TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MULHOUSE

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[Adresse 8]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 23/01588 – N° Portalis DB2G-W-B7H-IK7B

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 18 octobre 2024

PARTIE REQUERANTE :

S.C.I. [Localité 9], pris en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Isabelle ROLLET, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 92

PARTIES REQUISES :

Monsieur [Y] [D]

né le 17 juin 1986 à [Localité 5]

de nationalité française

demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-68224-2023-004935 du 24/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MULHOUSE)

représenté par M^e Julie AUBEL, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 97

Madame [U] [G]

née le 28 février 1990 à [Localité 7]

de nationalité française

demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-68224-2023-004936 du 24/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MULHOUSE)

représentée par M^e Julie AUBEL, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 97

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection statuant en référé près du tribunal judiciaire de Mulhouse, assistée de Nathalie LEMAIRE, greffier de ce tribunal présent lors des débats et de Manon HANSER, greffier de ce tribunal présent lors du prononcé,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 18 octobre 2024,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Vu les articles 484 et suivants, 834 et suivants du code de procédure civile ;

Entendu à l’audience publique du 06 septembre 2024

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI [Localité 9] a donné à bail à M. [Y] [D] et Mme [U] [G] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] par contrat du 18 septembre 2018, pour un loyer mensuel de 650€ et 150€ de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI [Localité 9] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par exploit en date du 15 juin 2023, la SCI [Localité 9] a ensuite fait assigner M. [Y] [D] et Mme [U] [G] devant le juge des contentieux de la protection de Mulhouse statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, leur expulsion et leur condamnation au paiement d’arriérés locatifs et d’une indemnité d’occupation.

L’affaire a alors été retenue à l’audience du 12 septembre 2023 et mise en délibéré.

Par ordonnance du 12 octobre 2023, prenant acte des termes du courrier reçu au greffe le 5 octobre 2023 évoquant la reprise des paiements, le paiement intégral du loyer en cours et les propositions d’apurement de la dette locative faite par les défendeurs exprimant leur souhait de demeurer dans le logement, le juge a ordonné la réouverture des débats et rappelé l’affaire à l’audience du 1er décembre 2023.

L’affaire a ensuite été renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties pour être finalement plaidée à l’audience du 6 septembre 2024.

A cette audience, la SCI [Localité 9] régulièrement représentée, reprend oralement le bénéfice de ses conclusions du 5 septembre 2024 et demande au juge des référés de :

— constater qu’il n’y a plus lieu de prononcer l’expulsion des locataires au motif pris du fait qu’ils ont spontanément quitté les lieux,

— condamner M. [Y] [D] et Mme [U] [G] conjointement et solidairement au paiement à titre provisionnel d’une somme de 4927€ au titre de l’ arriéré de loyers,

— condamner les défendeurs à lui restituer les clés sous astreinte de 50€ par jour de retard à compter du 31 mars 2023,

— les condamner à lui payer une somme de 400€ en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner conjointement aux dépens,

— rappeler le caractère exécutoire par provision de la décision.

Au soutien de ses prétentions, la SCI [Localité 9] fait valoir qu’elle n’a appris le départ des locataires qu’à la lecture de leurs conclusions du 16 mai 2024 et se réfère au procès verbal de constat d’abandon des lieux produit en pièce complémentaire.

Elle rappelle que le juge des référés demeure saisi de l’allocation d’une provision concernant les loyers et provisions de charges, ajoutant que cette créance n’est pas sérieusement contestable.

La SCI [Localité 9] conteste les allégations relatives au préjudice de jouissance invoqué par les défendeures rappellant qu’ils n’ont opposé aucune exception d’inexécution et n’ont engagé aucune procédure.

Elle rappelle qu’elle ne sollicite pas d’arriéré de régularisation des charges.

M. [Y] [D] et Mme [U] [G] régulièrement représentés, ont repris oralement le bénéfice de leurs conclusions du 16 mai 2024 et demandé au juge de :

— à titre principal, dire n’y avoir plus lieu à référé compte tenu de leur départ des lieux loués et à raison d’une contestation sérieuse sur le montant des arriérés de loyer et charges,

— à titre subsidiaire, débouter la SCI [Localité 9] de l’intégralité de ses prétentions,

— à titre infiniment subsidiaire, réduire à de plus justes proportions les sommes réclamées et leur accorder des délais de paiements sur un délai de 36 mois.

A l’appui de leurs prétentions, M. [Y] [D] et Mme [U] [G] reconnaissent avoir été en difficultés pour payer les loyers dans les suites de la perte d’emploi de M. [Y] [D] étant précisé qu’ils ont 4 enfants à charge pour un revenu aujourd’hui, de 1400€ par mois.

Ils contestent les montants réclamés considérant que les décomptes sont incompréhensibles, illisibles et indéchiffrables d’une part, et qu’ils ont été confrontés à des désagréments de jouissance dans leur logement et ce, à plusieurs reprises outre des infiltrations dans leur salon.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Par application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge chargé des contentieux de la protection peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différent.

Le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions. L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a entraîné l’extinction de son obligation.

Sur la restitution des clés :

En l’espèce, il est admis entre les parties que M. [Y] [D] et Mme [U] [G] ont quitté l’appartement loué le 31 mars 2024. Lors de l’entrée dans les lieux, ainsi que le révèle l’état des lieux versé au débat, les locataires ont reçu deux clés de l’immeuble et porte d’entrée ainsi que deux clés de la boite aux lettres.

Ainsi, que le relève la SCI [Localité 9] la libération des lieux se manifeste par la restitution des clés, acte qui permet au bailleur de reprendre possession intégrale de ses locaux.

S’agissant d’une obligation de faire, il incombe à M. [Y] [D] et Mme [U] [G] de rapporter la preuve de son exécution. Or, ils ne produisent aucun document attestant de cette restitution des clés.

Au contraire, la SCI [Localité 9] justifie du procès verbal de constat d’abandon établi par Me [J] le 4 juillet 2024.

Il n’y a aucune contestation sérieuse concernant l’obligation pour des ex-locataires ayant quitté les lieux, d’avoir à restituer les jeux de clés de sorte qu’il conviendra d’ordonner cette restitution.

Compte tenu du délai déjà écoulé depuis le départ de M. [Y] [D] et Mme [U] [G] sans que ceux ci ne justifient de quelconque démarches de restitution, il est nécessaire d’assortir cette condamnation d’une astreinte provisoire de 50€ par jour de retard laquelle commencera à courir à l’issue d’un délai de 30 jours après la signification de la présente décision et pendant un délai de 4 mois.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de loyers :

Le bail a pris effet le 19 septembre 2018 et prévoyait le paiement d’un loyer de 650€ outre une provision de charge de 150€.

La SCI [Localité 9] sollicite paiement d’une somme de 4927€ à titre de provision sur l’arriéré de loyers et provisions de charges relevant qu’elle ne sollicite aucune somme au titre de l’arriéré de charges.

Elle verse au débat ses pièces 5, 6, 8 et 10 constituées de décomptes de loyers pour la période du 1er janvier 2020 au 31 mars 2024 (commandement de payer visant la clause du 9 novembre 2022).

En vertu des dispositions des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, et du contrat de location signé par les parties, le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables qui sont exigibles sur justification.

La SCI [Localité 9] rappelle qu’elle ne sollicite plus aucune somme au titre de la régularisation des charges de sorte que la contestation sérieuse élevée par M. [Y] [D] et Mme [U] [G] sur ce point dans ses écritures est sans emport.

L’analyse de la pièce 5 produite par M. [Y] [D] et Mme [U] [G] permet de relever que l’obligation à paiement des loyers et provisions de charges n’est pas contestée puisque les défendeurs établissent leur propre décompte en reconnaissant des retards de paiement pour certaines périodes. Ils produisent leur relevé de compte bancaire et des captures d’écran des mouvements du compte, pour attester des paiements effectués au bénéfice de leur bailleur.

Par ailleurs, il n’y a pas de discordance entre les pièces produites par les parties, concernant les montants versés par la caisse d’allocations familiales sur la période litigieuse.

Il convient donc de s’en tenir au montant mensuel contractuellement dû à hauteur de 800€ et d’analyser les preuves rapportées par M. [Y] [D] et Mme [U] [G] de leurs paiements, puisque cette charge leur incombe.

Ceci procède d’une lecture simple des pièces et partant de constatations évidentes.

En l’espèce M. [Y] [D] et Mme [U] [G] justifient de paiements à hauteur de la somme de :

—  1706€ pour l’année 2020 (virements depuis le compte CEBFC)

—  4897€ pour l’année 2021,

—  3622€ pour l’année 2022.

Pour l’année 2020 le montant appelé est de 9600€ (12 × 800)

La SCI [Localité 9] reconnait avoir reçu la somme de 4088 € de la part de M. [Y] [D] et Mme [U] [G] (somme supérieure à celle dont les locataires justifient) outre 4527€ d’allocations.

La somme restant due est donc de 985€.

Pour l’année 2021 le montant appelé est de 9600€ (12 × 800)

La SCI [Localité 9] reconnait avoir reçu la somme de 4467 € de la part de M. [Y] [D] et Mme [U] [G]. Cette somme est cependant inférieure à celle dont les locataires justifient. Il faut donc retenir la somme acquittée de 4897€ à laquelle s’ajoute la somme de 3651€ d’allocations.

La somme restant due est donc de 1052€.

Pour l’année 2022 le montant appelé est de 9600€ (12 × 800)

La SCI [Localité 9] reconnait avoir reçu la somme de 3622 € de la part de M. [Y] [D] et Mme [U] [G], ainsi que ceux ci en justifient, outre la somme de 4398€ d’allocations.

La somme restant due est donc de 1580€.

Pour l’année 2023 le montant appelé est de 9600€ (12 × 800)

La SCI [Localité 9] reconnait avoir reçu la somme de 4870 € de la part de M. [Y] [D] et Mme [U] [G] – lesquels n’ont produit aucun justificatif de paiement pour cette période – outre la somme de 4536€ d’allocations.

La somme restant due est donc de 194€.

Pour la période du 1er janvier 2024 au 31 mars 2024 le montant appelé est de 2400€ (3 × 800)

La SCI [Localité 9] reconnait avoir reçu la somme de 886 € de la part de M. [Y] [D] et Mme [U] [G] – lequels n’ont produit aucun justificatif de paiement pour cette période – outre la somme de 828€ d’allocations.

La somme restant due est donc de 686€.

Les sommes totales restant dues à la date du départ des locataires s’élevaient à 4497€.

Il convient de déduire une somme de 387€ dont la SCI [Localité 9] indique – dans sa pièce 10 – qu’elle lui a été versée par virement le 21 août 2024 pour retenir une somme restant due de 4110€.

Le moyen soulevé par M. [Y] [D] et Mme [U] [G] relatif aux « désagréments de jouissance » et à une infiltration dans le salon ne relève pas de la contestation sérieuse, dès lors qu’il n’est pas étayé par des pièces suffisantes (pièce 6) et qu’il ne dispense pas les locataires de s’acquitter des loyers – hors la situation d’un logement totalement inhabitable ce qui n’est pas allégué -.

M. [Y] [D] et Mme [U] [G] seront donc condamnés solidairement à payer à la SCI [Localité 9] la somme de 4110€ à titre de provision sur l’arriéré de loyers et provisions de charges pour la période du 1er janvier 2020 au 31 mars 2024.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

M. [Y] [D] et Mme [U] [G] déclarent des ressources, allocations comprises de 2715.92€.

Ils ont 4 enfants mineurs à charge, âgés de 12 ans à 3 ans.

Ils déclarent des charges fixes de 1446.90€ hors alimentation et vêture.

L’ancienneté de la créance et les besoins du créancier commandent de limiter la durée des délais à 15 mois.

M. [Y] [D] et Mme [U] [G] seront donc autorisés à se libérer en 14 mensualités de 280€ outre une 15ème comprenant le solde en principal, frais et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

M. [Y] [D] et Mme [U] [G] succombant à l’instance, ils supporteront les dépens.

Par ailleurs ils seront condamnés, solidairement, à payer à la SCI [Localité 9] la somme de 400€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge chargé des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire en premier ressort ;

Vu le départ de M. [Y] [D] et Mme [U] [G] des lieux loués le 31 mars 2024 ;

CONDAMNE M. [Y] [D] et Mme [U] [G] à restituer à la SCI [Localité 9] les 2 clés immeuble et porte d’entrée ainsi que les 2 clés de boites aux lettres – se rapportant à la location du logement [Adresse 1] – dans le délai de 30 (trente) jours suivant à la signification de la présente décision et ce, sous astreinte provisoire de 50€ (cinquante euros) par jour de retard commençant à courir à l’issue de ce délai et pendant une durée de 4 mois ;

CONDAMNE M. [Y] [D] et Mme [U] [G] solidairement entre eux à payer à la SCI [Localité 9] la somme de 4110€ (quatre mille cent dix euros) à titre de provision sur l’arriéré de loyers et provisions de charges pour la période du 1er janvier 2020 au 31 mars 2024 ;

AUTORISE M. [Y] [D] et Mme [U] [G] à se libérer par paiments échelonnés en 14 mensualités d’un montant de 280€ (deux cent quatre vingt euros) outre une 15ème mensualité représentant le solde complété des frais et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que toute mensualité restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne de plein droit et immédiatement exigible ;

CONDAMNE M. [Y] [D] et Mme [U] [G] solidairement aux dépens ;

CONDAMNE M. [Y] [D] et Mme [U] [G] solidairement à verser à la SCI [Localité 9] une somme de 400 € (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le Greffier, Le Président,