N° RG 25/01636 – N° Portalis DBYB-W-B7J-P3JI

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 5]

JUGEMENT DU 19 Janvier 2026

DEMANDEURS:

Monsieur [V], [O] [Y], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Sabine NGO, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.A. -SEYNA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Sabine NGO, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [L] [S], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Julia VEDERE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 24 Novembre 2025

Affaire mise en deliberé au 19 Janvier 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 19 Janvier 2026 par

Julia VEDERE, Président

assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Sabine NGO

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 27 décembre 2023, ayant pris effet le 5 janvier 2024, Monsieur [V] [Y] a consenti à Monsieur [L] [S] un bail d’habitation concernant un logement situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 571,85 euros, outre 47,15 euros à titre de provisions sur charges.

Suivant mandat du 17 février 2017, Monsieur [V] [Y] a confié la gestion de ce bien à l’agence ORPI.

Le locataire a été déclaré éligible à la garantie loyers impayés GARANTME, la SAS GARANTME agissant en qualité de mandataire courtier gestionnaire de la société SEYNA, conformément aux conditions générales de la garantie.

Selon quittance subrogative en date du 27 février 2025, Monsieur [V] [Y] a reconnu avoir reçu la somme de 2 495,86 euros de la SAS GARANTME, agissant pour le compte et par délégation de la société SEYNA, au titre du règlement provisionnel des dettes locatives de Monsieur [S].

Par acte de commissaire de justice du 5 mars 2025, Monsieur [V] [Y] a fait délivrer à Monsieur [L] [S] un commandement de payer la somme principale de 3 321,19 euros au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire prévue au bail.

Les loyers étant demeurés impayés, Monsieur [V] [Y] et la société SEYNA ont, par acte de commissaire de justice du 23 juin 2025, fait assigner Monsieur [L] [S] devant le Juge des contentieux du Tribunal judiciaire de Montpellier, à l’audience du 24 novembre 2025, aux fins de :

A titre principal,

Constater l’acquisition de la clause résolutoire,

A titre subsidiaire,

Prononcer la résiliation du bail consenti à Monsieur [L] [S],

En tout état de cause,

Condamner Monsieur [L] [S] à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu’il occupe et remettre à Monsieur [V] [Y] les clés du logement à compter de la date du jugement à intervenir,

Ordonner, à défaut d’avoir libéré les lieux dans les temps impartis, l’expulsion de Monsieur [L] [S] ainsi que celle de toutes les autres personnes se trouvant dans le logement de son fait et si besoin avec le concours de la force publique,

Dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamner Monsieur [L] [S] à payer la somme de 5 853,63 euros au titre des loyers et charges dus au terme de juin 2025 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, selon la répartition suivante :

La somme de 3 357,77 euros à Monsieur [V] [Y] ;

La somme de 2 495,86 euros à la société SEYNA, subrogée dans les droits de Monsieur [V] [Y] à hauteur de ce montant ;

Condamner Monsieur [L] [S] à payer à Monsieur [V] [Y] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clefs ;

Condamner Monsieur [L] [S] à payer à la société SEYNA la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Monsieur [L] [S] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 5 mars 2025.

A l’audience du 24 novembre 2025, Monsieur [V] [Y] et la société SEYNA, représentés par leur conseil, ont maintenu les termes de leur assignation, actualisant la dette à la somme de 9 019,18 euros arrêtée au 1er novembre 2025.

Monsieur [L] [S], cité selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu, ni n’a été représenté.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer à l’assignation pour un plus ample exposé des moyens du demandeur.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

L’assignation a été notifiée au préfet de l’Hérault le 23 juin 2025, soit six semaines au moins avant la date de l’audience du 24 novembre 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Par conséquent, la demande est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

En vertu de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 mars 2025, Monsieur [Y] a fait délivrer à Monsieur [S] un commandement de payer la somme principale 3 321,19 euros, au titre des loyers impayés. Ce commandement de payer vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les six semaines et le locataire n’a pas saisi le juge aux fins d’obtenir des délais de paiement.

Par conséquent, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 avril 2025, date de résiliation dudit bail.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Conformément à l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En vertu de l’article 1346-1 du code civil, la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur.

Cette subrogation doit être expresse.

Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

En l’espèce, il résulte des éléments versés que le propriétaire bénéficie de la garantie de loyers impayés auprès de la SAS GARANTME. Il ressort par ailleurs de la quittance subrogative du 27 février 2025, que la SAS GARANTME, agissant pour le compte et par délégation de la société SEYNA, a payé au bailleur la somme totale de 2 495,86 euros pour le compte de Monsieur [L] [S], au titre du règlement provisionnel de sa dette locative.

Dès lors, la société SEYNA a été subrogée dans les droits de Monsieur [V] [Y], et ce, à hauteur de la somme de 2 495,86 euros.

Il résulte par ailleurs du décompte actualisé versé aux débats que Monsieur [L] [S] se trouve redevable de la somme totale de 9 019,18 euros en arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation échus, somme arrêtée au 1er novembre 2025, mensualité du mois de novembre 2025 comprise.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [L] [S] à payer à la société SEYNA la somme de 2 495,86 euros, et à Monsieur [V] [Y] la somme de 6 523,32 euros, et ce au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er novembre 2025, mensualité du mois de novembre 2025 comprise.

Sur les délais de paiement et l’expulsion

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [L] [S] ne s’étant pas présenté à l’audience, le Juge ne dispose d’aucun élément d’information permettant d’apprécier sa capacité financière à reprendre le paiement du loyer courant augmenté d’éventuelles échéances de retard susceptibles d’être mises en place pour apurer l’arriéré locatif. Par ailleurs, il n’est pas justifié que le locataire ait repris le paiement du loyer, un mois avant l’audience.

En l’absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire formée par le locataire ou le bailleur, le Juge ne peut d’office suspendre les effets de la clause résolutoire.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [L] [S] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Il convient de condamner Monsieur [L] [S] à payer à Monsieur [V] [Y] une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [L] [S], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conséquent, Monsieur [V] [Y] et la société SEYNA seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 décembre 2023, ayant pris effet le 5 janvier 2024 entre Monsieur [V] [Y] et Monsieur [L] [S] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 17 avril 2025 ;

DÉCLARE en conséquence Monsieur [L] [S] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 17 avril 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [L] [S] à payer à Monsieur [V] [Y] une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, sous réserve de justifier d’une quittance subrogative ;

CONDAMNE Monsieur [L] [S] à payer à la S.A SEYNA, subrogée dans les droits de Monsieur [V] [Y], la somme de 2 495,86 au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation dus au 1er novembre 2025 et à hauteur de la subrogation ;

CONDAMNE Monsieur [L] [S] à payer à Monsieur [V] [Y] la somme de 6 523,32 au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, somme arrêtée au 1er novembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 comprise ;

DIT qu’à défaut par Monsieur [L] [S] d’avoir libéré les lieux loués, DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [L] [S] aux dépens de l’instance ;

DÉBOUTE Monsieur [V] [Y] et la S.A SEYNA de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière, La Juge des contentieux de la protection,