N° RG 25/02696 – N° Portalis DBYB-W-B7J-QDTQ

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 4]

JUGEMENT DU 29 Janvier 2026

DEMANDEUR:

Monsieur [Y] [V], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Denis BERTRAND, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS:

Madame [J] [I] [K], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [H] [U], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Delphine BRUNEAU, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 01 Décembre 2025

Affaire mise en deliberé au 29 Janvier 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 29 Janvier 2026 par

Delphine BRUNEAU, Président

assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Denis BERTRAND

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 27 novembre 2020, avec prise d’effet au 14 décembre 2020, Monsieur [Y] [V] a, par l’intermédiaire de son mandataire CENTURY 21, consenti à Monsieur [H] [U] et Madame [J] [I] [K] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 3], contre le paiement d’un loyer mensuel initial de 691 €, outre 95 € à titre de provisions sur charges.

Les loyers sont demeurés impayés, malgré deux commandements de payer visant la clause résolutoire du 20 novembre 2024 et du 25 mars 2025. La CCAPEX de l’Hérault a été saisie le 21 novembre 2024 et le 27 mars 2025, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par acte de commissaire de justice du 25 juin 2025 , dénoncé le 26 juin 2025 au préfet de l’Hérault par voie électronique avec accusé de réception, Monsieur [Y] [V] a assigné Madame [J] [I] [K] et Monsieur [H] [U] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de :

prononcer la résiliation judiciaire du contrat bail passé le 27 novembre 2020, aux torts des locataires pour manquement grave à leurs obligations,

ordonner leur expulsion et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,

les condamner solidairement au paiement de la somme de 2490,17 € au titre des loyers et charges arriérés, arrêtés au 17 juin 2025

fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux,

les condamner solidairement au paiement de la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

les condamner solidairement aux dépens de l’instance, comprenant les frais des deux commandements de payer.

À l’audience du 1er décembre 2025, Monsieur [Y] [V], représenté par son conseil, a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

A cette audience, Madame [J] [I] [K] et Monsieur [H] [U] n’ont pas comparu, ni n’ont été représentés.

La décision a été mise en délibéré au 29 janvier 2026.

***

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail :

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du Code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En vertu de l’article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ; poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ; obtenir une réduction du prix ; provoquer la résolution du contrat ; demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

En vertu de l’article 1227 du Code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En vertu de l’article 1229 du Code civil, la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que les locataires se sont abstenus du paiement de tout loyer depuis le mois de juillet 2025 et que, antérieurement à cette date, ils l’acquittaient irrégulièrement.

Par ailleurs, les locataires ne s’étant pas présentés à l’audience, le juge ne dispose d’aucune d’information permettant d’apprécier leur capacité financière à reprendre le paiement du loyer courant augmenté des échéances de retard susceptibles d’être mis en place.

Monsieur [H] [U] et Madame [J] [I] [K] s’étant abstenus, depuis de nombreux termes, de l’exécution de leur obligation au paiement des loyers, ces manquements constituent des faits répétés, suffisamment graves, pour justifier la résiliation du contrat, à effet du prononcé de l’assignation.

L’expulsion de Monsieur [H] [U] et Madame [J] [I] [K], de tous biens et occupants de leur chef sera donc prononcée.

La condamnation sera prononcée solidairement conformément aux stipulations contractuelles.

Sur l’indemnité d’occupation :

À compter de la résiliation du bail, Monsieur [H] [U] et Madame [J] [I] [K], devenus occupants sans droit ni titre, seront tenus in solidum de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux.

Sur la demande en paiement :

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Monsieur [Y] [V] produit un décompte arrêté au mois de novembre 2025 inclus, qui indique que la dette de Madame [J] [I] [K] et Monsieur [H] [U] s’élève à 6897,66 € en loyers et charges.

Ce décompte inclut le coût des deux commandements de payer qui ne peut être compris dans la créance en principal.

Par ailleurs, ce décompte inclut le coût de la taxe d’ordures ménagères pour les années 2024 et 2025, qui n’est pas justifié.

Ainsi, la demande en paiement apparaît justifiée pour la somme de 6426,08 € et il y sera fait droit pour ce montant, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [J] [I] [K] et Monsieur [H] [U], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamnés aux dépens, Madame [J] [I] [K] et Monsieur [H] [U] devront verser in solidum à Monsieur [Y] [V] une somme qu’il est équitable de fixer à 200 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

***

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail conclu entre, d’une part, Monsieur [Y] [V] et, d’autre part, Monsieur [H] [U] et Madame [J] [I] [K] portant sur un logement situé [Adresse 3], à effet de l’assignation en date du 25 juin 2025 ;

DÉCLARE en conséquence Monsieur [H] [U] et Madame [J] [I] [K] occupants sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 25 juin 2025 ;

CONDAMNE in solidum Madame [J] [I] [K] et Monsieur [H] [U] à payer à Monsieur [Y] [V] une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE solidairement Madame [J] [I] [K] et Monsieur [H] [U] à payer à Monsieur [Y] [V] la somme de 6426,08 € au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, dus au mois de novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut par Madame [J] [I] [K] et Monsieur [H] [U] d’avoir libéré les lieux loués, DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE in solidum Madame [J] [I] [K] et Monsieur [H] [U] à payer à Monsieur [Y] [V] une somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [J] [I] [K] et Monsieur [H] [U] aux dépens de l’instance comprenant, s’agissant des dépens actuels, le coût du commandement de payer du 25 mars 2025, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture

DIT que s’il devait être exposé des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Madame [J] [I] [K] et Monsieur [H] [U] ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière, La Juge des contentieux de la protection,