N° RG 25/02241 – N° Portalis DBYB-W-B7J-P7XW

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 17 Mars 2026

DEMANDEURS:

S.A. -NEXITY [F], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Sabine NGO, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.A. -[B], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Sabine NGO, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [I] [L] [H], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Caroline PRIEUR, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 19 Janvier 2026

Affaire mise en deliberé au 17 Mars 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 17 Mars 2026 par

Caroline PRIEUR, Président

assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e NGO

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privés en date du 17 décembre 2019 et 14 juin 2021, la SA [B],

ayant pour activités principales la réalisation d’opérations d’assurances, a conclu avec la

SAS [S] deux conventions de délégation de gestion relatives notamment à la

présentation des contrats d’assurance « Caution Garantme » et « GLI Garantie

Sécurité », au recouvrement des loyers impayés et à la signature du bail en sa qualité de

garant.

Par acte sous seing privé en date du 17 août 2023 ayant pris effet le 31 octobre 2023, la

SA NEXITY [F] a donné à bail à Madame [I] [H] un logement meublé à

usage d’habitation situé [Adresse 5]

[Localité 1] [Adresse 6], étage n°1, porte n°1107, appartement

n°LT000008, [Localité 2] moyennant un loyer mensuel initial, charges

comprises, à hauteur de 601,40 euros, et un dépôt de garantie à hauteur de 310 euros.

Par acte de cautionnement en date du 31 octobre 2023, la SA [B] s’est portée

caution de Madame [I] [H]. Ledit acte de cautionnement précise que la SA

[B] « après mise en jeu, le cas échéant, de sa garantie, sera alors subrogée dans

l’ensemble des droits, actions, sûretés de NEXITY [F] (y compris l’action en

résolution de bail), à l’encontre du locataire » et mentionne comme intermédiaire la

SAS [S].

Des loyers demeurant impayés, la SA NEXITY [F] a, par acte de commissaire de

justice en date du 25 avril 2025, fait signifier à Madame [I] [H] un

commandement de payer la somme principale de 1 667,05 euros correspondant aux

loyers impayés arrêtés au 23 avril 2025, mensualité d’avril 2024 comprise, et visant la

clause résolutoire prévue au contrat de bail.

En application de cet engagement de caution, la SAS [S], « agissant pour le

compte et par délégation de l’assureur cité dans l’acte de cautionnement » a réglé à la

bailleresse la somme de 622,35 euros au titre des loyers et charges impayés.

La SA NEXITY [F] lui a délivré quittance subrogative en date du 11 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 août 2025, délivré à étude, la SA

NEXITY [F] et la SA [B] ont fait assigner Madame [I] [H] devant

le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier,

aux fins de : -----

constater la résiliation judiciaire du contrat de bail par l’acquisition de la clause

résolutoire, et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de

bail,

la condamner à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu’elle

occupe et remettre à la SA NEXITY [F] les clés du logement à compter de

la date du jugement à intervenir,

ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le

concours de la force publique,

dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles

L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

fixer l’indemnité mensuelle d’occupation due au montant des loyers et charges

qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation

2-2

— -

du contrat de bail et jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clés,

et la condamner à payer ladite indemnité à la SA NEXITY [F],

la condamner au paiement de la somme de 2 057,75 euros au titre des loyers et

charges dus au terme de juin 2025 échu, à parfaire au jour du jugement, avec

intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, selon la

répartition suivante :

o 1 435,40 euros à la SA NEXITY [F]

o 622,35 euros à la SA [B], subrogée dans les droits de la SA

NEXITY [F] à hauteur de ce montant,

la condamner à payer à la SA [B] la somme de 1 000 euros en application

des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers

dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer du 25

avril 2025.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le

département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un

diagnostic social et financier concernant Madame [I] [H], daté du 22 décembre

2025. La conclusion est que la locataire ne s’est pas présentée à la convocation du

travailleur social.

A l’audience du 19 janvier 2026, la SA NEXITY [F] et la SA [B],

représentées par leur avocat, ont maintenu leurs demandes telles que formées dans leur

acte introductif d’instance auquel il convient de se référer conformément à l’article 455

du code de procédure civile pour un plus ample exposé de leurs moyens, outre

actualisation de la dette locative à la somme de 1 577,29 euros par décompte produit à

l’audience et arrêté au 01 janvier 2026, mensualité de janvier 2026 comprise, devant être

répartie comme suit : 622,35 euros au titre de la somme due à la SA [B] et 954,94

euros au titre de la somme due à la SA NEXITY [F].

En défense, Madame [Z] [H] n’a pas comparu ni n’a été représentée.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 17 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il

est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure

où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir «

dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice

visant à ce qu’il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le

Tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleresses et caution personnes morales, la SA NEXITY et la SA [B]

justifient avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des

expulsions locatives par voie électronique le 28 avril 2025, soit plus de deux mois avant

la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89

462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine

d’irrecevabilité.

3-3

La SA NEXITY et la SA [B] justifient par ailleurs avoir notifié une copie de

l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique le 12 août 2025, soit plus

de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la

loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

En vertu de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable

au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour

défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement

du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer

demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire

dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer

et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L’avertissement qu’à défaut de paiement

ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure

judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour

le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont

l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la

possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins

de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit que le contrat sera

résilié de plein droit par le bailleur deux mois après un commandement de payer

demeuré infructueux à défaut de paiement par le locataire de tout ou partie de la

redevance ou des charges aux termes et conditions convenus entre les parties.

Par acte de commissaire du 25 avril 2025, la SA NEXITY [F] a fait

commandement à Madame [I] [H] de payer la somme principale de 1 667,05

euros correspondant aux loyers impayés arrêtés au 23 avril 2025, mensualité d’avril

2024 comprise.

Ce commandement de payer est valide puisqu’il reproduit la clause résolutoire ainsi que

les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et mentionne la

faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse

de saisine est précisée. Le décompte qui lui était joint a permis à la locataire de connaître

le détail des loyers et charges qui lui étaient réclamés.

Les loyers n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines prévu par les dispositions de

la loi du 06 juillet 1989 et la locataire n’a pas saisi le juge aux fins d’obtenir des délais

de paiement.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause

résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 06 juin 2025, date de

résiliation dudit bail.

Sur la demande en paiement :

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la

loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une

4-4

obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux

termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation

doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou

le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 1346-1 du Code civil, la subrogation conventionnelle s’opère à

l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la

subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse.

Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte

antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé

lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée

par tous moyens.

Les demanderesses produisent un décompte arrêté au mois de janvier 2026 inclus, qui

indique que la dette de Madame [I] [H] s’élève à 1 577,29 euros en loyers et

charges.

Il résulte de la quittance subrogative en date du 11 juin 2025 que la société

[S], agissant pour le compte et par délégation de la SA [B], a payé à la

bailleresse la somme de 622,35 euros pour le compte de la défenderesse au titre des

loyers et charges impayés et que la SA NEXITY [F] a ainsi subrogé la caution

dans ses droits et actions contre la locataire débitrice.

Aucun élément ne permet de contester les quittances subrogatives produites.

En conséquence, au vu de ce décompte et de la quittance subrogative, Madame [I]

[H] sera condamnée à payer les sommes de 622,35 euros à la société [B],

subrogée dans les droits de la société la SA NEXITY [F], et de 954,94 euros à la

SA NEXITY [F].

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à

la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en

situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer

courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de

trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code

civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article

1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent

alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le

respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite

les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de

traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que lorsque le

juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci

ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de

la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais

accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette

suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas

de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les

5-5

modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et

notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par

le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas

contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [I] [H] ne s’étant pas présentée ni à l’audience, ni à la

convocation du travailleur social, le Juge ne dispose d’aucun élément d’information

permettant d’apprécier sa capacité financière à reprendre le paiement du loyer courant

augmenté d’éventuelles échéances de retard qui étaient pourtant susceptibles d’être

mises en place pour apurer l’arriéré locatif.

En l’absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire formée par le

locataire et / ou le bailleur, le Juge ne peut par ailleurs d’office suspendre les effets de la

clause résolutoire.

En conséquence, l’expulsion de Madame [I] [H] ne peut qu’être ordonnée selon

les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

À compter de la résiliation du bail, Madame [I] [H], devenue occupante sans

droit ni titre, sera tenue de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant

équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été

exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les

meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un

lieu qu’elle désignera. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit

avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la

personnes expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est

condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité

ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [I] [H], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en ce compris le

coût du commandement de payer du 25 avril 2025 ;

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie

tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris

dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou

totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le

bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est

procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet

1991.

6-6

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la

partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes

considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une

somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part

contributive de l’Etat.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article

700 du Code de procédure civile et de débouter la SA [B] et la SA NEXITY

[F] de leur demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première

instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision

rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience

publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à

disposition :

DECLARE recevable l’action formée par la SA NEXITY et la SA [B] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail

conclu le 17 août 2023 ayant pris effet le 31 octobre 2023 entre la SA NEXITY

[F] et Madame [I] [H] portant sur un logement meublé à usage

d’habitation situé [Adresse 7]

[Adresse 8]

[Localité 1] sont réunies à la date du 06 juin 2025 ;

DÉCLARE en conséquence Madame [I] [H] occupante sans droit ni titre des

lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 06 juin 2025 ;

CONDAMNE Madame [I] [H] à payer à la SA NEXITY [F] une

indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui

auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail

jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Madame [I] [H] à payer à la SA NEXITY [F] la somme

de 954,94 euros au titre des loyers et charges, dus au mois de janvier 2026 inclus, avec

intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [I] [H] à payer à la société [B] la somme de

622,35 euros au titre des loyers et charges, dus au mois de janvier 2026 inclus, avec

intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

7-7

DIT qu’à défaut par Madame [I] [H] d’avoir libéré les lieux loués, DEUX

MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux,

il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance

de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux

frais de l’expulsé, dans tel garde-meuble désigné par elle ou à défaut par la bailleresse ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de

l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [I] [H] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût

du commandement de payer du 25 avril 2025 ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure

civile et, en conséquence, DEBOUTE la SA NEXITY [F] et la SA [B] de

leur demande à ce titre ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier,

La Juge des contentieux de la protection