver la souscription à l’assurance dommages-ouvrage obligatoire selon l’offre MMA (courtier [V] ou RCB) pour un montant de 1.880 €TTC.

D’approuver les honoraires spéciaux du syndic pour le suivi administratif et financier des travaux pour 2% HT du montant HT des travaux, soit 1.945,31 €TTC.

De financer les travaux votés et les prestations annexes liés au marché principal soit la somme de 92.900,86 €TTC par 3 appels de fonds de 30.966,95 €sur la base des charges communes chaufferie au 1er juillet 2023, 1er octobre 2023 et au 1er janvier 2024 pour une réalisation dans le courant de l‘année 2024».

Tous les copropriétaires non défaillants ayant participé au vote, cette résolution est adoptée».

Au soutien d’une action en annulation d’assemblée générale, les copropriétaires peuvent invoquer la violation de toutes les règles impératives de fond ou de forme prescrites tant par le règlement de copropriété que la loi du 10 juillet 1965 en matière de convocation, de tenue, de vote des assemblées générales et de contenu des décisions adoptées; le tribunal, saisi d’une demande d’annulation de résolution d’assemblée générale, est seulement compétent pour exercer un contrôle du respect de ces règles sans pouvoir se substituer à l’assemblée générale et contrôler l’opportunité des décisions prises régulièrement, sous la seule réserve de l’existence d’un abus de majorité.

Or force est de constater que [C] [S] ne soulève aucun moyen de droit de nature à conduire à l’annulation des résolutions 12 et 13 de l’assemblée générale du 23 juin 2023.

Il se contente de relever au soutien de ses demandes de prétendues fautes du syndic dans sa gestion, sans lien avec le contenu des résolutions votées, qui n’agirait pas dans l’intérêt de la copropriété, fautes qu’il pourrait seulement invoquer au soutien d’une demande d’annulation du quitus si le syndic avait dissimulé certains éléments au

syndicat des copropriétaires, ou au soutien d’une demande de dommages et intérêts dans le cas où ces manquements lui causeraient un préjudice personnel.

Il ne démontre pas plus en quoi ces résolutions procéderaient d’un abus de majorité, estimant la décision de remplacement de la chaufferie soumise au vote injustifié faute pour le syndicat des copropriétaires de démontrer l’urgence à engager une telle dépense alors que la copropriété est dotée de deux chaudières.

Or, le syndicat des copropriétaires justifie des pannes récurrentes de la chaudière par la production de 18 fiches d’intervention aux fins de réparation de la société [H] sur la période du 6 novembre 2020 au 26 mars 2023.

Il verse également aux débats le projet réalisé par le bureau d’études [B] mentionnant l’existence d’une chaufferie collective composée de deux chaudières, la première datant de 1970 et la seconde installée en 1984 en arrêt au jour de l’étude.

Contrairement à ce qu’indique Monsieur [S], ce cabinet [B] a été mandaté pour étudier les solutions de production d’eau chaude adaptables à la Résidence puisqu’il procède à en conclusion à une analyse des solutions en termes de rénovation de la production d’eau chaude sanitaire de la résidence (page 16).

Il ressort de ce même document que les deux chaudières existantes datant de 1970 et 1984, installées pour produire l’eau chaude des 140 logements et du cabinet médical de la copropriété, ont une durée de longévité de fonctionnement supérieure à la durée normale d’installations similaires s’expliquant vraisemblablement par une sollicitation modérée et font partie de générateurs d’ancienne génération de conception robuste mais à rendement peu performant et à forte consommation d’énergies.

Le rapport conclut, sans pouvoir confirmer le risque imminent de rupture des générateurs existants, à l’engagement de travaux à court terme de la chaufferie collective ou à l’installation individuelle de chauffe-eau électrique aux fins d’anticiper une rupture du système de production d’eau chaude sanitaire pouvant engendrer un réel problème d’inconfort des copropriétaires.

Il n’est dès lors justifié d’aucun abus de majorité, étant précisé que le seul fait qu’un copropriétaire ne soit pas d’accord avec la majorité des autres n’est nullement constitutif d’une irrégularité ou révélateur d’un abus de majorité.

[C] [S] échouant à rapporter la preuve que les travaux objet du litige aient été ratifiés lors de l’assemblée générale avec une intention de nuire, ou un intérêt contraire à l’intérêt collectif ou au détriment du groupe minoritaire, il convient de le débouter de sa demande d’annulation des résolutions n°12 et 13 de l’assemblée générale du 23 juin 2023.

➢ Sur les dépens et les frais irrépétibles

[C] [S] qui succombe supportera la charge des dépens.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la partie défenderesse l’intégralité des frais exposé à l’occasion de la présente procédure.

[C] [S] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

➢Sur la demande de dispense fondée sur l’article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965

[C] [S] succombant en ses prétentions, sa demande fondée sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, permettant à un copropriétaire qui voit sa prétention déclarée fondée à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, d’être dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, doit être rejetée.

➢ Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne justifie de l’écarter en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

DÉBOUTE [C] [S] de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE [C] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la somme de 1.600 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [C] [S] aux dépens ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire ;

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.