TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

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Première Chambre Civile

MINUTE n°

N° RG 23/00139

N° Portalis DB2G-W-B7H-IDSO

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 24 septembre 2024

Dans la procédure introduite par :

Syndic. de copro. RESIDENCE [Adresse 4], représenté par son syndic la société SYNCHRO-IMMO, sos [Adresse 1]

dont le siège social est sis [Adresse 7]/[Adresse 8]/[Adresse 6]/ – [Adresse 9]

représentée par M^e François WELSCH, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 71

— partie demanderesse -

A l’encontre de :

Monsieur [S] [F]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Sabrina MAHDOUD, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 41

S.A.R.L. EPICE’NIGHT 68

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Jean louis COLOMB, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 1

— partie défenderesse -

CONCERNE : Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

Le Tribunal composé de Jean-Louis DRAGON, Juge au Tribunal de céans, statuant à Juge unique, et de Thomas SINT, Greffier

Jugement contradictoire en premier ressort

Après avoir à l’audience publique du 25 juin 2024, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

M.[S] [F] est propriétaire des lots 598 et 599 à savoir une cave et un local commercial dans un immeuble en copropriété situé sur la commune de [Adresse 8] et [Adresse 7] dénommée Résidence [Adresse 4].

Par acte sous seing privé en date du 1er février 2021, M. [S] [F] a conclu un bail commercial portant sur le local commercial avec M.[W] [T] pour un usage destiné à “l’épicerie et non restauration”.

Le fonds de commerce a été exploité par la SARL EPICE’NIGHT 68 dont M.[T] a été le gérant.

Se plaignant des nuisances liées à l’activité commerciale de la SARL EPICE’NIGHT 68 et de l’inaction de M.[F] pour y mettre fin, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] représenté par son syndic la SAS NEXITY LAMY a par acte d’huissier de justice en date du 10 février 2023 assigné M.[F] et la SARL EPICE’NIGHT 68 aux fins de résiliation du bail commercial et d’expulsion de la SARL EPICE’NIGHT 68.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] représenté par son nouveau syndic la société SYNCHRO-IMMO sollicite du tribunal de :

— déclarer la demande recevable et bien fondée ;

— dire et juger que les défendeurs contreviennent aux dispositions du règlement de copropriété, en exerçant un commerce non autorisé ;

— dire et juger que la demande de résiliation du contrat de bail conclu entre M.[S] [F] et la SARL EPICE’NIGHT 68 est devenue sans objet du fait de l’expulsion de la SARL EPICE’NIGHT 68;

— condamner solidairement M.[S] [F] et la SARL EPICE’NIGHT 68 à lui verser la somme de 15000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du trouble de jouissance subi ;

— condamner solidairement M.[S] [F] et la SARL EPICE’NIGHT 68 à lui verser la somme de 3500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile augmenté des intérêts à compter du jugement à intervenir ;

— débouter M.[S] [F] et la SARL EPICE’NIGHT 68 de l’intégralité de leurs demandes et les condamer solidairement aux entiers frais et dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses conclusions, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] représenté par son nouveau syndic la société SYNCHRO-IMMO expose que :

— une autorisation d’agir en justice a été délivrée par l’assemblée générale ;

— au visa de l’article 1341-1 du Code civil et de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, l’action oblique permet au syndicat des copropriétaires d’exercer l’action en résiliation de bail en cas de carence du propriétaire bailleur dès lors que le locataire contrevient aux obligations découlant de celui-ci et que ses agissements qui causent un préjudice aux autres copropriétaires sont contraires au règlement de copropriété ;

— M.[F] a fait preuve d’inertie et n’a jamais entamé la moindre action pour faire cesser les troubles alors qu’il a été dument informé des difficultés;

— M.[F] ne justifie d’aucune démarche efficace en vue de permettre le respect du règlement de copropriété ;

— Il appartient à M.[F] d’apporter les informations utiles à la procédure d’expulsion qu’il a entamé et de justifier que la société a cessé toute activité: quoi qu’il en soit, une telle action aurait dû être engagée depuis des mois ;

— en l’attente de justificatif et au soutien de sa demande de résiliation du bail, en présence d’un manquement contractuel, ce dernier peut être résilié ;

— au visa de l’article 139 e du Code local des professions applicable en Alsace Moselle, la SARL EPICE’NIGHT 68 ne pouvait ouvrir de 17h00 à 5h00 du matin ;

— au visa de l’article 9 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, la SARL EPICE’NIGHT 68 a contrevenu au règlement de copropriété en ouvrant de nuit et en proposant un bar PMU et de la restauration rapide ;

— des nuisances sonores ont été causées et les autorités alertées: l’immeuble n’a pas vocation à abriter des commerces de nuit entrainant des nuisances ;

— en dépit de la multiplication des démarches, la situation perdure et justifie l’attribution de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 14 février 2024, M.[F] sollicite du tribunal de :

— juger que la demande du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4] représenté par son syndic la société SYNCHRO-IMMO est irrecevable et en tout cas infondée ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4] représenté par son syndic la société SYNCHRO-IMMO de l’ensemble de ses fins et prétentions ;

— à titre infiniment subsidiaire, réduire à de plus juste proportion les dommages et intérêts par le le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4] représenté par son syndic la société SYNCHRO-IMMO ;

en tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4] représenté par son syndic la société SYNCHRO-IMMO à lui verser la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les frais et dépens de l’instance ;

— écarter l’exécution provisoire laquelle est incompatible avec la nature de l’affaire et de la situation de la partie défenderesse.

Au soutien de ses conclusions, M.[F] expose que :

— au visa de l’article 1341-1 du Code civil, la recevabilité de l’action oblique du syndicat à l’encontre du locataire et de son propriétaire suppose la réunion de trois conditions à savoir une contravention au contrat de bail et au règlement de copropriété, une carence du copropriétaire bailleur, un préjudice causé par le locataire aux autres copropriétaires ;

— M.[F] a réalisé de nombreuses diligences en vue de faire cesser les nuisances rapportées: d’une part, il s’est présenté à la réunion organisée entre les représentants du syndicat des copropriétaires, le syndic et la SARL EPICE’NIGHT 68, d’autre part, il n’est pas justifié qu’il ait bien reçu les lettres adressées par le syndicat ;

— il a pris attache à de nombreuses reprises avec son locataire ;

— il n’ a pas été destinataire en copie des autres courriers adressés à la mairie de [Localité 5], au médiateur de quartier ou encore au procureur de la République ;

— il n’a eu véritablement connaissance de la teneur des nuisances rapportées que lorsqu’il a reçu l’assignation ;

— il a contacté le syndic pour organiser une réunion avec son locataire mais cette demande est restée sans suite ;

— le syndicat ne l’a pas mis en demeure d’avoir son droit en vue d’obtenir la résiliation du bail ;

— il peut justifier que le bail a été résilié judiciairement et que les lieux ne sont plus exploitées depuis plusieurs mois ;

— le syndicat n’apporte aucune preuve quant au préjudice allégué ;

— l’exécution provisoire risquerait d’entrainer des conséquences manifestement excessives et elle est en l’espèce incompatible avec la nature de l’affaire.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 8 novembre 2023, la SARL EPICE’NIGHT 68 sollicite du tribunal de :

— débouter le demandeur de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner le demandeur aux entiers frais et dépens de la procédure ;

— condamner le SARL EPICE NIGHT 68 au paiement d’une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses conclusions, la SARL EPICE’NIGHT 68 expose que :

— il n’a jamais été sollicité une fermeture administrative par la ville de [Localité 5] ;

— les sommes investies dans le fonds de commerce sont perdues du fait des désagréments subis;

— la demande de résiliation est caduque ;

— le montant du préjudice n’est pas fondé.

L’instruction de l’affaire a été clôturée le 16 mai 2024 par ordonnance du même jour. A l’audience de plaidoirie en date du 25 juin 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 24 septembre 2024.

Pour un exposé plus complet du litige, il est renvoyé aux conclusions des parties en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIVATION

A titre liminaire, il convient de rappeler que ne constituent pas des prétentions, au sens de l’article 4 du Code de procédure civile, les demandes des parties tendant à 'dire et juger’ ou 'constater', en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs.

I) Sur la demande du syndicat

Selon l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Le règlement de copropriété ayant la nature d’un contrat, chaque copropriétaire a le droit d’en exiger le respect par les autres ( Cass 3ème Civ, 22 mars 2000 numéro-13.345).

Selon l’article 9 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en réparation des troubles subis par les copropriétaires occasionnant un préjudice collectif (Cour d’appel de TOULOUSE 13 juillet 2022 numéro 21/04030).

Aux termes de l’article 1341-1 du Code civil, lorsque la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne.

L’action oblique du syndicat permet à ce dernier d’exercer en lieu et place du copropriétaire défaillant l’action en résiliation de bail lorsque le locataire ne respecte pas les clauses du bail et du règlement de copropriété et de demander la condamnation in solidum du locataire et du copropriétaire (Cass Civ 3ème Chambre civile 19 novembre 2015, numéro 14-18.752).

Cette action suppose que le syndicat rapporte la preuve d’une violation du règlement de copropriété du bail commercial, d’une carence du copropriétaire et d’un préjudice causé aux autres copropriétaires.

L’article 139 e du Code local des professions applicable en Alsace-Moselle rappelle que de 9 heures du soir à 5 heures du matin, les locaux de vente ouverts au public doivent être fermés.

Sur la recevabilité

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit deux courriers adressés à M.[F] et la SARL EPICE’NIGHT 68 comportant un numéro de lettre recommandée intitulés “Mise en demeure” sans la copie de l’avis de réception.

Cependant, le syndicat fournit une lettre en envoi simple en date du 15 février 2022 dans lequel le contenu est similaire au courrier comportant un numéro de recommandé et lui demandant de “mettre en oeuvre tous les moyens possibles pour faire cesser les nuisances générées par l’activité commerciale”. Il ressort d’un courriel en date du 17 février 2022 écrit peu de temps après la lettre que M.[F] indique au syndic que “l’épicier nie toutes les accusations et assure respecter toutes les règles de la copropriété afin d’assurer le bien être de tous le monde”.

Dès lors, il y a lieu de considérer que M.[F] a bien été mis en demeure d’exercer son droit conformément aux dispositions sus-viséeset que l’action du syndicat est donc recevable.

Aucune demande n’est formulée en défense au titre de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Sur la résiliation du bail

En l’espèce, par ordonnance du 5 septembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de MULHOUSE a constaté la résiliation de plein droit du contrat de bail commercial ayant pris effet le 1er février 2021 conclu entre M.[S] [F] et Monsieur [W] [T] exploitant sous l’enseigne EPICE’NIGHT 68 concernant la location du local commercial situé [Adresse 7]

Par conséquent, la demande de résiliation du bail commercial est devenue sans objet sans que cette mention ne soit reprise au dispositif du présent jugement.

Sur demande de condamnation à titre de dommages et intérêts

En l’espèce, le règlement de copropriété stipule que tout copropriétaire est responsable à l’égard des autres copropriétaires des conséquences de ses fautes ou des négligences et de celles de ses préposés. Il indique entre outre que “les locaux au rez de chaussée l’immeuble TOUR I, [Adresse 8], sont destinés à un usage commercial ou professionnel. Il ne pourra cependant y être exploité ni bar, café-restaurant, pizzeria, dancing, night club, ni commerce de jeux ou de vente d’appareils à musique etc”.

Ces mêmes locaux ainsi que le cabinet médical “ne peuvent nuire en aucun cas à la bonne tenue et à la tranquilité de l’immeuble”.

Le règlement rappelle que “les copropriétaires et occupants doivent veiller à ce que la tranquilité des autres occupants de l’immeuble ne soit à aucun moment troublée par leur fait, celui de leur famille, de leurs invités ou des personnes à leur service, alors même que le bruit aurait lieu à l’intérieur de leur appartement”. Il souligne que “les occupants des locaux commerciaux peuvent diffuser de la musique douce aux heures normales d’ouverture des magasins en semaine et exceptionnellement le soir et les jours d’ouverture avant les fêtes de fin d’année, et en période de soldes et braderies, le tout suivant les usages locaux”.

Il n’est pas fourni la page 65 de ce même règlement de copropriété dont un extrait est cité dans les conclusions du demandeur.

Le bail commercial en date du 1er février 2021 stipule en page 3 au paragraphe IV ”Règlement de l’immeuble” que le preneur s’oblige de respecter tout règlement de jouissance ou de copropriété de l’immeuble s’il en existe et de se conformer à toute décision prise par l’assemblée des copropriétaires et plus précisément de veiller à ce que la tranquilité de l’immeuble ne soit troublée en aucune manière, par son fait, ses visiteurs, ses employés ou autres.

L’activité convenue est celle “d’épicerie, non restauration”.

L’existence des nuisances est démontrée par un courrier en date du 11 juin 2021 émanant de la Mairie de [Localité 5] reconnaissant que la “police nationale, ayant reçu de nombreux appels de riverains , a mené plusieurs opérations à cette adresse, la conduisant à verbaliser une douzaine d’individus ( amende de 135 euros) pour non respect des horaires de couvre-feu”. Il est également produit un courriel de la mairie en date du 21 septembre 2021 indiquant que du “matériel illicite a été retrouvé”. La mairie rajoute dans une lettre en date du 28 septembre 2022 que “les services ont été de nouveau sensibilisés à cette problématique” et que “EPICE NIGHT 68 figure dans une liste d’épiceries de proximité et de débits de boissons qui feront l’objet d’une opération de contrôle massive”.

Il est établi que la SARL EPICE NIGHT a mis un service de restauration au détriment des termes du règlement sans justifier d’une démarche entreprise auprès de la copropriété pour obtenir une autorisation.

M.[F] fournit des attestations de M.[J] et de M.et Mme [X] qui démontrent qu’il a engagé des diligences pour faire cesser les nuisances. Cependant, les actions engagées ne sont nullement décrites avec précision à l’exception de l’organisation d’une réunion le 13 juin 2022 entre les représentants du syndicat des copropriétaires, le syndic et la SARL EPICE’NIGHT 68, et de courriels adressés au syndic. Si les démarches en vue de la résiliation du bail ont bien été entreprises, elles ne l’ont été qu’après l’introduction de la présente instance avec la délivrance du commandement visant la clause de résiliation de plein droit le 5 mai 2023 et l’assignation en date du 15 juin 2023.

M.[F] ne saurait prétendre avoir eu connaissance de la teneur des désordres qu’à la lecture de l’assignation alors qu’il résulte du courrier sus-visé en date du 17 février 2022 qu’il avait entrepris des démarches auprès de son locataire en vue de la cessation des nuisances.

S’agissant de la SARL EPICE’ NIGHT 68, il est établi que cette dernière a mis un service de restauration au détriment des termes du règlement sans justifier d’une démarche entreprise auprès de la copropriété pour obtenir une autorisation.

Il est démontré par production du site internet de la SARL EPICE NIGHT 68 que cette dernière a déclaré être ouverte de 17h00 à 5h00 du matin.

Les nuisances évoquées par les services de la mairie et par le courriel adressé par M.[H] au syndic le 4 avril 2023 relatant des “bruits de chaises ou autres que l’on déplace sans soulever, bruits de raclettes et discussions fous rires dès 23h30 jusquà 3h30 du matin” contreviennent aux dispositions du règlement de copropriété, au bail commercial et à l’article 139 e du Code applicable aux professions applicable en Alsace-Moselle.

Il importe peu au regard de l’existences de ces nuisances, qu’aucune fermeture administrative n’ait été sollicitée par les services de la mairie.

Par conséquent, la responsabilité de M.[F] et de la SARL EPICE NIGHT 68 est engagée.

Sur le préjudice

Les nuisances occasionées par l’activité de la SARL EPICE NIGHT 68 ont causé un préjudice qui n’a cessé qu’à compter de la résiliation du bail commercial et le départ du locataire constaté par Me [N] le 05 mai 2023, le 15 juin 2023 et le 21 novembre 2023.

Il y a lieu par conséquent de ramener la condamnation de la SARL EPICE NIGHT 68 et de M.[F] à la somme de 5000 euros en réparation du trouble de jouissance subi.

M.[F] et la SARL EPICE’NIGHT 68 seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 5000 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] représenté par son syndic la SARL SYNCHRO-IMMO.

II) Sur les autres demandes

Sur les dépens

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mettre la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M.[F] et la SARL EPICE’NIGHT 68 seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

M.[F] et la SARL EPICE’NIGHT 68, condamnés in solidum aux dépens, seront condamnés in solidum au paiement au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] représenté par son syndic la SARL SYNCHRO-IMMO de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Les demandes formulées sur ce fondement par M.[F] et la SARL EPICE’NIGHT 68 seront rejetées.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du Code de procédure nouvelle prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aux termes de l’article 514-1 du Code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision au regard de la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] représenté par son syndic la SARL SYNCHRO-IMMO ;

CONDAMNE M.[F] et la SARL EPICE’NIGHT 68 in solidum au paiement de la somme de 5000€ (CINQ MILLE EUROS) au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] représenté par son syndic la SARL SYNCHRO-IMMO à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M.[F] et la SARL EPICE’NIGHT 68 in solidum à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] représenté par son syndic la SARL SYNCHRO-IMMO, la somme de 2000,00 € (DEUX MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE les demandes de M.[F] et la SARL EPICE’NIGHT 68 formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile par M.[F] et la SARL EPICE’NIGHT 68 ;

CONDAMNE M.[F] et la SARL EPICE’NIGHT 68 in solidum aux dépens ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement.

Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier Le Président