TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 11]

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 7]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/00426 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IU62

Section 2

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 19 décembre 2024

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. JANYVE, dont le siège social est sis [Adresse 8]

ayant pour madataire l’association APPUIS – [Adresse 5], venant aux droits de L’ASSOCIATION ACTILOG, prise en la personne de son représentant légal, ayant son siège social [Adresse 6], prise en son établissement secondaire [Adresse 3],

— représentée par M^e Lynda LAGHA, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 41

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [K] [J], demeurant [Adresse 2]

non comparante

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie BAGHDASSARIAN : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 17 Septembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2024 et signé par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat en date du 6 juillet 2021, la SCI JANYVE, agissant par son gérant en exercice ayant pour mandataire l’association APPUIS a donné à bail à Madame [K] [J] un logement situé [Adresse 1], en contrepartie du paiement d’un loyer mensuel initial fixé à 620€ le loyer, outre 250 euros à titre de provision sur charges.

Le 15 mars 2023, la SCI JANYVE, agissant par son gérant en exercice ayant pour mandataire l’association APPUIS a fait signifier à Madame [K] [J] un commandement visant la clause résolutoire de payer un arriéré locatif d’un montant de 5 031,10€ arrêté au 8 mars 2023.

Par exploit d’huissier délivré le 15 janvier 2024, la SCI JANYVE, agissant par son gérant en exercice ayant pour mandataire l’association APPUIS a fait citer Madame [K] [J] devant le juge des contentieux de la protection du présent tribunal aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— juger recevable et bien fondée l’assignation régularisée par l’association immobilière sociale APPUIS ;

— constater que le bail a été résilié de plein droit en date du 17 février 2023 ;

Subsidiairement,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du locataire ;

En conséquence, ordonner l’expulsion de Madame [K] [J] et de tout occupant de son chef sans délai ;

— fixer l’indemnité d’occupation à compter du 16 mai 2023 à la somme de 655 euros ;

— condamner Madame [K] [J] à lui verser une indemnité d’occupation de 891,70 euros par mois jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner Madame [K] [J] à lui verser la somme de 4 203,40 € à titre des impayés locatifs , avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente assignation ;

— ordonner que l’indemnité d’occupation évolue dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui seraient dus si le bail n’avait pas été résilié ;

— condamner Madame [K] [J] aux entiers frais et dépens de la procédure, y compris les frais de commandement de payer , ainsi qu’à lui verser la somme de 800€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— ordonner l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir.

Au soutien de ses demandes, la partie demanderesse expose, au visa des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1217 du Code civil, avoir été contrainte de faire délivrer à Madame [K] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour défaut de règlement des loyers et des charges, et dont les causes n’ont pas été régularisées dans le délai légal. A titre subsidiaire, elle se prévaut du manquement de la locataire à son obligation de payer les loyers justifiant de prononcer la résiliation du bail à ses torts exclusifs.

L’affaire a été appelée et retenue à la première audience du 28 mai 2024. Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice remis à l’étude, Madame [K] [J] n’est ni comparante ni représentée.

Selon jugement avant dire-droit du 11 juillet 2024, le tribunal a réouvert les débats pour permettre à la demanderesse de justifier de son intérêt à agir au présent litige et notamment de produire le mandat spécial prévu contractuellement en raison de l’absence de communication du mandat spécial de l’association APPUIS d’être le mandataire de la SCI JANYVE.

L’affaire a de nouveau été appelée à l’audience du 17 septembre 2024. La demanderesse a produit le mandat requis.

La SCI JANYVE, agissant par son gérant en exercice ayant pour mandataire l’association APPUIS, représentée par son conseil, a fait reprendre les termes de l’assignation.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice remis à l’étude, Madame [K] [J] n’est ni comparante ni représentée.

Le service logement du département du Haut Rhin n’a pas établi de diagnostic social et financier.

La partie comparante a été avisée lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la signalisation de la situation d’impayés, à l’organisme payeur des aides au logement, donc la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée faite deux mois avant la délivrance de l’assignation.

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience.

En l’espèce, la SCI JANYVE, agissant par son gérant en exercice ayant pour mandataire l’association APPUIS justifie avoir accompli ces formalités dans les délais impartis, la demande en résiliation de bail ayant été notifiée à la Préfecture du Haut-Rhin le 16 janvier 2024, soit plus de deux mois avant l’audience et l’information de la CCAPEX le 16 mars 2023.

La demande formée à l’encontre de Madame [K] [J] aux fins de résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre les parties doit donc être déclarée régulière et recevable.

Sur la résiliation du bail

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties le 6 juillet 2021 qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que de l’article 1728 du Code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour inexécution de cette obligation essentielle produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 6 juillet 2021 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle le contrat de bail est résolu de plein droit à défaut de paiement des sommes, loyers et charges régulièrement appelées, dues par le locataire, d’un montant au moins équivalent à trois mois de loyer déduction faite des aides pour le logement, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 mars 2023, pour la somme en principal de 5 031,10 € correspondant à au moins trois mois de loyers impayés.

Ce commandement est régulier en la forme en ce qu’il reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de location, ainsi que les mentions ou informations imposées à peine de nullité par l’article 24 § I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Il n’est pas contesté que ces causes du commandement n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance de telle sorte que les conditions de résiliation du bail étaient réunies de plein droit dès l’expiration de ce délai de deux mois.

Ainsi, il convient de constater que la clause résolutoire est acquise et le bail résilié depuis le 16 mai 2023.

Sur la suspension de la clause résolutoire et Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, il résulte du dernier décompte arrêté au 8 décembre 2023 que Madame [K] [J] n’a repris que partiellement le paiement des loyers. Son absence à l’audience ainsi que celle de la remise du diagnostic social et financier ne permettent pas de connaître sa situation personnelle et financière. Dès lors, les conditions juridiques n’étant pas réunies s’agissant d’une reprise partielle du loyer courant, il n’est pas possible d’accorder ni des délais de paiement ni la suspension de la clause résolutoire.

Le bénéfice de la clause résolutoire étant acquis à la SCI JANYVE, agissant par son gérant en exercice ayant pour mandataire l’association APPUIS, Madame [K] [J] n’a plus aucun droit ni titre pour occuper les immeubles litigieux.

Elle doit donc être condamnée à l’évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, délai légal prévu à l’article L.412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

A défaut de libération volontaire de sa part dans ce délai de deux mois, il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions, l’article 1353 du Code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La bailleresse sollicite dans l’assignation susvisée la condamnation de Madame [K] [J] au paiement de la somme de 4 203,40 € au titre des loyers, charges impayés, et des indemnités d’occupation.

Madame [K] [J], absente à la procédure, ne justifie par hypothèse d’aucun paiement libératoire supplémentaire à ceux compris dans le décompte et ne conteste pas le montant de la dette. Il convient en conséquence de la condamner à payer à la SCI JANYVE, agissant par son gérant en exercice ayant pour mandataire l’association APPUIS la somme de 4 203,40 € au titre de l’arriéré de loyers, charges, avances sur charges arrêté au 8 décembre 2023.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil, et à la demande.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer hors APL qui aurait été dû si le contrat de bail s’était poursuivi, indexation comprise, soit la somme de 891,70 €, et majorée au titre des charges dûment justifiées.

Il convient de condamner Madame [K] [J] à verser cette indemnité d’occupation mensuelle forfaitaire à compter du mois de janvier 2024 selon décompte arrêté au 8 décembre 2023 qui ne laisse pas apparaître le quittancement du mois de décembre 2023 et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

Sur le surplus

Succombant, Madame [K] [J] est condamnée aux entiers dépens de la présente procédure, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, y compris les frais du commandement du payer.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu de la solution apportée au litige, Madame [K] [J] est condamnée à payer à EPIC OPH [Localité 10] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT la somme de 500€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

En application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SCI JANYVE, agissant par son gérant en exercice ayant pour mandataire l’association APPUIS recevable en ses demandes ;

CONSTATE que le bail conclu entre les parties le 6 juillet 2021 s’est trouvé de plein droit résilié le 16 mai 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire et à accorder des délais de paiement;

ORDONNE qu’à défaut pour Madame [K] [J] d’avoir libéré les lieux, situés sis [Adresse 1] deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef ;

RAPPELLE que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions de l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution et aux nouvelles dispositions de l’article R 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [K] [J] au montant du loyer hors APL qui aurait été dû si le contrat de bail s’était poursuivi, indexation comprise, soit la somme de 891,70 €, et majorée au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNE Madame [K] [J] à payer à la SCI JANYVE, agissant par son gérant en exercice ayant pour mandataire l’association APPUIS cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de janvier 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien de toute personne ;

CONDAMNE Madame [K] BAGURà payer à la SCI JANYVE, agissant par son gérant en exercice ayant pour mandataire l’association APPUIS une somme de 4 203,40 € au titre de l’arriéré de loyers, charges, avances sur charges, indemnités d’occupation arrêté selon décompte arrêté au 8 décembre 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

DÉBOUTE la SCI JANYVE, agissant par son gérant en exercice ayant pour mandataire l’association APPUIS du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Madame [K] [J] aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer;

CONDAMNE Madame [K] [J] à payer à la SCI JANYVE, agissant par son gérant en exercice ayant pour mandataire l’association APPUIS, la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 19 décembre 2024, par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,