TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 13]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 4]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01079 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IYW6

Section 3

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 05 décembre 2024

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [R] [A] [N] [Y], né le 17 Février 1968 à [Localité 8] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 2]

Madame [D] [F] [Z] [P] [X] épouse [Y], née le 06 Mars 1969 à [Localité 12] (BRESIL), demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Leslie ULMER de la SELARL VMV-HUCK, avocats au barreau de STRASBOURG

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [B] [M], né le 19 Octobre 1977 à [Localité 11] (KOSOVO), demeurant [Adresse 5]

non comparant

Madame [L] [M], née le 25 Janvier 1977 à [Localité 11] (KOSOVO), demeurant [Adresse 5]

non comparante

Monsieur [S] [H], demeurant [Adresse 1]

non comparant

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 05 Septembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 05 décembre 2024 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 30 août 2022, Monsieur [R] [A] [N] [Y] et Madame [D] [F] [J] [X] épouse [Y] ont donné à bail à Monsieur [B] [M] et Madame [L] [M] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 550 € outre 30 € de provision sur charges.

Par acte de cautionnement du 30 août 2022, Monsieur [S] [H] s’est porté caution.

Par exploit d’huissier du 27 mars 2024, Monsieur [R] [A] [N] [Y] et Madame [D] [F] [Z] [P] [X] épouse [Y] ont fait assigner Monsieur [B] [M] et Madame [L] [M] et Monsieur [S] [H], en sa qualité de cautionnaire, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse afin de voir prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs des locataires et de voir ordonner leur expulsion des lieux.

Aux termes de l’assignation dont ils reprennent oralement le bénéfice à l’audience du 5 septembre 2024, Monsieur [R] [A] [N] [Y] et Madame [D] [F] [J] [X] épouse [Y] demandent de :

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs du preneur,

— Dire ne pas avoir lieu au respect des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— En conséquence, ordonner l’expulsion de la partie défenderesse des lieux loués, corps et biens et de tous occupants de son chef, sans délai, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— Dire qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procéder à l’expulsion de Monsieur [B] [M] et Madame [L] [M] et à celle de tous occupants de leur chef,

— Condamner solidairement et in solidum Monsieur [B] [M] et Madame [L] [M] et Monsieur [S] [H] à payer chaque mois tous les mois jusqu’à évacuation définitive une indemnité d’occupation de 599,23 € à compter de la décision à intervenir,

— Condamner en tout état de cause solidairement et in solidum Monsieur [B] [M] et Madame [L] [M] et Monsieur [S] [H] à payer à la demanderesse la somme de 1453,38 € et s’agissant des locataires, cette somme sera augmentée des intérêts aux taux légaux successifs à compter de chaque échéance mensuelle,

— Condamner Monsieur [B] [M] et Madame [L] [M] et Monsieur [S] [H] en tous les frais et dépens de la procédure, y compris ceux de la sommation de payer, ainsi que la somme de 1200 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de leurs demandes, Monsieur [R] [A] [N] [Y] et Madame [D] [F] [Z] [P] [X] épouse [Y] invoquent le bénéfice des conditions générales du bail et en particulier, l’obligation d’usage paisible des lieux et l’obligation de payer le loyer au terme convenu.

Ils exposent que les locataires ne se sont pas acquittés du paiement des loyers et que cela constitue un manquement suffisamment grave à leurs obligations, justifiant la résiliation du contrat de bail. En outre, ils se réfèrent aux nombreuses plaintes, pétitions, courriers et attestations de témoignages décrivant le comportement des locataires.

Bien que régulièrement assignés par remise de l’exploit à personne, Monsieur [B] [M] et Madame [L] [M] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Monsieur [S] [H], bien que régulièrement assigné par remise de l’exploit selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier n’a pas été réalisé en raison de non présentation aux rendez vous des locataires.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 27 mars 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, les demandeurs justifient d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que de la caisse d’allocations familiales du Haut-Rhin en date du 20 février 2024.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande de résiliation

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

Il ressort en l’espèce des éléments versés aux débats par les demandeurs que Monsieur [B] [M] et Madame [L] [M] ne payent pas régulièrement leur loyer et charges. En effet, selon la sommation de payer du 11 décembre 2023, ils restent devoir la somme de 1049,92 € selon décompte arrêté au 8 décembre 2023.

Monsieur [B] [M] et Madame [L] [M] sur lesquels pèse la charge de la preuve de paiements libératoires ou d’une cause justifiant une exonération du paiement du loyer, n’ont pas comparu de sorte qu’ils échouent à la rapporter.

De plus, l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, à l’instar de l’article 1728 du code civil, pose le principe de l’obligation de jouissance paisible des locaux loués par le locataire suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Par ailleurs, cette obligation est rappelée par les dispositions des conditions générales du bail paraphées et annexées au contrat dans le paragraphe relatif aux obligations locatives au premier rang desquelles figure l’obligation d’usage paisible.

Aussi, les troubles du voisinage causés à des tiers caractérisent un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

En l’espèce, aux termes du contrat, le locataire s’interdit de tout acte pouvant nuire à la sécurité des personnes et des biens et à la tranquillité des occupants de l’immeuble et ce, à peine d’action engagée par le bailleur aux fins de résiliation du bail.

Monsieur [R] [A] [N] [Y] et Madame [D] [F] [Z] [P] [X] épouse [Y] versent au débat une pétition du 11 avril 2023 portant sur les nuisances commises par Monsieur [B] [M] et Madame [L] [M], des témoignages des locataires de l’immeuble, une main courante d’une locataire de l’immeuble portant sur des troubles du voisinage ainsi qu’un dépôt de plainte de cette même locataire portant sur des injures non publiques et pour du tapage diurne/nocturne.

Ces témoignages sont précis et concordants et tous décrivent des locataires qui sont non seulement à l’origine de tapage nocturne (hurlements, coups dans les murs) mais également d’insultes.

Face à l’ensemble de ces éléments, Monsieur [B] [M] et Madame [L] [M], non comparants, n’apportent aucun élément pour les contredire.

Ces éléments (non-paiement du loyer et troubles du voisinage) caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifie la résiliation du contrat aux torts exclusifs des locataires.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation du bail d’habitation à la date du présent jugement en application des dispositions de l’article 1229 du code civil.

Par ailleurs, compte tenu des circonstances justifiant la résiliation du bail et l’expulsion des locataires et du délai déjà écoulé depuis le début de la procédure, il convient de réduire à trente jours le délai accordé à compter du commandement de quitter les lieux pour faire procéder à l’expulsion, prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

A défaut, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [B] [M] et Madame [L] [M], de leurs biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation

Il ressort du relevé de compte locatif produit par Monsieur [R] [A] [N] [Y] et Madame [D] [F] [Z] [P] [X] épouse [Y] joint à l’assignation, que la dette locative s’élève à la somme 1453,38€ (terme de février 2024 inclus).

Monsieur [B] [M] et Madame [L] [M], qui n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, seront donc condamnés au paiement de la somme de 1453,38 €, avec les intérêts au taux légal à compter de chaque échéance depuis l’assignation.

De plus, une indemnité d’occupation est due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 599,23 euros, et d’autre part, de dire qu’elle sera révisée aux conditions du bail c’est à dire indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et majorées des charges locatives dûment justifiées

La fixation d’une indemnité d’occupation participant de l’incitation de l’occupant à libérer les lieux, il n’y a pas lieu de l’assortir d’une astreinte.

Sur la solidarité au paiement

Les défendeurs sont co-signataires du bail et sont tenus par la clause de solidarité prévue au contrat de bail. Le demandeur est donc bien fondé à solliciter la condamnation solidaire des défendeurs tant au titre de l’arriéré locatif que de l’indemnité d’occupation.

Sur l’engagement de caution

Conformément aux termes de l’engagement de cautionnement signé par Monsieur [S] [H], et versé aux débats, Monsieur [R] [A] [N] [Y] et Madame [D] [F] [Z] [P] [X] épouse [Y] sont fondés à solliciter sa condamnation solidaire au paiement des sommes dues au titre des loyers, arriérés de charges et indemnités d’occupation dus au titre de l’appartement.

Il résulte de l’article 2288 du code civil que celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

Monsieur [S] [H] s’est porté caution solidaire des engagements des locataires afin de garantir le paiement des loyers, indemnités d’occupation, réparations locatives, impôts et taxes et tous frais éventuels de procédure relatifs au bail d’habitation susvisé. Il résulte dudit contrat qu’il a eu connaissance de la nature et de l’étendue de son engagement. En outre, celui-ci respecte les formes de l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par hypothèse, Monsieur [S] [H], non comparant, ne conteste ni ne discute son engagement.

Dès lors, Monsieur [S] [H] est donc tenu au paiement des sommes dues par Monsieur [B] [M] et Madame [L] [M], au titre des loyers, des charges et indemnités d’occupation au titre de l’appartement pour un montant maximum de 20880 €.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [B] [M] et Madame [L] [M]et Monsieur [S] [H] supporteront in solidum la charge des dépens en ce compris les frais relatifs à la sommation de payer.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Monsieur [B] [M] et Madame [L] [M] et Monsieur [S] [H] seront condamnés à lui verser in solidum la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection,

PRONONCE la résiliation au 5 décembre 2024 du bail conclu le 30 août 2022 entre Monsieur [R] [A] [N] [Y] et Madame [D] [F] [J] [X] épouse [Y] et Monsieur [B] [M] et Madame [L] [M] relatif à l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 7] aux torts exclusifs des défendeurs et à compter du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [B] [M] et Madame [L] [M] de libérer le bien loué sis [Adresse 6] [Localité 10] dans le mois de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [B] [M] et Madame [L] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Monsieur [R] [A] [N] [Y] et Madame [D] [F] [G] [V] [X] épouse [Y] pourront faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, trente jours après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [M] et Madame [L] [M] et Monsieur [S] [H], en sa qualité de caution, à verser à Monsieur [R] [A] [N] [Y] et Madame [D] [F] [J] [X] épouse [Y] la somme de 1453,38 € (mille quatre cent cinquante trois euros et trente-huit centimes) (incluant l’échéance de février 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de chaque échéance depuis l’assignation ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [M] et Madame [L] [M] et Monsieur [S] [H], en sa qualité de caution, à payer à Monsieur [R] [A] [N] [Y] et Madame [D] [F] [J] [X] épouse [Y] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et à la provision sur charges soit la somme de 599,23 € (cinq cent quatre-vingt-dix-neuf euros et vingt-trois centimes), due en cas de non résiliation du bail à compter du 5 décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

DEBOUTE Monsieur [R] [A] [N] [Y] et Madame [D] [F] [G] [U] [P] [X] épouse [Y] de leur demande d’astreinte ;

DEBOUTE Monsieur [R] [A] [N] [Y] et Madame [D] [F] [J] [X] épouse [Y] du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [M] et Madame [L] [M] et Monsieur [S] [H], en sa qualité de caution, aux dépens en ce compris les frais de la sommation de payer ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [M] et Madame [L] [M] et Monsieur [S] [H] à verser à Monsieur [R] [A] [N] [Y] et Madame [D] [F] [Z] [P] [X] épouse [Y] la somme de 800 € (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 05 décembre 2024, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,