COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TOTAL COPIES

MINIUTE NATIVEMENT NUM2RIQUEvalant copie exécutoire transmise par RPVA

2

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + AJ

N° RG 23/01173 – N° Portalis DBYB-W-B7H-OEKO

Pôle Civil section 2

Date : 19 Février 2026

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

Madame [W] [A]

née le 18 Juillet 1967 à [Localité 2], demeurant Chez Monsieur et Madame [T] [Adresse 1]

représentée par M^e Mélanie GUARDIOLE VIVIANI, avocat au barreau de BEZIERS

DEFENDERESSE

Madame [Q] [B] [R] [S]

née le 01 Mars 1982 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Anne laure ROUVIE, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Karine ESPOSITO

Juge unique

assistée de Françoise CHAZAL greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 18 Décembre 2025

MIS EN DELIBERE au 19 Février 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 19 Février 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique reçu le 3 janvier 2022 par Maître [Y] [H], notaire à [Localité 4], Madame [Q] [S] a consenti à Madame [W] [A] une promesse de vente d’un ensemble immobilier situé à [Localité 5] constitué d’une maison à usage d’habitation élevée d’un étage sur rez-de-chaussée sise [Adresse 3] cadastré Section C n°[Cadastre 1] ainsi que du lot n°1 dans un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété et d’une parcelle de terre en nature de jardin sis [Adresse 4] pour un prix de 155 000 €.

Cette promesse était consentie pour une durée expirant au 30 mai 2022.

Le 7 juin 2022, Madame [W] [A] refusait de réitérer l’acte en la forme authentique.

Le 14 juin 2022, Madame [W] [A] renonçait au bénéfice de la promesse.

Le 17 juin 2022, Madame [Q] [S] acceptait de résilier amiablement la promesse de vente consentie.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 23 juin 2022, Madame [W] [A] mettait en demeure Madame [Q] [S] de l’indemniser des préjudices subis.

Par acte de commissaire de justice du 7 mars 2023, Madame [W] [A] assignait Madame [Q] [S] devant le tribunal judiciaire de Montpellier sur le fondement des articles 1104, 1130, 1178 et 1240 du code civil aux fins d’indemnisation.

***

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 17 avril 2024, Madame [W] [A] sollicite du tribunal de :

Vu les articles 1130, 1131, 1178 et 1240 du Code civil,

Vu l’article 1104 du Code civil,

Vu les pièces de la cause,

DÉBOUTER Madame [S] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

JUGER que le dol commis par Madame [S] a entraîné la nullité de la promesse de vente signée le 3 janvier 2022,

CONSTATER que Madame [S] a accepté la résiliation amiable de la promesse de vente,

JUGER en conséquence que la promesse de vente signée le 3 janvier 2022 a fait l’objet d’une résiliation amiable pour dol,

JUGER que les préjudices consécutifs de Mme [A] s’élèvent à la somme de : 25 354,34€, se décomposant comme suit :

— FRAIS LOCATION CONTAINERS (de juin à avril 2023) : 2937,34 €

— FRAIS INDEMNITÉS KILOMÉTRIQUES (450 km par semaine, 1800 km par mois

de juin 2022 à février 2023 : 16200 km * 0.575 = 9 315 euros )

— PERTE DE [Localité 6] de ne pas avoir contracté et de ne pas pouvoir acheter un autre

bien immobilier similaire : 13 640 €

CONDAMNER en conséquence Madame [S] à payer à Madame [A] la somme de 25 354,34 € réparation de ses préjudices consécutifs matériels et financiers, en ce compris la perte de chance à racheter un bien similaire,

CONDAMNER en conséquence Madame [S] à payer à Madame [A] la somme de 2 500 € réparation de son préjudice moral,

CONDAMNER en conséquence Madame [S] à payer à Madame [A] la somme de 2 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la même aux entiers dépens.

***

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 28 octobre 2024, Madame [Q] [S] sollicite du tribunal de :

DÉBOUTER Madame [A] de l’ensemble de ses demandes comme injustes et mal fondées,

CONDAMNER Madame [A] au paiement de la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNER Madame [A] au paiement de la somme de 2 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens.

***

La clôture a été prononcée le 4 décembre 2025 par ordonnance 17 juin 2025.

À l’audience du 18 décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 19 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, en application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal rappelle qu’il n’est pas tenu de statuer sur les « dires et juger » et les « constater » qui ne sont pas des prétentions en ce qu’ils ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert dès lors qu’ils s’analysent en réalité comme le rappel des moyens invoqués.

Sur la promesse de vente

Madame [W] [A] demande tout à la fois que la promesse de vente soit annulée et que sa résiliation judiciaire soit prononcée en raison de la résiliation amiable intervenue entre les parties.

Il convient de statuer sur le dol avant de statuer sur la résiliation éventuelle de la promesse.

Sur la demande de nullité pour dol

L’article 1130 du même code dispose que « l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné ».

L’article 1131 du même code prévoit que « les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat ».

Enfin, l’article 1137 du même code dispose que « le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation ».

Conformément à l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

Il est constant que le dol peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son co-contractant un fait, qui s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter. Le dol ne se présume pas et doit être prouvé.

En l’espèce, Madame [W] [A] soutient que la promesse de vente doit être annulée sur le fondement du dol en raison de l’absence d’indication par Madame [Q] [S] de la présence d’une canalisation d’eaux usées de son voisin refoulant dans le regard situé sur la parcelle objet de la promesse de vente.

Madame [Q] [S] soutient ne rien avoir dissimulé et expose en a informé son cocontractant en lui communiquant notamment le courrier de son voisin avant la signature. En outre, elle soutient que les difficultés occasionnellement liées au bouchage ponctuel de cette canalisation ne constitue qu’un défaut mineur et ne saurait être considéré comme déterminant du consentement.

Il est indiqué, dans la clause intitulée « DÉLAI », que la promesse de vente était initialement consentie jusqu’au 30 mai 2022 sauf « prolongation éventuelle convenue entre les parties », prolongation dont la réalisation n’est pas contestée par les parties qui avaient prévu, d’un commun accord, de réitérer l’acte de vente en la forme authentique le 7 juin 2022, soit au-delà du délai initialement prévu.

Le compromis de vente comporte une clause intitulée « SERVITUDES » dans laquelle est mentionnée que « le promettant (déclare) qu’à sa connaissance il existe deux servitudes légales dont les conditions et modalités n’ont pas été déterminées dans un acte authentique, à savoir :

— passage d’une canalisation d’eaux usées au profit de la propriété située au nord-est du bien vendu (notamment de la parcelle [Cadastre 2]) ;

— servitude d’écoulement des eaux pluviales entre les parcelles [Cadastre 3] (copropriété objet des présentes – fond dominant) et [Cadastre 4] (parcelle en nature de terre – fond servant) ».

Il ressort des éléments communiqués que la servitude d’eaux usées visée dans la promesse de vente n’est pas celle relative à la servitude appartenant au voisin Monsieur [G], copropriétaire de la parcelle C763. Cette servitude objet du litige n’est donc pas celle mentionnée dans le compromis de vente.

Néanmoins, il sera relevé que malgré l’absence de cette mention, Madame [A] avait connaissance de l’existence de d’autres servitudes grevant le fond immobilier objet du compromis de vente et qui n’ont pas été déterminantes de son consentement.

Surtout, il ressort de l’attestation de Monsieur [C] [M], mandataire immobilier, que Madame [A] avait connaissance, lors de sa visite des lieux et préalablement à la signature, de l’existence de cette servitude des eaux usées du copropriétaire ainsi que du fait que cette canalisation aurait déjà dû être déplacée par ce dernier dès 2012.

Il ressort en outre du mail du 15 juin 2022 de Maître [E] [O], notaire à [Localité 7], que « Madame [A] a pris attache avec son voisin pour qu’un accord soit trouvé notamment sur les frais liés à ce problème (car jusqu’à ce jour c’est Madame [S] qui supporte l’ensemble des interventions pour déboucher les canalisations). Aucun accord n’a été trouvé puisque Monsieur [G] impose à Madame [A] que pour que la canalisation soit déplacée qu’elle déplace son compteur électrique qui se trouve dans la partie copropriété (…). il ne veut pas supporter non plus les interventions sur la canalisation des eaux usées en cas de refoulement ».

Dès lors, il apparaît que ce n’est pas l’existence de cette servitude qui a fait renoncer Madame [A] à la promesse dont elle était bénéficiaire, mais l’impossibilité de trouver un accord avec le propriétaire du fond dominant concernant les frais liés à cette servitude de canalisation des eaux usées.

Enfin, il n’est pas contesté que Madame [Q] [S] a spontanément remis, le jour initialement prévu pour la réitération par acte authentique de la vente, un courrier de Monsieur [G], daté du 24 mai 2022, par lequel ce dernier confirmait que cette canalisation n’était pas bouchée mais sollicitait qu’elle soit mentionnée sur l’acte notarié.

Au surplus, les conséquences financières découlant de la présente de cette canalisation qui nécessite parfois l’intervention d’un technicien sont modestes, quatre interventions ayant eu lieu depuis 2016 pour un prix unitaire allant de 165 € à 221 €. Madame [U] [X], qui a acquis ce bien le 17 octobre 2022 atteste avoir réglé le problème lié à cette canalisation le 7 août 2023 pour un montant de 250 €.

Dès lors, il ne ressort pas des débats que cet élément ait été déterminant du consentement de Madame [A], ni que ni que Madame [Q] [S] ait commis une réticence dans le dessein de la tromper.

Dès lors, la demande de voir la promesse de vente annulée pour réticence dolosive sera rejetée, ce d’autant qu’elle a déjà fait l’objet d’une résiliation amiable par les parties.

Sur les demandes indemnitaires

L’article 1240 du code civil énonce que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Sur les demandes indemnitaires de Madame [A]

D’une part, il convient de rappeler que les dispositions prises par Madame [W] [A] avant même la signature de l’acte authentique consistant notamment en un déménagement de ses meubles et effets personnels au domicile de Madame [W] [A] dès le 28 mai 2022, alors même qu’elle n’en était pas propriétaire et ne disposait d’aucun droit sur ce bien, ne saurait être indemnisé. Il en est de même de la perte d’une chance d’acquérir un bien disposant de caractéristiques identiques en raison de l’évolution du marché, Madame [Q] [S] ne pouvant être comptable des fluctuations du marché immobilier.

Certes, Madame [W] [A] a été dans l’obligation de prendre des mesures suite à son refus de lever l’option de vente dont la location de containers.

Néanmoins, il convient de rappeler qu’étant à l’origine de la décision de ne pas lever l’option et de ne pas réaliser la vente et ne démontrant pas une faute commise par Madame [Q] [S], ni un enrichissement injustifié de celle-ci, Madame [W] [A] n’est pas fondée à solliciter l’indemnisation du préjudice financier qu’elle invoque.

D’autre part, concernant le préjudice moral, Madame [W] [A] produit un certificat médical non daté faisant état « d’un épisode de stress post-traumatique et d’un épisode dépressif caractérisé étroitement lié à la perte de sa maison survenue en 2022 ainsi qu’un burn-out professionnel et personnel », sans lien avec la promesse de vente de Madame [Q] [S].

Dès lors, Madame [W] [A] sera déboutée de ses demandes indemnitaires.

Sur la demande reconventionnelle de Madame [S]

Reconventionnellement, Madame [Q] [S] sollicite l’indemnisation de son préjudice moral.

Il ressort de l’attestation de Madame [V] [D] que Madame [Q] [S] a autorisé, sur l’insistance de Madame [W] [A], cette dernière à déposer ses meubles avant même la réitération en la forme authentique de la vente de son bien immobilier, la contraignant ainsi à elle-même devoir effectuer son propre déménagement et à devoir être hébergée chez une amie à compter du 20 mai 2022 puis à devoir effectuer un second déménagement lorsque Madame [W] [A] s’est rétractée de la promesse.

Le comportement de Madame [W] [A] lui a nécessairement causé un préjudice moral, d’autant qu’il est établi que Madame [Q] [S] était dans une situation financière précaire pour être en cessation d’activité depuis le 8 janvier 2022, avoir un enfant à charge souffrant d’un handicap et être dans l’attente du versement du RSA au 24 juin 2022. Elle était, à cette même époque, dans l’attente du dépôt d’un dossier de surendettement à la Banque de France.

Ce comportement lui a causé un préjudice qu’il convient de réduire à la somme de 2 000 €.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [W] [A], partie succombant, sera condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner Madame [W] [A] à payer à Madame [Q] [S] la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DÉBOUTE Madame [W] [A] de l’intégralité de ses demandes,

CONDAMNE Madame [W] [A] à payer à Madame [Q] [S] la somme de 2 000 € (DEUX MILLE EUROS) en réparation de son préjudice moral,

CONDAMNE Madame [W] [A] à payer à Madame [Q] [S] la somme de 2 500 euros (DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

CONDAMNE Madame [W] [A] aux entiers dépens.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.