23 Septembre 2025

AFFAIRE :

[O] [D]

, [R] [I]

C/

[F] [C]

, [S] [J] épouse [C]

, S.E.L.A.R.L. [16]

N° RG 23/00615 – N° Portalis DBY2-W-B7H-HDVG

Assignation :14 Mars 2023

Ordonnance de Clôture : 20 Août 2024

Demande en réparation des dommages causés par l’activité des auxiliaires de justice

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGERS

1ère Chambre

JUGEMENT

JUGEMENT DU VINGT TROIS SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDEURS :

Monsieur [O] [D]

né le [Date naissance 2] 1988 à [Localité 11] (MAINE-ET-[Localité 17])

[Adresse 5]

[Localité 9]

Représentant : M^e Cécile MERILLON GOURGUES, avocat au barreau D’ANGERS

Madame [R] [I]

née le [Date naissance 4] 1989 à [Localité 14] (MAINE-ET-[Localité 17])

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représentant : M^e Cécile MERILLON GOURGUES, avocat au barreau D’ANGERS

DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [C]

[Adresse 10]

[Localité 7]

n’ayant pas constitué avocat

Madame [S] [J] épouse [C]

[Adresse 10]

[Localité 7]

n’ayant pas constitué avocat

S.E.L.A.R.L. [16]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentant : Maître Thierry BOISNARD de la SELARL LEXCAP, avocats au barreau D’ANGERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président

Assesseur : Céline MASSE, Vice-Présidente

Assesseur : [P] TURQUET, Magistrat honoraire

Greffier lors des débats : Séverine MOIRE, Greffier

Greffier lors du délibéré : Valérie PELLEREAU, Greffier

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 03 Septembre 2024, devant ces trois magistrats précités qui ont ensuite délibéré.

A l’issue de l’audience, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 03 Décembre 2024. A cette date le délibéré a été prorogé au 25/02/25, 29/04/25, 24/06/25, 26/08/25 puis au 23/09/25.

JUGEMENT du 23 Septembre 2025

rendu à cette audience par mise à disposition au Greffe (en application

de l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile)

signé par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, et par Valérie PELLEREAU, Greffière.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique en date du 18 octobre 2018, M. [O] [D] et Mme [R] [I] ont acheté à M. [F] [C] et Mme [S] [J] une maison d’habitation située [Adresse 3], au prix de 190 000 euros.

L’immeuble était un ancien hangar transformé par les vendeurs en immeuble à usage d’habitation. Cette transformation avait fait l’objet d’un permis de construire délivré le 5 février 2018 pour la « transformation et surélévation d’un hangar + création de 3 logements ».

Un seul logement a été en définitive réalisé.

Se plaignant de désordres dans l’immeuble, M. [D] et Mme [I] ont obtenu par ordonnance de référé du 18 juillet 2019 une expertise judiciaire confiée à M. [L] qui a déposé son rapport le 15 juin 2020.

Par acte en date du 9 novembre 2020, M. [D] et Mme [I] ont fait assigner M. [F] [C] et Mme [S] [J] devant ce tribunal pour les voir condamner in solidum à leur payer, avec exécution provisoire, les sommes de :

—  34 418,69 euros au titre des travaux de réfection,

—  10 000 euros au titre des dommages immatériels (frais de relogement),

—  5 000 euros en réparation du trouble de jouissance,

—  5 000 euros de dommages et intérêts ,

—  5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens incluant les frais de l’expertise.

M. [F] [C] et Mme [S] [J], cités par actes remis à l’étude d’huissier de justice, n’ont pas constitué avocat.

Pendant le cours de cette procédure, les parties se sont rapprochées et sont convenues de trouver un accord en organisant l’annulation de la vente critiquée par la conclusion d’une vente de ce même bien par les consorts [D] [I] aux époux [C], moyennant un prix de 210 000 euros. Un compromis prévoyant les modalités de cette vente a été signé entre les parties le 6 janvier 2021 et a ensuite donné lieu à un avenant du 18 mars 2021 puis à un deuxième avenant des 16 et 17 juin 2021.

M. [D] et Mme [I] ont toutefois déménagé dès le 1er février 2021 et ont loué une maison à compter de cette date.

Le rachat de la maison par M. [F] [C] et Mme [S] [J] n’ayant pas abouti, les demandeurs l’ont finalement revendue fin 2022 pour le prix de 150 000 euros.

Par jugement réputé contradictoire du 28 juin 2021, le présent tribunal a :

— condamné solidairement M. [F] [C] et Mme [S] [J] à payer à M. [D] et Mme [I] la somme de 34 418,69 €,

— condamné solidairement M. [F] [C] et Mme [S] [J] à payer à M. [D] et Mme [I] la somme de 5 000 € en réparation du préjudice de relogement,

— condamné solidairement M. [F] [C] et Mme [S] [J] à payer à M. [D] et Mme [I] la somme de 5 000 € en réparation du trouble de jouissance,

— condamné solidairement M. [F] [C] et Mme [S] [J] à payer à M. [D] et Mme [I] la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. [F] [C] et Mme [S] [J] à payer

les dépens de l’instance comprenant les frais de l’expertise judiciaire,

— débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

*

Par actes des 14 et 15 mars 2023, M. [D] et Mme [I] ont fait assigner devant le présent tribunal M. [F] [C], Mme [S] [J] ainsi que la société [15] sur les demandes suivantes :

“Vu l’article 478 du code de procédure civile et le jugement du 21 (en réalité 28) juin 2021,

Confirmer l’ensemble des condamnations prononcées par le jugement du 21 juin 2021 et y ajoutant :

Concernant la responsabilité des époux [C] :

A titre principal,

Vus les articles 1642 et suivants du code civil

A titre subsidiaire : sur le fondement de l’article 1792 du code civil

A titre encore plus subsidiaire : Vus les articles 1240 et suivants du code civil

Concernant la responsabilité de l’étude [15] venant aux droits de Me [P],

Vus les articles 1240 et suivants du code civil

Condamner in solidum les défendeurs à verser aux époux [Z] la somme totale de 92 097,80 euros à titre de dommages et intérêts se décomposant comme suit :

—  10 000 euros au titre du préjudice de jouissance pendant le temps où ils habitaient dans la maison litigieuse ;

—  19 821,24 euros au titre du préjudice résultant de l’obligation de louer une autre maison ;

—  1276,56 euros au titre des frais financiers inutiles ;

—  40 000 euros au titre de la perte sur investissement ;

—  21 000 euros au titre de la clause pénale.

Condamner in solidum les défendeurs à verser aux époux [Z] la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens de la présente instance outre ceux déjà fixés dans le jugement du 21 juin 2021 comprenant le coût des frais d’expertise.”

Dans leurs dernières conclusions récapitulatives communiquées par voie électronique le 21 février 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de leurs prétentions, moyens et arguments, M. [D] et Mme [I] ont repris le bénéfice des demandes exposées dans leur assignation.

Sur la responsabilité des époux [C] résultant des travaux entrepris et de la vente d’une maison inhabitable, les demandeurs soutiennent qu’elle est engagée sur le fondement des vices cachés et font valoir que compte tenu des accords qui étaient en cours de régularisation entre les parties, le jugement réputé contradictoire n’a pas été signifié dans le délai de six mois, de sorte qu’ils sollicitent la réitération des condamnations prononcées à ce titre sur le fondement de l’article 478 du code de procédure civile comprenant la condamnation au paiement de la somme de 34 418,69 euros correspondant au montant des travaux nécessaires à la mise en conformité de la maison selon l’expert judiciaire.

Dans l’éventualité où la présente juridiction souhaiterait substituer de nouveaux motifs à ceux du jugement du 28 juin 2021, M. [D] et Mme [I] sollicitent la condamnation des époux [C] sur le fondement de l’article 1792 du code civil, dans la mesure où ils ont entrepris eux-mêmes les travaux sur la maison et sont responsables des malfaçons l’ayant rendue inhabitable.

Encore plus subsidiairement, les demandeurs entendent obtenir la condamnation des défendeurs sur le fondement de la responsabilité contractuelle au motif que le rapport d’expertise judiciaire a mis en évidence des malfaçons correspondant à un irrespect total des règles de l’art élémentaires dans les travaux entrepris.

Sur la responsabilité des époux [C] résultant de l’irrespect des promesse et avenants conclus les 6 janvier, 18 mars et 17 juin 2021, les demandeurs leur reprochent de n’avoir respecté aucune disposition de ces actes et soutiennent que leur responsabilité est engagée sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Pour ce qui concerne la responsabilité de la société [15] venant aux droits de Me [P], M. [D] et Mme [I] font valoir que la désignation du bien vendu figurant dans l’acte n’était pas conforme à la réalité administrative. Ils reprochent plus précisément au notaire d’avoir porté à l’acte une mention erronée selon laquelle « le vendeur a déposé en date du 16 octobre 2018 à la mairie une demande de permis de construire modificatif demeurée jointe. » alors que cette annexe n’est qu’un formulaire de demande de permis de construire modificatif sans aucun accusé de réception, ce dont Me [P] aurait dû selon eux se rendre compte si elle avait procédé aux vérifications qui lui incombaient, de sorte qu’elle a manqué à son devoir de conseil.

M. [D] et Mme [I] considèrent avoir subi un préjudice de jouissance pendant le temps où ils sont restés dans les lieux, un préjudice de jouissance résultant de leur obligation de louer une autre maison à compter du mois de février 2021, un préjudice financier résultant des frais bancaires afférents à un prêt immobilier inutilement souscrit, auxquels s’ajoute la perte de valeur du bien résultant des travaux nécessaires à son habitabilité.

*

Dans ses dernières conclusions récapitulatives (n° 2) communiquées par voie électronique le 13 août 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de ses prétentions, moyens et arguments, la société [15] demande au tribunal de débouter M. [D] et Mme [I] de l’intégralité de leurs demandes formées à son encontre et de les condamner à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance à recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour s’opposer aux prétentions des demandeurs, la société [15] fait d’abord valoir que ceux-ci sont seuls à l’origine de leur propre préjudice en s’étant abstenu d’exécuter le jugement du 28 juin 2021. Elle considère que M. [D] et Mme [I] auraient dû engager une procédure en justice pour obtenir la vente forcée de l’immeuble conformément au compromis de vente du 6 janvier 2021 qui prévoyait son acquisition par les époux [C] pour la somme de 210 000 euros et qu’en ayant finalement vendu leur immeuble pour le prix de 150 000 euros, ils ont eux-mêmes créé le préjudice dont ils demandent la réparation.

La société [15] soutient ensuite qu’il ressort du jugement du 28 juin 2021 que la vente reçue par Me [P] a été annulée par l’effet de la signature du compromis de vente du 6 janvier 2021.

L’étude notariale considère qu’en tout état de cause, aucune faute ne peut lui être reprochée et qu’elle est étrangère au fait que les travaux réalisés par les vendeurs n’avaient pas été réalisés dans les règles de l’art, en soulignant qu’il n’appartient pas au notaire rédacteur de l’acte de vente de se rendre sur place pour connaître d’éventuels désordres. Elle estime que la revente du bien au prix de 150 000 euros a été faite en considération de ces désordres qui ne la concerne pas et que le fait que la désignation du bien vendu incluse dans l’acte n’ait pas été prétendument conforme à la réalité administrative n’a pas justifié la baisse du prix et n’a pas généré de préjudice. La société [15] fait valoir que les demandeurs ont parfaitement conscience de son absence de faute dans la mesure où ils avaient uniquement assigné les époux [C] lors de la première procédure engagée devant le tribunal judiciaire d’Angers.

La société [15] fait valoir également qu’il a été précisé dans l’acte que le vendeur certifiait avoir transformé un hangar en logement à usage d’habitation, que l’acquéreur était parfaitement informé de cette situation et qu’il prenait le bien dans l’état où il se trouvait au jour de la vente.

Elle affirme qu’il n’existe pas de lien de causalité entre la prétendue faute du notaire et le préjudice et considère en outre qu’il n’existe pas de préjudice indemnisable.

*

Mme [S] [J] épouse [C] a été assignée par acte remis à sa personne tandis que M. [F] [C] a été assigné par acte remis à son domicile, son épouse ayant accepté de recevoir la copie.

M. [F] [C] et Mme [S] [J] épouse [C] n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 20 août 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I – Sur les demandes tendant à constater la reprise de la procédure en application de l’article 478 du code de procédure civile et à confirmer les condamnations prononcées par le jugement du 28 juin 2021 :

Selon l’article 478 du code de procédure civile, le jugement rendu par défaut ou le jugement réputé contradictoire au seul motif qu’il est susceptible d’appel est non avenu s’il n’a pas été notifié dans les six mois de sa date. La procédure peut être reprise après réitération de la citation primitive.

Les dispositions de cet article ont pour objectif, d’une part, de protéger la partie qui n’a pas comparu en lui permettant de se prévaloir du caractère non avenu d’une décision qui lui serait notifiée tardivement, à un moment où elle ne serait plus en mesure de faire valoir utilement ses droits et, d’autre part, de préserver les intérêts de la partie qui a engagé l’action en l’autorisant à réitérer sa demande si elle a omis, pour une raison quelconque, de notifier le jugement dans les six mois de sa date.

Mais si la réitération de la citation est permise à la partie qui a comparu et n’a pas notifié le jugement, elle ne peut cependant prétendre en tirer avantage et ne peut, sur réitération de cette citation primitive, obtenir davantage que ce que lui a octroyé le jugement qu’elle n’a pas fait signifier. La notion même de réitération de la citation primitive suppose que la citation réitérée soit formulée dans les mêmes termes que la citation initiale et qu’elle porte sur les mêmes demandes (voir en ce sens : cour d’appel de [Localité 18], 10 juillet 2025, n° RG 24/10272).

Or en l’espèce, la simple lecture comparative des dispositifs des assignations délivrées, d’une part, le 9 novembre 2020 dans la procédure n° RG 20/02012 ayant donné lieu au jugement du 28 juin 2021 et, d’autre part, les 14 et 15 mars 2023 dans la présente procédure, permet de constater que les demandes ne sont pas identiques et qu’il existe des demandes nouvelles. De surcroît, l’instance initiale n’était dirigée que contre M. et Mme [C] et non contre la société [15].

Il s’agit donc d’une nouvelle citation correspondant à une nouvelle affaire et non de la réitération d’une citation primitive au sens de l’article 478 du code de procédure civile.

Il n’y a toutefois pas lieu de soulever d’office une fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée dans la mesure où il ne s’agit pas d’un litige portant exactement sur les mêmes demandes ni entre les mêmes parties.

Il convient donc de statuer sur le litige, sans toutefois que le tribunal puisse confirmer l’ensemble des condamnations prononcées par le jugement du 21 juin 2021 comme le sollicitent à tort les demandeurs.

II – Sur les demandes dirigées contre M. et Mme [C] :

L’article 472 du code de procédure civile énonce qu’en cas de non-comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1°) – Sur le coût des travaux de reprise des désordres :

Les parties étant liées par un contrat de vente, la responsabilité des défendeurs peut être recherchée sur le fondement de la responsabilité contractuelle, plus précisément sur le fondement de la garantie du vendeur.

En application des articles 1641 et suivants du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. L’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Les demandeurs versent aux débats :

— l’acte de vente du 18 octobre 2018,

— un procès-verbal de constat de Me [H] [M], huissier de justice, du 17 juin 2019,

— le rapport d’expertise judiciaire de M. [L].

L’acte de vente indique en page 18 que, les travaux n’ayant pas été réalisés dans leur intégralité et les acquéreurs n’ayant pas l’intention de les achever, le vendeur a déposé le 16 octobre 2018 une demande de permis de construire modificatif, annexée à l’acte de vente, pour mettre en conformité l’autorisation de construire avec les travaux réellement exécutés.

Le vendeur s’engageait à déposer la déclaration d’achèvement et de conformité dès l’obtention du permis de construire modificatif, démarche qui n’a pas été réalisée.

Sur les vices cachés, aux termes de l’acte de vente l’acquéreur s’est engagé à prendre le bien dans l’état où il se trouvait au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur notamment en raison des vices apparents ou cachés. L’acte précise que l’exonération de garantie ne s’applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, s’il est réputé ou s’est comporté comme tel ou s’il est prouvé par l’acquéreur dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.

Les vendeurs ont déclaré à l’acte de vente qu’à l’exception des travaux d’électricité confiée à [Adresse 12], ils avaient eux-mêmes effectué le reste des travaux, à savoir : ossature bois, isolation, pose de plaques de plâtres, pose de la plomberie, montage de la cuisine, pose des sols en PVC, pose des portes d’entrées, baies vitrées, peinture, pose de la charpente, pose du poêle à granulés avec conduit.

Le rapport d’expertise judiciaire de M. [L] relève que le projet de transformation du hangar prévoyait sa surélévation avec création de trois logements mais que cependant un seul logement a été aménagé au rez-de-chaussée, comprenant : entrée, salon-séjour, cuisine aménagée, terrasse à l’extérieur, trois chambres dont une suite parentale avec salle-d’eau, WC, salle de douche, dressing, cellier, combles aménageables et garages.

La construction initiale a été modifiée avec création d’un patio intérieur pour apporter la lumière naturelle aux pièces de vie, la charpente et la couverture initiales ont été modifiées afin de créer un vide au niveau du patio avec surélévation de l’ensemble.

L’expert mentionne de nombreux défaut de conformité affectant ces travaux de transformation :

— patio intérieur : absence de pente vers le piège à eau, surélévation de la terrasse par rapport à l’intérieur, absence d’étanchéité en remontée de dallage en périphérie du patio. Ces défauts de conformité sont à l’origine d’infiltrations, plus importantes dans la chambre des parents exposée à l’ouest.

— charpente et couverture bac acier : la modification de la charpente n’est pas conforme aux règles de l’art, les assemblages s’apparentant à du « bricolage » ; de nombreux défauts affectent la couverture : bac acier sans feutre anti condensation en sous face ; recouvrement des nervures

entre plaques dans le sens du vent dominant ; manque d’étanchéité à l’air et à l’eau en périphérie

du patio ; faîtage en terre cuite inadapté ; lambris en rive de couverture autour du patio réalisé en matériau inadapté (PVC) ; manque de fixation des bacs ; VMC et décompression eaux usées non raccordées.

Ces défauts compromettent la solidité et l’étanchéité de l’ensemble charpente et toiture.

M. et Mme [C] qui se sont comportés comme des professionnels de la construction ayant réalisé eux-mêmes les importants travaux de transformation du hangar, à l’exception de l’électricité, ne peuvent se prévaloir de l’exonération de garantie de vices cachés ; au demeurant, au vu de la gravité des malfaçons affectant des travaux réalisés par eux que l’expert qualifie de bricolage, ils ne pouvaient pas ignorer les vices affectant l’immeuble vendu.

M. [D] et Mme [I], non professionnels du bâtiment, ont eu connaissance des malfaçons à l’apparition de différents désordres (infiltrations, chute de plaque de toiture etc) qui sont survenus après la vente.

Ils sont donc fondés à demander aux vendeurs le remboursement d’une partie du prix qu’ils évaluent au coût des travaux de réfection.

Il convient de retenir l’évaluation de M. [L] dans les termes suivants :

— démolition de la terrasse du patio et exécution d’une nouvelle dalle en béton selon le devis

[19] : 3 889,69 euros TTC

— carrelage de la dalle selon devis [19] : 2 538,16 euros TTC

— réfection des placo dégradés par les infiltrations avec reprise de la structure et de l’isolation

selon devis [13] : 7 163,78 euros TTC

— réfection du revêtement de sol de la chambre des parents selon devis [13] : 1 541,77 euros TTC

— reprise des éléments de charpente non conformes et réfection complète de la toiture selon devis [G] : 19 285,29 euros

soit au total : 34 418,69 euros.

M. et Mme [C] sont condamnés solidairement à payer à M. [D] et Mme [I] la somme de 34 418,69 euros au titre du coût des travaux de reprise des désordres qui doivent venir en compensation d’une partie du prix de la vente.

2°) – Sur le préjudice de jouissance pendant le temps où les demandeurs ont demeuré dans les lieux :

Aux termes de l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Les acquéreurs ont occupé les lieux de janvier 2019 à janvier 2021 inclus, soit pendant 25 mois, et ont donc subi pendant cette période un préjudice de jouissance en raison du fait que les infiltrations rendaient la maison difficilement habitable.

Au regard de l’importance des troubles subis par les demandeurs, il est justifié de faire droit à leur demande qui repose sur une perte de jouissance fixée à 45% d’une valeur locative estimée à 900 euros mensuel, soit un préjudice de 405 euros par mois. Il y a lieu de condamner solidairement M. et Mme [C] à payer aux demandeurs la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts.

3°) – Sur le préjudice lié au relogement :

M. [O] [D] et Mme [R] [I], d’une part, M. [F] [C] et Mme [S] [J], d’autre part, ont conclu le 6 janvier 2021 un compromis de vente par lequel les seconds devaient acquérir l’immeuble moyennant le prix de 210 000 euros, sous condition suspensive d’obtention d’un prêt. La régularisation par acte authentique devait intervenir au plus tard dans les trois mois du compromis de vente. Par un avenant du 18 mars 2021, la date butoir de régularisation par acte authentique a été reportée au 15 mai 2021 puis par un nouvel avenant des 16 et 17 juin 2021, elle a été reportée au 30 juillet 2021.

Dans la perspective de la vente de leur maison et eu égard aux désordres qui la rendaient difficilement habitable, les demandeurs étaient bien fondés à louer une autre maison dans l’attente de la régularisation par acte authentique.

L’avenant au compromis de vente des 16 et 17 juin 2021 reportant la date de régularisation par acte authentique au plus tard au 30 juillet 2021 comporte la clause suivante : “L’acquéreur s’engage à prendre à sa charge le prorata de taxe foncière à compter du 6 avril 2021. Si, par la faute de l’acquéreur, ladite vente n’était pas régularisée à la date convenue, les parties s’accordent sur le fait que l’acquéreur sera redevable, envers le vendeur, d’une indemnité correspondant aux frais subis par le vendeur pour se loger, augmentée du montant de l’assurance habitation supportée par le vendeur (soit 65,09 € mensuels), jusqu’à la date de la signature.”

En prenant en considération un loyer mensuel de 879 euros supporté par les demandeurs ainsi que les frais d’assurance et le coût de la taxe foncière, il y a lieu d’accorder aux demandeurs une somme de 6 000 euros pour leur frais de relogement de février à juillet 2021 inclus.

Il n’y a pas lieu en revanche d’indemniser ce chef de préjudice au-delà de la date butoir prévue pour la régularisation de la vente par acte authentique, c’est-à-dire le 30 juillet 2021, étant observé que la clause pénale prévoyant le versement d’une indemnité en cas de non-réalisation de la promesse de vente du fait de l’acquéreur a vocation à réparer le préjudice subi par les vendeur au-delà de cette date.

4°) – Sur le préjudice financier résultant des frais bancaires afférents à un prêt immobilier inutilement souscrit :

Les demandeurs ne se réfèrent à aucune pièce pour justifier cette demande qui sera par conséquent rejetée.

5°) – Sur la perte de valeur du bien résultant des travaux nécessaires à son habitabilité :

Les demandeurs justifient cette demande en faisant valoir qu’ils ont acheté une maison d’habitation pour un montant de 190 000 euros et l’ont revendu 150 000 euros, soit un différentiel de 40 000 euros, et qu’il sont bien fondés à obtenir cette somme correspondant à la perte de valeur de leur bien, dans le contexte d’un marché immobilier florissant en pleine croissance.

Il apparaît toutefois que la perte de valeur du bien est déjà réparée par l’allocation de la somme de 34 418,69 euros correspondant au coût de reprise des désordres et qu’en vertu du principe de réparation intégrale, l’indemnisation doit réparer tout le dommage mais rien que le dommage, sans excéder le montant du préjudice.

Cette demande doit par conséquent être rejetée.

6°) – Sur l’application de la clause pénale figurant au compromis de vente :

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1304-3 du même code dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Il résulte de l’article 1231-5 du même code que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Le compromis de vente comporte en page 26 une clause pénale selon laquelle si l’une des parties ne veut ou ne peut réitérer l’acte par acte authentique, bien que les conditions suspensives soient réalisées, elle sera redevable envers l’autre d’une indemnité d’ores et déjà fixée à titre de clause pénale à la somme de 21 000 euros.

En vertu des deux avenants précédemment évoqués, M. et Mme [C] ont bénéficié d’un report de la date de régularisation de la promesse de vente par acte authentique, dans le but manifestement de leur permettre de disposer d’un temps supplémentaire pour l’obtention d’un prêt.

Il appartenait à M. et Mme [C] de justifier du fait qu’ils avaient bien déposé auprès d’un organisme prêteur une demande de prêt conforme aux conditions prévues par la promesse de vente (montant maximal de 210 000 euros avec une durée maximale de remboursement de 25 ans et un taux nominal d’intérêt maximal de 2 % l’an hors assurance) et qu’en cas de non-obtention du prêt, le refus opposé par la banque ne résultait pas d’un manquement qui leur soit imputable.

M. et Mme [C] n’ayant pas comparu, le tribunal ne dispose d’aucun élément permettant de dire qu’ils ont bien respecté les obligations mises à leur charge par le compromis de vente.

Le montant de la clause pénale qui correspond à 10 % du prix de vente n’est pas manifestement excessif et il n’y a donc pas lieu de le réduire.

Il en résulte que M. et Mme [C] doivent être condamnés solidairement à payer aux demandeurs la somme de 21 000 euros au titre de la clause pénale.

III – Sur les demandes dirigées contre la société [15]:

En vertu de son devoir de conseil, le notaire est tenu de veiller à la validité et à l’efficacité de l’acte auquel il prête son concours et est également tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique.

En cas de manquement au devoir de conseil, la responsabilité du notaire ne peut toutefois être engagée que pour autant qu’elle est en lien avec le préjudice dont il est demandé réparation.

L’acte authentique du 18 octobre 2018 comporte en page 18 la clause suivante :

“Le vendeur déclare qu’il a effectué sur le bien les travaux suivants :

— Transformation d’un hangar en 1 logement à usage d’habitation

Le permis de construire délivré le 5 février 2018 par l’adjointe au maire Madame [X] [Y] de la commune [Localité 20] sous le numéro PC 049 308 17 A0018 prévoyait la “transformation et surélévation d’un hangar + création de 3 logements”.

Le vendeur déclare que ce permis n’a fait l’objet d’aucun retrait ni recours.

Une copie de ce permis est annexée.

Le vendeur n’ayant pas réalisé l’intégralité des travaux prévus aux termes dudit permis de construire et l’acquéreur n’entendant pas les achever, le vendeur a déposé en date du 15 octobre 2018 à la mairie une demande de permis de construire modificatif demeurée ci-jointe.

Cette demande a pour but de mettre en conformité l’autorisation de construire avec les travaux réellement réalisés.

En conséquence l’achèvement et la conformité des travaux n’ont pas pu être déposés ce que l’acquéreur reconnaît.

Dès l’obtention du permis de construire modificatif, le vendeur s’engage à déposer la déclaration d’achèvement et de conformité.”

Le document Cerfa intitulé “Demande de modification d’un permis délivré en cours de validité” qui est annexé à l’acte n’est pas signé du déclarant et ne comporte aucun tampon ni aucune autre indication permettant de constater qu’il a bien été déposé en mairie le 15 octobre 2018.

Il apparaît donc que l’acte authentique comporte une mention erronée et que cette faute incombe au notaire qui n’a pas procédé à la vérification du contenu de ce document.

Les demandeurs affirment qu’ils avaient clairement précisé qu’ils ne souhaitaient pas acquérir le bien tant que sa destination n’avait pas été régularisée mais n’apportent toutefois pas la preuve de cette affirmation. En outre, l’acte précise bien que les travaux ont porté sur la transformation d’un hangar en un logement à usage d’habitation, de sorte qu’il ne pouvait exister un doute concernant la destination de l’immeuble. La régularisation du permis de construire ne portait en réalité que sur la consistance et l’ampleur des travaux et non sur le changement de destination du hangar qui était d’ores et déjà actée.

Il n’est pas démontré que si les demandeurs avaient eu connaissance de l’absence de dépôt d’un permis de construire modificatif, ils auraient renoncé à l’acquisition de l’immeuble.

En outre, ils ne présentent aucune demande d’indemnisation dirigée de façon spécifique contre le notaire, éventuellement sur le fondement d’une perte de chance de pouvoir renoncer à l’acquisition de l’immeuble.

S’agissant des préjudices dont ils demandent l’indemnisation et qui sont les mêmes que ceux invoqués contre les époux [C], il n’existe pas de lien de causalité entre la faute commise par le notaire et le coût des travaux de reprise des désordres puisque ceux-ci ne pouvaient être connus du notaire qui n’est investi d’aucune mission de vérification en la matière.

Il en va de même pour les demandes au titre du préjudice de jouissance, du préjudice lié au relogement, du préjudice financier dont l’existence n’est de surcroît pas démontrée et du préjudice lié à la perte sur investissement qui n’est pas non plus établi.

S’agissant enfin de la clause pénale, cette demande apparaît totalement étrangère à l’intervention de Me [P] puisque, d’une part, il n’est pas établi ni même soutenu que celle-ci soit intervenue dans la rédaction de la promesse de vente contenant la clause pénale, et que, d’autre part, la mise en jeu de la clause pénale ne trouve sa justification que dans le défaut de diligence imputable à M. et Mme [C].

M. [D] et Mme [I] doivent par conséquent être déboutés de l’ensemble de leurs demandes présentées contre la société [15].

— Sur les dépens et sur l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. et Mme [C], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens qui comprendront les frais de l’expertise judiciaire de M. [A] [L], à l’exception des dépens exposés pour la mise en cause de la société [15] qui resteront à la charge des demandeurs.

Il est justifié de faire partiellement droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile présentée par les demandeurs contre M. et Mme [C] et de condamner ces derniers in solidum au paiement de la somme de 6 000 euros sur ce fondement.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société [15] la totalité des frais qu’elle a dû exposer devant le tribunal. En conséquence, il y a lieu de condamner M. [D] et Mme [I] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire :

Selon l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon l’article 514-1, le juge, statuant d’office ou à la demande d’une partie et par décision spécialement motivée, peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. En l’espèce, il y a lieu de constater qu’il n’existe aucun motif de nature à écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement M. [F] [C] et Mme [S] [J] épouse [C] à payer à M. [O] [D] et Mme [R] [I] les sommes de :

—  34 418,69 € (trente-quatre mille quatre cent dix-huit euros et soixante-neuf centimes) au titre du coût des travaux de reprise des désordres venant en compensation d’une partie du prix de la vente ;

—  10 000 € (dix mille euros) au titre du préjudice de jouissance ;

—  6 000 € (six mille euros) au titre du préjudice lié au relogement ;

—  21 000 € (vingt-et-un mille euros) au titre de la clause pénale ;

DÉBOUTE M. [O] [D] et Mme [R] [I] de leurs demandes au titre du préjudice financier et au titre de la perte sur investissement ;

DÉBOUTE M. [O] [D] et Mme [R] [I] de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre la société [15] ;

CONDAMNE in solidum M. [F] [C] et Mme [S] [J] épouse [C] aux dépens de l’instance qui comprendront les frais de l’expertise judiciaire de M. [A] [L], à l’exception des dépens exposés pour la mise en cause de la société [15] qui resteront à la charge des demandeurs ;

CONDAMNE in solidum M. [F] [C] et Mme [S] [J] épouse [C] à payer à M. [O] [D] et Mme [R] [I] la somme de 6 000 € (six mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [O] [D] et Mme [R] [I] à payer à la société [15] la somme de 1 500 € (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision est exécutoire de droit.

Jugement rendu par mise à disposition au Greffe le VINGT TROIS SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ, par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, assisté de Valérie PELLEREAU, Greffière, lesquels ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT