TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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Site ATHENA

44, Avenue Robert Schuman

CS 83047

68061 MULHOUSE CEDEX

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/00658 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IWPY

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 27 septembre 2024

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. OPH MULHOUSE ALSACE AGGLOMERATION HABITAT, dont le siège social est sis 20 Boulevard de la Marseillaise – 68100 MULHOUSE

représentée par Maître Carine WAHL-WALTER de la SCP WAHL KOIS BURKARD-RUBY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 34

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [U] [G]

née le 28 Juin 1981 à THANN (HAUT RHIN)

de nationalité Française, demeurant 58 rue Albert Camus – 68200 MULHOUSE

représentée par Maître Mohamed MENDI de la SCP MENDI CAHN, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 49

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Yannick ASSER : Président

Samira ADJAL : Greffier

DEBATS : à l’audience du 28 Juin 2024

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 27 septembre 2024 et signé par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection, et Nathalie LEMAIRE, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

L’OPH MULHOUSE ALSACE AGGLOMERATION HABITAT, ci-dénommé l’OPH M2A HABITAT, a donné en location à Madame [U] [G] un logement situé au 58 rue Albert Camus à Mulhouse, selon contrat de bail ayant effet au 13 mars 2014.

Il n’est pas contesté par les parties que le fils de Madame [U] [G], [P] [G] né le 30 décembre 2010, vit avec elle.

Il n’est pas contesté que [P] [G] a été identifié comme l’auteur d’un feu de bennes dans le vide-ordures au 35 rue Mathias Grunewald à Mulhouse le 24 septembre 2023 et d’un autre feu au 27 boulevard des Nations à Mulhouse le 24 septembre 2023.

Ce sinistre a provoqué la destruction de trois conteneurs poubelles propriété de l’OPH M2A HABITAT ainsi que de dégâts dus aux suies dans les parties communes.

Par exploit de commissaire de justice du 29 février 2024, l’OPH M2A HABITAT a assigné Madame [U] [G] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de voir :

Prononcer la résiliation judiciaire du bail liant l’OPH M2A HABITAT à Madame [U] [G],

ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [U] [G] et de tous occupants de son chef des lieux loués,

condamner Madame [U] [G], ainsi que tous occupants de son chef, à payer à compter du jugement et jusqu’au départ effectif des lieux consacrés par la remise des clés au bailleur, une indemnité d’occupation hors APL de 359,53 euros par mois indexé sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers (terme de référence : 3ème trimestre 2023) et majorée au titre des charges dues,

condamner Madame [U] [G] aux entiers frais et dépens de la présente procédure et à 1000 euro au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

constater ou ordonner le caractère exécutoire par provision de la décision à intervenir.

L’affaire a été fixée à l’audience du 19 avril 2024 puis renvoyée à celle du 28 juin 2024 à laquelle elle a été plaidée.

A cette date, l’OPH M2A HABITAT, par la voix de son conseil, a sollicité oralement le bénéfice de son assignation du 29 février 2024.

Madame [U] [G], représentée par son conseil, a repris oralement ses conclusions du 27 juin 2024 dans lesquelles elle demande de :

— débouter l’OPH M2A HABITAT de toutes ses conclusions,

— condamner l’OPH M2A HABITAT à payer à Madame [U] [G] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner l’OPH M2A aux dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il y a lieu de se référer aux conclusions susvisées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande aux fins de résiliation de bail et ses suites

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Conformément aux dispositions des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 06 juillet 1989, et ainsi qu’il est expressément prévu au contrat de bail conclu entre les parties, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus et d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Cette obligation impose donc au locataire de jouir des locaux loués dans des conditions normales, dans le respect des obligations qui lui sont imparties par le bail, le règlement de copropriété ou le règlement intérieur de l’immeuble, et ce sans les dégrader et sans créer aux autres occupants de l’immeuble ou aux tiers des troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage.

Le manquement du locataire à cette obligation est donc caractérisé en cas de détérioration du bien loué, d’injures, d’un usage non correct des locaux, et ce de manière continue, permanente et répétée.

En l’espèce, Madame [U] [G] ne conteste nullement les actes commis par son fils [P] [G] le 24 septembre 2023 puisque, en sa qualité de responsable juridique de son enfant, elle a saisi les services sociaux et a obtenu un rendez-vous auprès d’eux dès le 12 octobre 2023. Le tribunal note aussi que le jeune mineur [P] [G] est suivi par le juge des enfants du tribunal judiciaire de Mulhouse et que, par jugement du 14 juin 2024 rendu par le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Mulhouse, le père de [P] [G] a vu son droit de visite et d’hébergement supprimé. Le tribunal constate donc que Madame [U] [G] se comporte en mère responsable de son fils [P] en se faisant aider par les professionnels de la jeunesse.

Concernant la demande de l’OPH M2A HABITAT de résiliation du bail pour troubles de jouissance, si les actes répréhensibles pénalement commis par le fils de la locataire à l’encontre des bâtiments constituent un manquement à l’obligation contractuelle du preneur d’user paisiblement des locaux dès lors que cette obligation incombe tout autant aux personnes qu’elle héberge, il est cependant nécessaire qu’une seconde condition soit remplie, à savoir que le lieu de commission de l’infraction soit celui des locaux loués. Or les adresses des lieux des incendies ne correspondent pas à l’adresse du logement loué par Madame [U] [G]. Peu importe que la distance soit de 700 mètres ou 1,1 kilomètre comme l’a souligné l’avocate du demandeur lors de sa plaidoirie, il est indispensable qu’un lien de causalité soit établi entre les faits répréhensibles et l’exécution du bail. Aussi désagréables et répréhensibles pénalement que puissent être les actes commis par le fils de Madame [U] [G] le 23 septembre 2023, le tribunal constate qu’ils ne se sont pas déroulés dans les locaux loués par celle-ci ; ainsi, aucun lien de causalité n’existe entre lesdits fait et l’exécution du bail par Madame [G].

Enfin, concernant la dette de Madame [G] de 173,77 euros correspondant au mois de novembre 2023, le tribunal note que c’est le premier incident après plus de 10 ans d’exécution du bail.

Vu la modicité de la somme due par la locataire, et de son absence d’impayés pendant plus de 10 ans, cette dette ne peut constituer un acte grave entrainant la résolution du bail.

En conséquence, l’OPH M2A HABITAT est débouté de l’ensemble de ses demandes.

Sur les demandes accessoires :

Partie perdante, l’OPH M2A HABITAT est condamné aux dépens.

Partie perdante, l’OPH M2A HABITAT est condamné à payer à Madame [U] [G] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et la demande dudit organisme au titre de cet article est rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE les demandes de l’OPH MULHOUSE ALSACE AGGLOMERATION HABITAT ;

CONDAMNE l’OPH MULHOUSE ALSACE AGGLOMERATION HABITAT aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE l’OPH MULHOUSE ALSACE AGGLOMERATION HABITAT à payer à Madame [U] [G] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 27 septembre 2024, par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection et Nathalie LEMAIRE, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,