N° RG 25/02953 – N° Portalis DBYB-W-B7J-QF3Y

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 07 Mai 2026

DEMANDEUR:

Société ACTION LOGEMENTS SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e LEVY-ROCHE-SARDA, avocat au barreau de LYON substitué par M la SCP COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [O] [Q], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Claire GUILLEMIN, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 10 Mars 2026

Affaire mise en deliberé au 07 Mai 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 07 Mai 2026 par

Claire GUILLEMIN, Président

assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : la SCP COSTE DAUDE VALLET LAMBERT

Copie certifiée delivrée à : Mme [O] [Q]

EXPOSE DU LITIGE

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Selon acte sous-seing-privé ayant pris effet le 24 octobre 2022, l’indivision [W] ayant

pour mandataire la SAS FONCIA a donné à bail à Mme [O] [Q] un logement situé

[Adresse 4] à [Localité 1] moyennant un loyer mensuel initial de 553,41 euros outre

une provision sur charges de 40 euros.

Par acte du 19 octobre 2022, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution

solidaire des engagements de Mme [O] [Q].

En application de cet engagement de caution, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a

réglé au bailleur la somme de 4153,52 euros au titre des loyers et charges impayés. Mme

[U] [W] ayant pour mandataire la SAS FONCIA lui a délivré quittance

subrogative le 23 septembre 2025 pour la somme de 4153,52 euros.

Le 19 février 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Mme [O]

[Q] un commandement de payer la somme principale de 2324,75 euros, visant la

clause résolutoire prévue au bail.

Faisant valoir que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai

requis, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a, par acte de commissaire de justice du 16

octobre 2025, fait assigner Mme [O] [Q] devant le Juge des contentieux du Tribunal

judiciaire de [Localité 2], pour l’audience du 10 mars 2026, aux fins de :

➢ Déclarer recevable son action,

➢ Constater l’acquisition de la clause résolutoire,

➢ À titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Mme [O]

[Q],

➢ Ordonner l’expulsion de Mme [O] [Q] et de tous occupants de son chef avec

si nécessaire le concours de la force publique,

➢ Condamner Mme [O] [Q] à lui payer la somme de 3563,91 euros avec

intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 février 2025 sur la

somme de 2324,75 euros et pour le surplus à compter de l’assignation,

➢ Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire

ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des

charges,

➢ Condamner Mme [O] [Q] à lui payer lesdites indemnités d’occupation, dès

lors que les paiements sont justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération

effective des lieux,

➢ Condamner Mme [O] [Q] à lui payer la somme de 800 euros au titre des

dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

➢ Dire n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire,

➢ Condamner Mme [O] [Q] aux dépens qui comprendront notamment le coût

du commandement de payer.

L’affaire a été retenue à l’audience du 10 mars 2026.

A cette audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son

conseil, a maintenu ses demandes initiales.

3

En défense, Mme [O] [Q] n’était ni comparante ni représentée.

Le diagnostic social mentionne que la locataire ne s’est pas présentée aux convocations du

travailleur social.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer à

l’assignation pour un plus ample exposé des moyens de la demanderesse.

Par mail du 13 mars 2026 Mme [O] [Q] indique qu’elle est actuellement bloquée

en Thaïlande et qu’elle est dans l’impossibilité de se présenter à l’audience qu’elle indique être

fixée au 16 mars. Elle précise qu’elle est dans l’attente d’un paiement de 4000 € qui lui

permettra de régler l’intégralité de la dette. Elle ne sollicite ni renvoi, ni réouverture des débats.

Mme [O] [Q] ne produit aucun justificatif à l’appui de sa demande.

Ce mail a été transmis au conseil de la demanderesse qui a apporté les observations suivantes

par mail du 3 avril 2025 : le loyer en cours étant payé, Action Logement Services s’en

rapporte à la décision du Tribunal quant à une demande de délais étant précisé qu’à défaut de

règlement d’une seule échéance/et ou du loyer, le bail sera résilié de plein droit et l’expulsion

ordonnée.

La décision a été mise en délibéré au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est

néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime

régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination

des actions de prévention des expulsions locatives le 20 février 2025, soit deux mois au moins

avant la délivrance de l’assignation le 16 octobre 2025 conformément aux dispositions de

l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée au préfet de l’Hérault le 20 octobre 2025, soit deux mois au moins

avant la date de l’audience du 10 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III

de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée

dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Dès lors, la SAS ACTION

LOGEMENT SERVICES qui a réglé l’impayé locatif au bailleur peut exercer, en sa qualité de

caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résiliation du bail aux

fins d’éviter que de nouveaux loyers ne viennent à échéance et limiter, ainsi, le montant de la

dette cautionnée.

4

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la demande est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, applicable en l’espèce, toute clause prévoyant

la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des

charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que

deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer signifié à Mme [O] [Q] le 19 février 2025 d’avoir à

payer la somme principale de 2324,75 euros correspondant aux loyers et charges impayés

arrêtés au mois de décembre 2024 reproduit cette clause résolutoire ainsi que les dispositions

de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et mentionne la faculté pour le locataire de

saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée. Le décompte

qui lui était joint a permis au locataire de connaître le détail des loyers et charges qui lui étaient

réclamés.

Ce commandement n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai prévu, il convient par conséquent

de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat

de bail étaient réunies à la date du 22 avril 2025, date de résiliation dudit bail.

À compter de la résiliation du bail, Mme [O] [Q] devenue occupant sans droit ni

titre, sera tenue de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à

celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait

pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux.

Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation

sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues aux contrats de bail.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de

payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En vertu de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans

tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il résulte de la quittance subrogative du 23 septembre 2025, qu’en sa qualité de caution, la SAS

ACTION LOGEMENT SERVICES a payé au bailleur la somme totale de 4513,52 euros pour

le compte de Mme [O] [Q] au titre des loyers impayés, pour les mois de mai, juin,

octobre, novembre, décembre 2024 et avril, juillet, août, septembre 2025. Le décompte fourni

fait état d’une créance locative d’un montant de 3563,91 euros suite aux paiements effectués.

Aucun élément ne permet de contester le décompte et la quittance subrogative produits.

Il convient en conséquence de condamner Mme [O] [Q] à payer à la SAS ACTION

LOGEMENT SERVICES la somme de 3563,91euros au titre des loyers, charges et indemnités

d’occupations impayés arrêtés au mois de septembre 2025 inclus avec intérêt au taux légal à

compter du commandement de payer du 19 février 2025 sur la somme de 2324,75 euros, et

pour le surplus à compter du 16 octobre 2025, date de l’assignation.

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Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la

demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de

régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de

l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au

délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler

sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge

est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément

constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article

6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une

procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que lorsque le juge est

saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le

versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de

résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge

dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le

premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et

selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne

peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer

et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge,

la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle

reprend son plein effet.

En l’espèce, le conseil de la SAS ACTION LOGEMENTS SERVICES indique que Mme [O]

[Q] a repris le paiement du loyer en cours et Mme [Q] indique qu’elle est

dans l’attente d’un paiement qui lui permettra de régler sa dette.

Compte tenu de ces éléments, il convient d’ octroyer à Mme [O] [Q] des délais de

paiement dans les conditions prévues au dispositif.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges

courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, la clause de

résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet et le solde de la dette sera

immédiatement dû.

Mme [O] [Q] devra alors également payer une indemnité mensuelle d’occupation

d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait

été exigible si le bail n’avait pas été résilié à compter de la date de résiliation du bail, et ce

jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette

indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au

contrat de bail.

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Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se

trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle

désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par

le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir

à les retirer dans le délai imparti.

Sur les demandes accessoires

• Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée

aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à

la charge d’une autre partie.

Mme [O] [Q], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

• Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le

juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie

la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient

compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office,

pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du

code de procédure civile. La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sera par conséquent

déboutée de sa demande à ce titre.

• Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première

instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en

dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé

contradictoire et rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE RECEVABLE l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant

pris effet le 24 octobre 2022 entre l’indivision [W], ayant pour mandataire la SAS

FONCIA, d’une part, et Mme [O] [Q], d’autre part, concernant l’immeuble à usage

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d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 1] sont réunies à la date du 22 avril 2025 ;

DÉCLARE en conséquence Mme [O] [Q] occupant sans droit ni titre des lieux

situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 22 avril 2025 ;

CONDAMNE Mme [O] [Q] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

la somme de 3563,91 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés,

pour les mois de mai, juin, octobre, novembre, décembre 2024 et avril, juillet, août, septembre

2025, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 19 février 2025 sur

la somme de 2324,75 euros, et pour le surplus à compter du 16 octobre 2025, date de

l’assignation ;

CONDAMNE Mme [O] [Q] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient

été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la

libération effective des lieux, sous réserve de justifier d’une quittance subrogative ;

AUTORISE Mme [O] [Q] à se libérer de sa dette, outre le loyer et les charges

courants, en 35 versements mensuels de 100 euros et une 36ème mensualité qui soldera la

dette,

PRÉCISE que chaque versement devra intervenir le 15 du mois, et pour le premier versement,

au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée

n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle

soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, la clause de résiliation de plein

droit reprendra son plein et entier effet, de sorte que, le bail étant résilié, Mme [O]

[Q] : – sera tenue de régler immédiatement la totalité des sommes restant dues, – qu’à défaut pour Mme [O] [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment

occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la

signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au

besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé,

conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des

meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne

expulsée ou à défaut par le bailleur, – devra payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle

d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges courantes applicables au jour de

la résiliation de plein droit du bail le 22 avril 2025, jusqu’à la date de la libération effective et

définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés aux bailleurs ou à son mandataire,

avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles, sous réserve de justifier

d’une quittance subrogative ;

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES du surplus de ses demandes ;

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DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande sur le fondement des

dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [O] [Q] aux dépens de l’instance ;

DIT que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la

charge de Mme [O] [Q] ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le

département.

Le greffier,

La Juge des contentieux de la protection