TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

— --------------------------------

[Adresse 11]

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 7]

— ---------------------------

Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01046 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IYO5

Section 3

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 19 décembre 2024

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [G] [I], né le 15 Novembre 1968 à [Localité 12] (BAS RHIN), demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Camille MERCET de l’AARPI ROTH – MERCET, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 47

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [H] [F], né le 23 Septembre 1986 à [Localité 10] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 2]

non comparant

Monsieur [E] [F], né le 25 Septembre 1985 à [Localité 10] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 4]

non comparant

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 26 Septembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2024 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 27 janvier 2023 prenant effet le 22 février 2023, Monsieur [G] [I] a donné à bail à Monsieur [H] [F] un appartement à usage d’habitation situé au 1er étage du [Adresse 1] à [Localité 8], pour un loyer mensuel de 400 € provision sur charges comprises.

Par acte de cautionnement du 30 janvier 2023, Monsieur [E] [F] s’est porté caution.

Des loyers étant demeurés impayés Monsieur [G] [I] a fait délivrer un commandement de payer à Monsieur [H] [F] le 7 février 2024. Ledit commandement de payer a également été dénoncé à la caution le 19 février 2024.

Monsieur [G] [I] a fait assigner Monsieur [H] [F] ainsi que Monsieur [E] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, par deux actes de commissaire de justice des 11 avril 2024 et 23 avril 2024 pour obtenir la résiliation du contrat de bail, l’expulsion de Monsieur [H] [F] et leur condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupation.

L’affaire a été fixée à l’audience du 26 septembre 2024 où elle a été retenue.

Lors de cette audience, Monsieur [G] [I], représenté par son conseil a repris ses conclusions d’assignation et demande au tribunal de :

— Déclarer le bailleur recevable et bien fondée en son action,

A titre principal,

— Voir déclarer acquise la clause résolutoire prévue au bail consenti par le bailleur à Monsieur [H] [F] portant sur un appartement sis 1er étage du [Adresse 3] [Localité 8],

— Constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties par le jeu de la clause résolutoire y insérée, par application de l’article 24 de la loi n°89-642 du 06/07/1989,

— Condamner Monsieur [H] [F] ainsi que tous occupants de son chef à évacuer tant de corps que de biens les lieux louées, si besoin est avec le concours de la force publique,

— Condamner solidairement Monsieur [H] [F] et Monsieur [E] [F] à payer au bailleur la somme de 1906,76 € correspondant au montant de l’arriéré de loyers et charges suivant décompte arrêté au 04/04/2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente demande en justice,

— Condamner solidairement Monsieur [H] [F] et Monsieur [E] [F] à payer au bailleur, à compter de la date de résiliation du bail, à titre d’indemnité d’occupation mensuelle une somme au moins égale dans tous les cas, au montant des loyers, surloyers et charges, qu’il aurait dû payer s’il était resté locataire,

— En conséquence, fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 412,76 €,

— Condamner solidairement Monsieur [H] [F] et Monsieur [E] [F] à payer au bailleur, à compter de la date de résiliation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle de 412,76 € et ce, jusqu’à évacuation complète et définitive des lieux et remise des clés à la partie demanderesse ou à son mandataire,

— Dire que l’indemnité d’occupation sera révisable en fonction des augmentations de loyers et révisions d’acompte de charge prévues au contrat de bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— Condamner solidairement Monsieur [H] [F] et Monsieur [E] [F] à payer une indemnité de 600 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement Monsieur [H] [F] et Monsieur [E] [F] aux entiers frais et dépens de la procédure, qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— Constater l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir,

A titre subsidiaire,

— Prononcer la résiliation judiciaire,

— Dire et juger que Monsieur [H] [F] est occupant sans droit ni titre,

— En conséquence, condamner Monsieur [H] [F] ainsi que tous occupants de son chef à évacuer tant de corps que de biens les lieux loués, si besoin est avec le concours de la force publique,

— Condamner solidairement Monsieur [H] [F] et Monsieur [E] [F] à payer au bailleur, à compter de la date de résiliation du bail, à titre d’indemnité d’occupation mensuelle une somme au moins égale dans tous les cas, au montant des loyers, surloyers et charges, qu’il aurait dû payer s’il était resté locataire,

— En conséquence, fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 412,76 €,

— Condamner solidairement Monsieur [H] [F] et Monsieur [E] [F] à payer au bailleur, à compter de la date de résiliation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle de 412,76 € et ce, jusqu’à évacuation complète et définitive des lieux et remise des clés à la partie demanderesse ou à son mandataire,

— Dire que l’indemnité d’occupation sera révisable en fonction des augmentations de loyers et révisions d’acompte de charge prévues au contrat de bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— Condamner solidairement Monsieur [H] [F] et Monsieur [E] [F] à payer au bailleur la somme de 1906,76 € correspondant au montant de l’arriéré de loyers et charges suivant décompte arrêté au 04/04/2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente demande en justice,

— Condamner solidairement Monsieur [H] [F] et Monsieur [E] [F] à payer une indemnité de 600 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement Monsieur [H] [F] et Monsieur [E] [F] aux entiers frais et dépens de la procédure, qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— Constater l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir,

Régulièrement assignés par exploit remis à étude, Monsieur [H] [F] et Monsieur [E] [F] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 25 avril 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [G] [I], justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 8 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire de l’appartement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement, prévoit en outre que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient ainsi une clause résolutoire aux termes de laquelle à défaut de paiement du loyer et des charges dûment justifiées aux termes convenus, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le contrat sera résilié.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 février 2024, pour la somme en principal de 1595 €. Si deux versements sont intervenus dans le délai imparti, les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans leur intégralité, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 avril 2024.

Monsieur [H] [F] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [H] [F] de son bien ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 412,76 € et d’autre part, de dire qu’elle sera indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et majorée des charges locatives dûment justifiées.

Aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le locataire est non comparant, ne justifie pas avoir repris le paiement du loyer courant avant l’audience et n’a formulé aucune demande pour solliciter la suspension de la clause résolutoire.

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande de condamnation au paiement

Monsieur [G] [I] produit dans le cadre de son assignation un décompte arrêté à la date du 4 avril 2024 démontrant que Monsieur [H] [F] reste devoir la somme de 1707,76 € terme d’avril 2024 inclus.

Monsieur [H] [F] ne justifie d’aucun paiement non pris en compte par le bailleur et n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [H] [F] sera donc condamné au paiement de la somme de 1707,76 €, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation conformément à la demande.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, Monsieur [H] [F] est non comparant et le tribunal n’a pas connaissance de sa situation personnelle et financière et ne peut ainsi vérifier si ce dernier est en capacité de régler la dette locative.

Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur l’engagement de caution

Conformément aux termes de l’engagement de cautionnement signé par Monsieur [E] [F], et versé aux débats, Monsieur [G] [I] est fondé à solliciter sa condamnation solidaire au paiement des sommes dues au titre des loyers, arriérés de charges et indemnités d’occupation dus au titre de l’appartement.

Il résulte de l’article 2288 du code civil que celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

Monsieur [E] [F] s’est porté caution solidaire des engagements du locataire afin de garantir le paiement des loyers, indemnités d’occupation, réparations locatives, impôts et taxes et tous frais éventuels de procédure relatifs au bail d’habitation susvisé. Il résulte dudit contrat qu’il a eu connaissance de la nature et de l’étendue de son engagement. En outre, celui-ci respecte les formes de l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par hypothèse, Monsieur [E] [F], non comparant, ne conteste ni ne discute son engagement.

Dès lors, Monsieur [E] [F] est donc tenu au paiement des sommes dues par Monsieur [H] [F] au titre des loyers, des charges et indemnités d’occupation au titre de l’appartement jusqu’au 7 février 2023 et pour un montant maximum de 28800 €.

Au regard des pièces de la procédure, ce dernier sera condamné solidairement avec Monsieur [H] [F] à la somme de 1707,76 € outre les indemnités d’occupation et les sommes dues au titre des dépens et des frais irrépétibles.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [H] [F] et Monsieur [E] [F], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la notification à la préfecture et de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [G] [I], Monsieur [H] [F] et Monsieur [E] [F] seront condamnés à lui verser une somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection,

DECLARE recevable et bien fondée la demande en résiliation de bail formée par Monsieur [G] [I] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 janvier 2023 avec Monsieur [H] [F] concernant l’appartement à usage d’habitation situé 1er étage du [Adresse 1] à [Localité 8] sont réunies à la date du 8 avril 2024 et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [H] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [H] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [G] [I] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [H] [F] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [H] [F] au montant du loyer de l’appartement et avance sur charges soit la somme de 412,76 € (quatre cent douze euros et soixante-seize centimes) ;

CONDAMNE Monsieur [H] [F] à payer à Monsieur [G] [I] cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 8 avril 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et la remise des clés au bailleur et à son représentant, cette indemnité étant indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et étant majorée des charges locatives dûment justifiées ;

CONDAMNE Monsieur [H] [F] à verser à Monsieur [G] [I] la somme de 1707,76 € (mille sept cent sept euros et soixante-seize centimes) au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 4 avril 2024, incluant l’échéance d’avril 2024) ;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2024.

CONDAMNE Monsieur [E] [F], es qualité de caution à payer solidairement avec Monsieur [H] [F], à Monsieur [G] [I] la somme de 1707,76 € (mille sept cent sept euros et soixante-seize centimes) ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [F] et Monsieur [E] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la notification à la préfecture et de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [F] et Monsieur [E] [F] à verser à Monsieur [G] [I] une somme de 600 € (six cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 19 décembre 2024, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,