N° RG 25/02626 – N° Portalis DBYB-W-B7J-QDB7

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [C]

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 27 Avril 2026

DEMANDEUR:

S.A.S.U. -[L] [C] OPCO, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Sabine NGO, avocat au barreau de [C]

S.A. -CNP CAUTION, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Sabine NGO, avocat au barreau de [C]

DEFENDEUR:

Madame [W] [O] [Y] [N], demeurant [Adresse 4] [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

Président : Sabine CABRILLAC, Magistrat à Titre Temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier :Philippe REDON

DEBATS:

Audience publique du : 23 Février 2026

Affaire mise en deliberé au 27 Avril 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 27 Avril 2026 par

Sabine CABRILLAC, Président

assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Marion LACOME D’ESTALENX

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature électronique en date du 13 septembre 2024, avec prise d’effet au 1er octobre 2024, la SAS [L] [C] OPCO a consenti à Mme [Y] [N] [W] un bail d’habitation sur un logement meublé, avec services para-hôteliers, situé [Adresse 6], 1er étage, [Adresse 7], contre le paiement d’un loyer mensuel initial de 586 €.

La SA CNP CAUTION, par acte en date du 1er octobre 2024, s’est portée caution solidaire des engagements de Mme [Y] [N] [W].

En application de cet engagement de caution, la Société CNP CAUTION a réglé au bailleur la somme totale de 586 euros au titre des loyers et charges impayés.

Invoquant un impayé de loyers et charges, le 30 juin 2025, la SAS [L] [C] OPCO a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1902 €, visant la clause résolutoire prévue au bail. Ce commandement a été signifié à la CCAPEX le 04 juillet 2025.

Faisant valoir que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai requis, la SAS [L] [C] OPCO et la société CNP ont, par acte de commissaire de justice du 11 septembre 2025 signifié au représentant de l’État dans le département le 1er octobre 2025, fait assigner Mme [Y] [N] [W] devant le Juge des contentieux du Tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 30 août 2025,

à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de la locataire,

condamner Mme [Y] [N] [W] à laisser libre le logement et restituer les clés à la date du jugement à intervenir,

ordonner l’expulsion de Mme [Y] [N] [W] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique,

dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

condamner Mme [Y] [N] [W] à payer la somme de 2874 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, montant dus au terme de septembre 2025, à parfaire, dont :

*2288 € à la société [L] [C] OPCO OUEST,

*586 € à la société CNP CAUTION, subrogée dans les droits de la société [L] [C] OPCO OUEST à hauteur de ce montant.

fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges, et condamner Mme [Y] [N] [W] à lui payer lesdites indemnités d’occupation, jusqu’à la libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clés

condamner Mme [Y] [N] [W] à payer à la société CNP CAUTION la somme de1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner Mme [Y] [N] [W] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 23 février 2026, les demandeurs, représentés par leur conseil, ont maintenu les termes de leur exploit introductif d’instance sauf en ce qui concerne la dette, actualisée à la somme de 5804 € selon décompte actualisé. Ils précisent que la créance du bailleur s’élève à la somme de 5218 euros et celle de la caution à la somme de 586 €.

Mme [Y] [N] [W] n’a pas comparu, ni personne en son nom.

La décision a été mise en délibéré au 27 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleur personne morale, la société [L] [C] OPCO justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité.

Les demandeurs justifient par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la demande est recevable.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En vertu de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Dès lors, la société CNP CAUTION qui a réglé l’impayé locatif au bailleur peut exercer, en sa qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en paiement de l’arriéré locatif qu’elle a elle- même réglé.

Il résulte de la quittance subrogative du 28 juillet 2025, qu’en sa qualité de caution, la CNP caution a payé au bailleur la somme totale de 586 euros pour le compte de Mme [Y] [N] [W] au titre des loyers impayés pour la période du mois de juillet 2025, de sorte de la dette est établie pour un montant de 586 € à l’égard de la société CNP CAUTION. Aucun élément ne permet de contester le décompte produit.

Il convient en conséquence de condamner Mme [Y] [N] [W] à payer à la société CNP-CAUTION la somme de 586 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il résulte en outre du décompte actualisé produit par les demandeurs, que le locataire reste débiteur, à l’encontre du bailleur, la société [L] [C] OPCO, de la somme de 5218 €, arrêtée au 1er février 2026, échéance de février 2026 incluse.

En conséquence Mme [Y] [N] [W] sera condamnée à payer à la société [L] [C] OPCO la somme de 5218 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

En vertu de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Par exploit du 30 juin 2025 la SAS [L] [C] OPCO a fait commandement à la locataire d’avoir à payer la somme de 1902 € au titre des loyers impayés. Ce commandement de payer comporte les mentions obligatoires visées à l’article précité et un décompte de la créance.

Les loyers n’ont pas été réglés dans le délai de 2 mois visé à la clause résolutoire et le locataire n’a pas saisi le juge aux fins d’obtenir des délais de paiement.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 31 août 2025, date de résiliation dudit bail.

Sur l’indemnité d’occupation

Il convient de condamner Mme [Y] [N] [W] à payer à la SAS [L] [C] OPCO une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant de sorte qu’il n’y a pas lieu à l’octroi de délais de paiement.

En conséquence, l’expulsion de Mme [Y] [N] [W] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [Y] [N] [W], partie perdante, sera condamnée aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13/09/2024 entre la SAS [L] [C] OPCO d’une part et Mme [Y] [N] [W] d’autre part, concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 8] sont réunies à la date du 31 août 2025 ;

DÉCLARE en conséquence Mme [Y] [N] [W] occupante sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 31 août 2025;

CONDAMNE Mme [Y] [N] [W] à payer à la SAS [L] [C] OPCO une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux;

CONDAMNE Mme [Y] [N] [W] à payer à la SAS [L] [C] OPCO la somme de 5218 € au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, dus au mois de février 2026 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNE Mme [Y] [N] [W] à payer à la SA CNP CAUTION la somme de 586 € au titre de la quittance subrogative,

DIT qu’à défaut par Mme [Y] [N] [W] d’avoir libéré les lieux loués, DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE la SA CNP CAUTION de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [Y] [N] [W] aux dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière, La Juge des contentieux de la protection,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.