DOSSIER : N° RG 25/01264 – N° Portalis DBYB-W-B7J-P7Z2

Copie exécutoire à

SA UN TOIT POUR TOUS

expédition à

M^e Martin FAURE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Site Méditerranée

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 06 Mai 2026

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, assistée de Sofia STATOUA, Greffier placé,

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. -UN TOIT POUR TOUS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^me Fanny CLEMENT (Autre)

ET

DEFENDEUR

Monsieur [K] [P], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Martin FAURE, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par M^e Florent CLAPAREDE, avocat au barreau de MONTPELLIER

Les débats ont été déclarés clos le 14 Avril 2026 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 06 Mai 2026.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 24 octobre 2016, la S.A. UN TOIT POUR TOUS a donné à bail à Monsieur [K] [P] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 369,91 euros et 25 euros au titre des annexes liées au logement, outre une provision mensuelle sur charges de 69,42 euros.

Par bail séparé en date du 25 octobre 2016, la S.A. UN TOIT POUR TOUS a donné à bail à Monsieur [K] [P] un garage situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel initial de 40 euros et une provision mensuelle sur charges de 4,02 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 13 janvier 2025, la S.A. UN TOIT POUR TOUS a mis en demeure Monsieur [K] [P] de payer la somme de 261,49 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. UN TOIT POUR TOUS a fait signifier à Monsieur [K] [P], par acte de commissaire de justice en date du 13 juin 2025, un commandement de payer la somme principale de 1 434,90 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés du logement et du garage, arrêté à la date du 6 juin 2025, et visant les clauses résolutoires prévues aux baux.

***

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 25 septembre 2025, notifié au représentant de l’État dans le département, la S.A. UN TOIT POUR TOUS a fait assigner Monsieur [K] [P] pour l’audience du 17 février 2026 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

— le constat de la résiliation des baux par le jeu des clauses résolutoires en raison de l’impayé de loyer et de charges,

— l’expulsion de Monsieur [K] [P] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamnation de Monsieur [K] [P] au paiement de celle-ci,

— la condamnation de Monsieur [K] [P] à payer la somme de 1 052,19 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience,

— la condamnation de Monsieur [K] [P] aux entiers dépens et à payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Monsieur [K] [P], daté du 24 novembre 2025. La conclusion est que le locataire ne s’est pas présenté aux convocations du travailleur social.

***

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois et a finalement été évoquée à l’audience du 14 avril 2026.

À l’audience du 14 avril 2026, la S.A. UN TOIT POUR TOUS était représentée par Madame [O] [F], chargée de contentieux, munie d’un pouvoir. Monsieur [K] [P] était représenté par son conseil.

La S.A. UN TOIT POUR TOUS a, par le biais des conclusions de son conseil, demandé :

— le constat de la résiliation des baux par le jeu des clauses résolutoires en raison de l’impayé de loyer et de charges,

— l’expulsion de Monsieur [K] [P] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— l’indication qu’en cas d’expulsion, si Monsieur [K] [P] se réinstalle dans les lieux loués, il se rendra coupable d’une voie de fait au sens de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, et que sa nouvelle expulsion pourra avoir lieu immédiatement, y compris durant la trêve hivernale,

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamnation de Monsieur [K] [P] au paiement de celle-ci,

— la condamnation de Monsieur [K] [P] à payer la somme de 2 422,17 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience,

— la condamnation de Monsieur [K] [P] aux entiers dépens et à payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle a par ailleurs accepté l’octroi de délais de paiement afin d’apurer l’arriéré locatif.

Monsieur [K] [P] a, par le biais des conclusions de son conseil, demandé :

— le rejet de l’ensemble de tous moyens, demandes, fins et prétentions de la S.A. UN TOIT POUR TOUS,

A titre principal :

— l’octroi de délais de paiement de 36 mois pour apurer l’arriéré locatif,

— la suspension du jeu de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

A titre subsidiaire :

— l’octroi d’un délai de grâce pour quitter les lieux,

En tout état de cause :

— le rejet de la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile par la S.A. UN TOIT POUR TOUS,

— laisser à chacun la conservation de ses frais et ses dépens.

La décision a été mise en délibéré au 6 mai 2026.

MOTIFS

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation des baux et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleresse personne morale, la S.A. UN TOIT POUR TOUS justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité.

La S.A. UN TOIT POUR TOUS justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité, compte tenu de la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate s’agissant d’un délai de procédure.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets des clauses résolutoires

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose notamment que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail ayant été renouvelé postérieurement à la loi du 27 juillet 2023.

En l’espèce, le bail relatif au stationnement a été conclu avec le même bailleur et se situe à la même adresse que le logement principal, dont il constitue dès lors, l’accessoire.

Le bail relatif au logement prévoit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance de loyer et deux mois après un commandement de payer, la convention sera résiliée de plein droit. Le bail relatif au garage prévoit quant à lui qu’en cas de non-paiement et un mois après un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Cependant, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

Dès lors, la clause résolutoire prévue au bail relatif au garage n’est pas conforme à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 précité, qui ne permet à une clause résolutoire de produire effet, en cas de non-paiement des loyers et charges, que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer du 13 juin 2025 vise ces clauses et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 28 juillet 2025, date de résiliation desdits baux.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Monsieur [K] [P] se trouve redevable de la somme totale de 2 422,17 euros s’agissant du logement et du garage, en arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation échus, arrêté au 13 avril 2026, mensualités du mois de mars comprises, selon décomptes établis par la bailleresse et ci-après annexés, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Monsieur [K] [P] sera donc condamné à payer la somme provisionnelle totale de 2 422,17 euros à la S.A. UN TOIT POUR TOUS.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le VII du même article précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les parties s’accordent pour la suspension des effets de la clause résolutoire par la mise en place d’un plan d’apurement. Il convient donc d’octroyer des délais de paiement dans les conditions prévues au dispositif.

En outre, la reprise du paiement des loyers courants, justifie d’accorder à Monsieur [K] [P] des délais dans les conditions prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, les clauses de résiliation de plein droit reprendront leur plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

Monsieur [K] [P] devra alors également payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si les baux n’avaient pas été résiliés à compter de la date de résiliation des baux, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues aux contrats de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [K] [P], partie perdante, sera donc condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité et la situation économique de Monsieur [K] [P] justifient de ne pas faire application de ces dispositions.

La S.A. UN TOIT POUR TOUS sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe en qualité de juge des référés, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires figurant aux baux conclus les 24 octobre 2016 et 25 octobre 2016 entre la S.A. UN TOIT POUR TOUS et Monsieur [K] [P] concernant l’immeuble à usage d’habitation et le garage situés [Adresse 3], [Adresse 5], rez-de-chaussée, [Adresse 6] sont réunies à la date du 28 juillet 2025,

CONDAMNONS Monsieur [K] [P] à payer à la S.A. UN TOIT POUR TOUS la somme provisionnelle de 2 422,17 euros, s’agissant du logement et du garage, représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 13 avril 2026, mensualités du mois de mars comprises,

AUTORISONS Monsieur [K] [P] à se libérer de la dette, outre les loyers et les charges courants, en 35 versements mensuels de 68 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette,

PRÉCISONS que chaque versement devra intervenir le 15 du mois, et pour le premier versement, au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

SUSPENDONS les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises,

DISONS qu’en revanche, à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré et au titre du logement ou du garage, les clauses de résiliation de plein droit reprendront leur plein et entier effet, de sorte que, les baux étant résiliés, Monsieur [K] [P] :

— sera tenu de régler immédiatement la totalité des sommes restant dues,

— qu’à défaut pour Monsieur [K] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par la bailleresse,

— devra payer des indemnités mensuelles d’occupation égales aux montants des loyers, augmentés des charges courantes applicables au jour de la résiliation de plein droit des baux le 28 juillet 2025, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés à la bailleresse ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

DÉBOUTONS la S.A. UN TOIT POUR TOUS de ses autres demandes,

CONDAMNONS Monsieur [K] [P] aux dépens,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [K] [P],

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et DÉBOUTONS la S.A. UN TOIT POUR TOUS de sa demande de ce chef,

CONSTATONS l’exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.