COUR D’APPEL DE [Localité 1]

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N° RG 26/00418 – N° Portalis DBYB-W-B7K-QARS

LOYERS COMMERCIAUX

le : 07 Avril 2026

EXPERT : Madame [H] [P]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.C.I. HOMED anciennement dénommée SCI [V]

RCS [Localité 1] 401 546 197

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par son gérant domicilié es qualité audit siège,

représentée par Maître Marion CALMELS de la SCP MARCHAL – MARCHAL – MAS ET ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR

Monsieur [D] [K]

exerçant sous le nom commercial PHARMACIE DE LA GARE

immatriculé au RCS de [Localité 1] sous le n° 379503550

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Jean-Christophe LEGROS de la SCP LEGROS, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Karine ESPOSITO

Juge délégué par ordonnance de Madame La Présidente du Tribunal

assisté de Marjorie NEBOUT greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 03 Février 2026

MIS EN DELIBERE au 07 Avril 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition au greffe le 07 Avril 2026

Faits et procédure :

Suivant acte sous seing privé en date du 8 avril 1994, Monsieur [W] [V] a donné à bail à Madame [B] [X] née [S] un local à usage commercial situé au rez-de-chaussée d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 2] d’une superficie de 117 m2 environ ainsi qu’une cave voutée en sous-sol.

Ce bail est prévu pour l’exploitation d’une « pharmacie, herboristerie, orthopédie et activités annexes », pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 1er mai 1994 pour se terminer le 30 avril 2003, moyennant un loyer annuel de 10 976,33 € HT/HC/an (72 000 francs).

Par acte de commissaire de justice du 11 octobre 2002, Monsieur [W] [V] a donné congé avec offre de renouvellement à Monsieur [D] [K], venant aux droits de Madame [B] [X] née [S] à effet du 1er mai 2003.

Par acte sous seing privé du 1er mai 2009, Monsieur [V] et Monsieur [K] ont régularisé par un avenant au bail du 1er mai 1994 renouvelé rétroactivement au 1er mai 2003 portant révision du loyer à la somme annuelle de 16 029,24 €.

Le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte de commissaire de justice du 24 décembre 2024, la SCI [V], venue aux droits de Monsieur [W] [V], décédé, a fait délivrer à Monsieur [D] [K] un congé avec offre de renouvellement au 30 juin 2025.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 28 août 2025 reçu le 30 août 2025, la SCI HOMED, anciennement dénommée SCI [V], a notifié à Monsieur [D] [K] un mémoire préalable à la saisine du juge des loyers commerciaux.

***

Par acte de commissaire de justice signifié le 17 décembre 2025, la SCI HOMED, venue aux droits de la SCI [V], a fait assigner Monsieur [D] [K] devant le juge des loyers commerciaux.

Suivant les termes du dispositif de son assignation, elle demande au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal

Vu les articles L 145-33 et L 145-34 et les articles R 145-1 et suivants du code de commerce,

Vu la convention en date du 8 avril 1994 liant les parties et l’avenant du 1" mai 2009,

VOIR, DIRE et JUGER que le renouvellement interviendra pour une durée de 9 années à compter du 1°' juillet 2025 moyennant un loyer de renouvellement correspondant e la valeur locative, fixée a :

o 25.000 € HT et hors charges par an, à compter du jour du renouvellement et jusqu’à la notification du présent mémoire,

o 38.628 € HT et hors charges par an, à compter de la notification du présent mémoire ;

DIRE ET JUGER que le loyer fixé portera intérêt au taux légal conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du Code Civil, de plein droit à compter de l’exploit introductif d’instance,

DIRE ET JUGER que les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil,

CONDAMNER Monsieur [D] [K] à payer à la société HOMED la somme de 6 000 € correspondant aux frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du C.P.C ;

CONDAMNER Monsieur [D] [K] (en cas de recouvrement force des condamnations mises à Ieur charge par la décision à intervenir), au paiement du droit proportionnel de l’huissier en application de l’article 10 du décret n°9 6-1080 du 12/12/1996 modifié par le décret n°2011-212 en date du 08 mars 2001,

CONDAMNER Monsieur [D] [K] aux entiers frais et dépens dont distraction au profit de la SCP Yves MARCHAL — Natacha MARCHAL — Florence MAS — [A] [U] – Anne-Sophie VERITE — [E] [Y], conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire

Si le juge des loyers commerciaux ne s’estime pas suffisamment éclaire par le mémoire et Ies pièces produites, designer expert avec mission de donner son avis sur les éléments de la valeur locative et sur la valeur locative au jour du renouvellement du bail,

En conséquence,

FIXER dans ce cas le loyer provisionnel au montant de 25.000 € H.T et hors charges par an,

Et RESERVER les dépens

En tout état de cause

Ne pas déroger à l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel.

Pour l’essentiel de ses prétentions, la SCI HOMED soutient que le bail s’est poursuivi par tacite prolongation au-delà d’une durée de douze années, impliquant de ce fait que le loyer renouvelé soit fixé à la valeur locative, et ce à compter du 1er juillet 2025. Elle soutient que le local jouit d’une bonne visibilité, qu’il bénéficie d’une surface pondérée importante de 74 m2 et que les charges et impositions y afférentes sont favorables au preneur. Elle soutient que l’absence de clause d’indexation et la non facturation des taxes afférentes aux locaux loués doit entraîner une majoration du loyer d’a minima 20 %.

En outre, elle expose que le quartier a bénéficié de rénovations dont celle de la gare avec création d’une passerelle, de l’ouverture de plusieurs lignes de tramway, d’une piétonisation des rues adjacentes et d’une campagne de ravalement de façades, autant d’éléments qui sont en faveur d’une évolution positive des facteurs locaux de commercialité.

Elle soutient que les prix couramment pratiqués dans le voisinage se situent dans une moyenne de 435 m2 pondéré et fournis des annonces immobilières et un avenant.

***

Suivant les termes du dispositif de son mémoire, Monsieur [D] [K] demande au juge des loyers commerciaux de

DEBOUTER le bailleur de toutes ses sollicitations notamment au titre de la fixation d’un nouveau loyer ou d’un loyer provisionnel.

DONNER ACTE à la concluante qu’elle ne s’oppose pas à l’instauration d’une mesure d’expertise judiciaire, aux frais avancés de la SCI HOMED pour permettre de déterminer le loyer de renouvellement applicable à compter du 1er juillet 2025.

STATUER ce que de droit sur les dépens.

Pour l’essentiel de ses prétentions, Monsieur [D] [K] consent à ce qu’une expertise judiciaire soit ordonnée mais s’oppose à la fixation immédiate du loyer à une somme supérieure à celle dont il s’acquitte actuellement. Il soulève que les références retenues par le bailleur pour fixer la valeur locative du local ne sont en réalité que de simples annonces immobilières sans aucun lien avec les caractéristiques du bien objet du bail. Il regrette les demandes du bailleur qui ont évolué entre le congé délivré (25 000 € HT/HC/an) et le mémoire préalable (38 628 € HT/HC/an).

Il communique un avis de valeur du 29 janvier 2026 réalisé par une agence immobilière qui fixe une valeur locative à 18 000 € HT/HC/an. Il critique la surface pondérée avancée par le bailleur en l’absence de mesure du local qu’il estime indispensable ainsi que les pondérations appliquées.

***

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 février 2026.

La décision a été mise en délibéré à la date du 7 avril 2026.

Motifs :

L’article L. 145-33 du Code de commerce dispose que « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments. ».

L’article L. 145-34 du même code dispose qu'« A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. ».

L’article R145-30 du code de commerce prévoit notamment que « Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. »

Compte-tenu de ce que chacune des parties retiennent une valeur locative des locaux disparate et communiquent des éléments au soutien de leurs prétentions, il convient, conformément à la demande subsidiaire de la demanderesse, d’ordonner une expertise qui aura lieu aux frais avancés du bailleur, demandeur à l’instance.

Dans l’attente du dépôt du rapport, il convient de surseoir à statuer sur les autres demandes.

Le bail, dont le renouvellement au 1er juillet 2025 n’est pas contesté par les parties, se poursuivra aux mêmes conditions, notamment en ce qui concerne le loyer et les charges.

Par ces motifs :

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire, publiquement et en premier ressort ;

Dit que le loyer est renouvelé au 1er juillet 2025,

Ordonne une expertise et Commet pour y procéder

Madame [H] [P] ([Adresse 4]; Tél: [XXXXXXXX01] ; Port: 06.77.61.37.20 ; Fax: 09.67.57.26.56 ; Mél: [Courriel 1] )

avec mission, après avoir pris connaissance du dossier et entendu les parties dans leurs explications :

1) de visiter les lieux loués,

2) de les décrire en précisant leurs usages et leurs destinations, leur superficie,

3) d’entendre tous sachants,

4) de donner son avis sur la modification des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré,

5) d’effectuer toutes investigations utiles pour fournir au juge tous éléments lui permettant de fixer, en connaissance de cause, le montant du loyer de renouvellement correspondant aux locaux en cause, et notamment de fournir tous éléments d’appréciation sur la valeur locative des lieux loués notamment :

la surface affectée à la réception du public ou à l’exploitation, la nature et la conformation des lieux, leur disposition, dans l’immeuble,l’état d’entretien, de vétusté des locaux et les charges imposées à chacune des parties,l’importance des locaux annexes et des dépendances affectés, le cas échéant, à l’exploitation du fonds de commerce,la nature et l’état des équipements mis à la disposition du locataire,l’adaptation des locaux à la forme d’activité exercée dans les lieux,l’incidence de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales,l’incidence du niveau des loyers commerciaux dans la commune,l’importance de la ville, du quartier, de la rue,la valeur des baux des locaux commerciaux sis à proximité,6) de donner les méthodes d’évaluations retenues,

7) de proposer, en les justifiant par des éléments précis, le montant annuel du loyer renouvelé,

8) de donner tous renseignements utiles à la solution du litige, y compris en recueillant l’accord des parties le cas échéant,

9) de répondre aux dires des parties ;

Dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile, qu’en particulier il pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées, qu’il pourra, sur autorisation préalable du magistrat chargé du contrôle des expertises, s’adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix ;

Dit que l’expert déposera l’original de son rapport auprès du greffe du tribunal avant le 6 novembre 2026 et, qu’au besoin, il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle des expertises une prorogation de ce délai si celui-ci s’avère insuffisant ;

Dit que, conformément aux dispositions de l’article 173 du Code de procédure civile, l’expert devra remettre copie de son rapport à chacune des parties ou aux représentants de celle-ci en mentionnant cette remise sur l’original ;

Dit qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement conformément aux dispositions de l’article 235 du Code de procédure civile ;

Dit que la SCI HOMED devra consigner au greffe du tribunal judiciaire de Montpellier, la somme DEUX MILLE EUROS (2 000 €) avant le 07 mai 2026, à valoir sur la rémunération de l’expert ;

Dit que cette somme sera consignée entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Montpellier, tout chèque devant être libellé à l’ordre du « RÉGISSEUR DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER »

Dit que, par application des dispositions de l’article 271 du Code de procédure civile, le défaut de consignation dans le délai imparti entraînera la caducité de la désignation de l’expert ;

Dit que, lors de la première ou de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et débours ;

Dit qu’à l’issue de cette réunion, l’expert nous fera connaître la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation supplémentaire ;

Rappelle que dans l’attente de la fixation du prix du loyer renouvelé, le bail se poursuit aux mêmes charges et conditions ;

Sursoit à statuer sur les autres demandes.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.