COUR D’APPEL DE [Localité 1]

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N° RG 24/00942 – N° Portalis DBYB-W-B7H-OSZB

Pôle Civil section 2

Date : 26 Mai 2026

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.N.C. COGEDIM LANGUEDOC ROUSSILLON inscrite au RCS de [Localité 1] n° 532 818 085 dont le siège social est sis [Adresse 1] agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié ès qualités qualités audit siège

représentée par Maître Antoine SILLARD, avocat postulant et M^e Thierry VERNHET avocat plaidant, tous deux membres de la SCP SVA, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS

Monsieur [O] [W], [Q] [Z]

né le 01 Juin 1987 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

Madame [R] [F] [C] [Z] épouse [U]

née le 06 Septembre 1957 à [Localité 3] (MAROC),

demeurant [Adresse 3]

Monsieur [D] [V] [Z]

né le 06 Septembre 1957 à [Localité 3] (MAROC),

demeurant [Adresse 4]

Monsieur [K] [B] [Z]

né le 02 Mai 1955 à [Localité 4] (MAROC),

demeurant [Adresse 5]

Monsieur [L] [S], [H] [Z]

né le 11 Février 1984 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 6]

Madame [E] [M], [X] [Z]

née le 01 Juin 1987 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 7]

Madame [T] [Y] [I] épouse [P]

née le 14 Mai 1978 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 8] [Localité 7] [Adresse 9]

Tous représentés par Maître Christian CAUSSE de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocats au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Florence LE-GAL

Assesseurs : Magali ESTEVE

Karine ESPOSITO

assistées de Françoise CHAZAL greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 24 Mars 2026

MIS EN DELIBERE au 26 Mai 2026

JUGEMENT : rédigé par Karine ESPOSITO et signé par le président et le greffier et mis à disposition le 26 Mai 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 20 juillet 2021, M. [O] [Z], Mme [G] [Z] épouse [U], M. [D] [Z], M. [K] [Z], M. [L] [Z], Mme [E] [Z] et Mme [T] [I] épouse [P] (les consorts [Z]) ont promis de vendre à la société Cogedim Languedoc Roussillon un ensemble immobilier sis [Adresse 10] à [Localité 5], section DP [Cadastre 1], DP [Cadastre 2], DP 609 et DP [Cadastre 3], pour la somme de 6 250 000 euros.

L’acte prévoyait notamment une clause relative à une avance sur le prix mettant à la charge de la société Cogedim Languedoc Roussillon l’obligation de verser mensuellement la somme de 10 000 euros aux consorts [Z] à compter du 5 août 2021 et ce pendant toute la durée de la promesse de vente, à titre d’avance sur le prix de vente, ainsi qu’une clause relative à une indemnité d’immobilisation d’un montant de 625 000 euros assortie d’une caution émanant d’un établissement financier à hauteur de 312 500 euros.

La vente a été consentie sous diverses conditions suspensives, dont l’obtention d’un permis de construire purgé de tous recours.

Par arrêté du 11 juillet 2022, le maire de [Localité 2] a délivré à la société Cogedim Languedoc Roussillon un permis de construire en vue de l’édification de l’ensemble immobilier.

Par avenant du 19 décembre 2022, les consorts [Z] et la société Cogedim Languedoc Roussillon ont modifié les délais de la promesse de vente et l’approbation du cautionnement.

Par courriers recommandés avec accusé de réception des 21 juin et 10 août 2023, les consorts [Z] ont mis en demeure la société Cogedim Languedoc Roussillon de régler les sommes dues au titre des avances.

Par courrier du 4 septembre 2023, la société Cogedim Languedoc Roussillon a indiqué qu’elle ne procèderait plus aux versements et proposé que le paiement mensuel soit supprimé jusqu’à la régularisation de l’acte authentique.

Par actes de commissaire de justice en date des 14 décembre 2023, 10 janvier, 15 janvier et 30 janvier 2024, la société Cogedim Languedoc Roussillon a assigné l’indivision [Z] aux fins de voir, au visa de l’article 1195 du code civil, ordonner la révision du contrat et la suppression pure et simple de l’avance sur le prix de vente jusqu’au terme de la promesse, outre la condamnation des consorts [Z] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par ordonnance du 15 février 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier a dit n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes en paiement formulées par M. [D] [Z] et Mme [G] [Z] épouse [U].

Par arrêt en date du 21 novembre 2024, la cour d’appel de [Localité 1] a infirmé l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions et a notamment condamné à titre provisionnel, la société Cogedim Languedoc Roussillon à payer aux consorts [Z] la somme de 50 000 euros correspondant aux sommes forfaitaires mensuelles, constituant l’avance sur le prix de vente, impayées pour les mois de juin, juillet, août, septembre et octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 10 août 2023, date de la mise en demeure, s’agissant des sommes correspondant aux mois de juin, juillet et août 2023 et avec intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2023, date de l’assignation en référé, s’agissant des sommes correspondant aux mois de septembre et octobre 2023.

***

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées par la voie électronique le 24 février 2025, la SNC Cogedim Languedoc Roussillon sollicite du tribunal de :

DONNER ACTE à la concluante de son désistement d’instance relativement à l’application de la théorie de l’imprévision à l’encontre des consorts [Z] ;

REJETER toute demande reconventionnelle de ces derniers et notamment, celle formée en paiement de la somme de 90 000 euros, le tout au visa de l’arrêt rendu par la cour d’appel de [Localité 1] entre les mêmes parties le 21 novembre 2024 ;

STATUER ce que de droit sur les dépens ;

CONDAMNER les consorts [Z] à payer une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile du fait de leur demande de dommages et intérêts et leur demande de paiement complémentaire injuste et mal fondée.

***

Aux termes de leurs dernières conclusions régulièrement notifiées par la voie électronique le 2 juin 2025, les consorts [Z] sollicitent du tribunal de :

Vu les articles 1103 et suivants, 1217 et suivants, et 1195 du code civil,

Vu les articles 9 et 514 du code de procédure civile,

Vu les pièces,

REJETANT toutes fins, demandes et conclusions contraires ;

PRENDRE ACTE de l’acceptation du désistement d’instance de la société Cogedim Languedoc Roussillon relativement à l’application de la théorie de l’imprévision par Monsieur [D] [Z], Madame [G] [Z] épouse [U], Monsieur [K] [B] [Z], Monsieur [O] [W] [Q] [Z], Monsieur [L] [S] [H] [Z], Madame [E] [M] [X] [Z] et Madame [T] [Y] [I] épouse [P] ;

DÉBOUTER la société Cogedim Languedoc Roussillon du surplus de ses demandes ;

À titre reconventionnel

CONDAMNER la société Cogedim Languedoc Roussillon à payer à Monsieur [D] [Z], Madame [G] [Z] épouse [U], Monsieur [K] [B] [Z], Monsieur [O] [W] [Q] [Z], Monsieur [L] [S] [H] [Z], Madame [E] [M] [X] [Z] et Madame [T] [Y] [I] épouse [P] la somme de 90 000 (quatre-vingt-dix mille) euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2024, et ce jusqu’à parfait paiement, au titre des sommes forfaitaires mensuelles constituant l’avance sur le prix de vente impayées pour les mois de novembre et décembre 2023 et janvier, février, mars, avril, mai, juin et juillet 2024 ;

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir ;

CONDAMNER la société Cogedim Languedoc Roussillon à payer à Monsieur [D] [Z], Madame [G] [Z] épouse [U], Monsieur [K] [B] [Z], Monsieur [O] [W] [Q] [Z], Monsieur [L] [S] [H] [Z], Madame [E] [M] [X] [Z] et Madame [T] [Y] [I] épouse [P] la somme de 5 000,00 (cinq mille) euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNER la société Cogedim Languedoc Roussillon aux entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions respectives des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

***

Par ordonnance du 6 janvier 2026, la clôture a été fixée au 10 mars 2026, et l’audience au 24 mars 2026.

À cette date, les conseils des parties ont déposé leurs conclusions et pièces et avisés de ce que l’affaire était mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

DISCUSSION

Sur le désistement d’instance de la SNC Cogedim Languedoc Roussillon des demandes relatives à la théorie de l’imprévision

L’article 394 du même code dispose que le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance. L’article suivant précise que le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur.

La SNC Cogedim Languedoc Roussillon s’est désistée de ses demandes liées au moyen de droit fondé sur la théorie de l’imprévision et les consorts [Z] acceptent ce désistement.

En application des dispositions de l’article768 du code de procédure civile « les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. (…)

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées ».

En l’espèce, il ressort du dispositif des dernières conclusions notifiées le 24 février 2025 par la SNC Cogedim Languedoc Roussillon qu’elle ne sollicite aucune demande du chef de la théorie de l’imprévision.

Par conséquent, il convient de constater que le tribunal n’est pas saisi de telles demandes par la SNC Cogedim Languedoc Roussillon.

Dès lors, en l’absence de toute demande, il n’y a lieu de constater un désistement d’instance.

Sur la demande en paiement

En application des dispositions combinées des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article 1186 du code civil, un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît. [..]

La caducité n’intervient toutefois que si le contractant contre lequel elle est invoquée connaissait l’existence de l’opération d’ensemble lorsqu’il a donné son consentement.

Selon l’article 1187 du code civil, la caducité met fin au contrat. Elle peut donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 du code civil.

L’article 1217 du même code dispose que « la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter ».

En l’espèce, la clause intitulée « AVANCE SUR LE PRIX » contenue dans l’acte authentique du 20 juillet 2021 précise que « le bénéficiaire s’engage à verser mensuellement aux promettants une somme forfaitaire de dix mille euros (10 000 EUR) TTC pendant toute la durée de la promesse de vente. (…)

Le premier paiement aura lieu le 5 août 2021(…)

Le montant total des sommes versées sera définitivement acquis aux promettants en cas de non-réalisation de la vente et viendra en déduction du prix payé à l’acte authentique d’acquisition en cas de réalisation de la vente (…) »

Cette promesse de vente prévoyait la réalisation de plusieurs conditions suspensives, dont celle liée à l'«OBTENTION D’UN PERMIS DE CONSTRUIRE » par le bénéficiaire avant le 20 juin 2022 et qui précisait qu’en ce cas, « si ce permis fait l’objet d’un recours contentieux, gracieux ou hiérarchique dans les deux mois de son affichage (…), les parties conviennent (…) que les présentes seront automatiquement prolongées de trois mois à compter de la réception du recours par le bénéficiaire.

A défaut de levée du recours aux termes de ce délai de trois mois, la condition suspensive sera réputée comme n’étant pas réalisée et les présentes comme caduques sauf si le bénéficiaire décidait de renoncer au bénéfice de ladite condition, faisant alors son affaire personnelle desdits recours.

En cas de recours gracieux ou hiérarchique, le délai de recours contentieux est prolongé de deux mois à compter du jour du rejet express ou implicite du recours gracieux ou hiérarchique ce qui aura pour effet de prolonger d’autant la condition suspensive ».

Enfin, la clause « DELAI » contenue dans cette même promesse prévoyait que « la promesse de vente est consentie pour une durée expirant le

20 novembre 2022 pour les ventes des parcelles DP [Cadastre 3] (indivision) et [Cadastre 4] (M. [D] [Z]) ;20 juillet 2023 pour les ventes des parcelles DP [Cadastre 1] (M. [K] [Z]) et [Cadastre 2] (Mme [G] [U]) ;A seize heures ».

Cette promesse unilatérale de vente a été modifiée par un avenant du 19 décembre 2022 qui mentionne, concernant les délais, que « compte tenu des recours gracieux exercés et du délai de recours contentieux pendant, les parties entendent prolonger les délais comme suit :

1/ en l’absence de recours contentieux exercé dans le délai légal expirant le 3 janvier 2023, le délai de validité de la promesse de vente est reporté, pour sa totalité, au 20 juillet 2023 à seize heures au plus tard ;

2 / en cas de recours contentieux, le délai de validité de la promesse de vente est reporté, pour sa totalité, automatiquement de 12 mois à compter du 20 juillet 2023.

(…)

Cet avenant n’entraîne aucun autre changement des autres conditions figurant dans l’acte ».

Le délai de validité de la promesse de vente a donc été, d’un commun accord des parties, prolongé jusqu’au 20 juillet 2024, les autres clauses demeurant inchangées.

Il ressort des éléments produits que le permis de construire accordé à la société Cogedim Languedoc Roussillon le 11 juillet 2022 par le maire de [Localité 2] a fait l’objet de recours gracieux rejetés par décisions des 3 novembre 2022. En suivant, deux recours contentieux ont été déposés les 29 décembre 2022 et 2 janvier 2023 devant le tribunal administratif de Nîmes qui a, par jugements des 2 janvier 2024, sursis à statuer afin de permettre à la société Cogedim Languedoc Roussillon de régulariser les vices constatés dudit permis.

Ces deux jugements ont fait l’objet, le 29 avril 2024, de deux requêtes devant le Conseil d’Etat aux fins d’annulation de ces décisions.

Dès lors, force est de constater que la condition suspensive relative à l’obtention du permis de construire ne s’est pas réalisée au terme du délai prolongé au 20 juillet 2024, pas plus qu’à cette date la société Cogedim Languedoc Roussillon n’a pas renoncé au bénéfice de cette même condition suspensive.

Dès lors, et en application des dispositions contractuelles, la promesse de vente est devenue caduque à compter du 20 juillet 2024.

Il convient de rappeler que la caducité n’a aucun effet rétroactif. En outre, et de manière expresse, la promesse de vente du 20 juillet 2021 disposait que le bénéficiaire s’engageait à verser mensuellement aux promettants une somme forfaitaire de 10 000 euros par mois pendant toute la durée de ladite promesse, le montant ainsi versé étant définitivement acquis aux promettants en cas de non-réalisation de la vente.

Dès lors, la SNC Cogedim Languedoc Roussillon reste tenue du paiement du prix jusqu’à cette date et les consorts [Z] sont fondés à poursuivre l’exécution forcée du contrat pour la période antérieure à la défaillance de la condition suspensive ayant rendue caduque la promesse de vente.

Il est justifié que la SNC Cogedim Languedoc Roussillon a réglé entre les mains du notaire instrumentaire cette somme forfaitaire du 2 août 2021 au 28 avril 2023 inclus. Par arrêt du 21 novembre 2024, la cour d’appel de [Localité 1] a condamné la Cogedim Languedoc Roussillon à régler ces sommes pour la période s’écoulant de juin à octobre 2023 inclus. Dès lors, la société Cogedim Languedoc Roussillon reste due des sommes pour la période de novembre 2023 au 20 juillet 2024, soit de la somme totale de 90 000 euros.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2024, date de la dernière assignation délivrée.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SNC Cogedim Languedoc Roussillon, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner la SNC Cogedim Languedoc Roussillon au paiement de la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et de rejeter sa propre demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Montpellier, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu à constater le désistement d’instance de la SNC Cogedim Languedoc Roussillon concernant ses demandes relatives à la théorie de l’imprévision ;

CONDAMNE la SNC Cogedim Languedoc Roussillon à payer à M. [O] [Z], Mme [G] [Z] épouse [U], M. [D] [Z], M. [K] [Z], M. [L] [Z], Mme [E] [Z], Mme [T] [I] épouse [P] la somme de 90 000 euros ;

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2024 ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE la SNC Cogedim Languedoc Roussillon à payer à M. [O] [Z], Mme [G] [Z] épouse [U], M. [D] [Z], M. [K] [Z], M. [L] [Z], Mme [E] [Z], Mme [T] [I] épouse [P] la somme totale de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SNC Cogedim Languedoc Roussillon de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SNC Cogedim Languedoc Roussillon aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.