TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Télécopie : [XXXXXXXX01]

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REFERENCES : N° RG 25/07940 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3SYX

Minute :

Société CILOGER HABITAT 4

Représentant : M^e Thibaut EXPERTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1445

C/

Monsieur [O] [B]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Thibaut EXPERTON

Copie délivrée à :

Monsieur [O] [B]

Le 14 novembre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 14 novembre 2025;

par Madame Déborah FORST, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 15 septembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Déborah FORST, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SCPI CILOGER HABITAT 4, ayant son siège social [Adresse 4]

représentée par M^e Thibaut EXPERTON, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [B], demeurant [Adresse 9]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 février 2022 à effet au 1er mars 2022, la SCPI CILOGER HABITAT 4 a donné à bail pour une durée de 6 ans renouvelable à M. [O] [B] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 9], pour un loyer mensuel de 676,31 euros révisable, outre 94 euros de provisions pour charges et 14 euros de provisions pour charges spécifiques relatives à la TEOM.

Par acte sous seing privé du 25 février 2022 à effet au 1er mars 2022, la SCPI CILOGER HABITAT 4 a donné à bail pour une durée d’un an renouvelable à M. [O] [B] l’emplacement de parking n° 13 situé sous-sol -1 situé [Adresse 9], pour un loyer mensuel de 80,34 euros, outre 9 euros de provisions pour charges et 2 euros de provisions pour charges spécifiques relatives à la TEOM.

Par acte de commissaire de justice du 26 février 2025, la SCPI CILOGER HABITAT 4 a fait délivrer à M. [O] [B] un commandement de payer la somme en principal de 2 497,35 euros dans le délai de deux mois, le commandement visant en outre la clause résolutoire du bail d’habitation, et a fait sommation au locataire de justifier de son assurance.

Par acte de commissaire de justice du 26 février 2025, la SCPI CILOGER HABITAT 4 a fait délivrer à M. [O] [B] un commandement de payer la somme en principal de 100,71 euros dans le délai d’un mois, le commandement visant en outre la clause résolutoire du bail relatif au parking.

Par acte de commissaire de justice du 18 juin 2025, la SCPI CILOGER HABITAT 4 a fait assigner M. [O] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :

— à titre principal :

o sur la clause résolutoire au titre du bail relatif au logement :

«  constater que la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 5 février 2022 et ayant pris effet le 1er mars 2022 est acquise depuis le 28 mars 2025 à minuit pour défaut de production de l’assurance ;

«  constater que la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 5 février 2022 est acquise le 9 avril 2025 à minuit et en dernier lieu le 26 avril 2025 pour défaut de paiement des loyers et des charges ;

o sur la clause résolutoire relative au parking : constater qu’elle est acquise au 26 mars 2025 pour défaut de paiement des loyers et des charges ;

o en conséquence, prononcer la résiliation de ces deux baux ;

— à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail relatif au logement pour défaut de paiement régulier des loyers et des charges et de justifier de son assurance, et du bail relatif au parking le 26 mars 2025 ;

— en tout état de cause :

o ordonner l’expulsion du logement sis [Adresse 9] et de l’emplacement de parking n° 13 au sous-sol -1 de M. [O] [B] et de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

o ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans un garde-meubles qu’il plaira au tribunal de désigner ou dans tel autre lieu du choix du bailleur et ce, en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues ;

o condamner M. [O] [B] à lui payer la somme de 1678,06 euros au titre du logement et la somme de 102,29 euros au titre du parking (arrêté au mois de juin 2025), correspondant aux loyers et charges dus pour le logement, puis au titre de l’indemnité d’occupation à la date de la résiliation du bail au titre du logement et du parking, indemnité à parfaire dans l’attente du jugement à intervenir ;

o condamner M. [O] [B] à payer les frais d’huissier relatifs au commandement de payer à parfaire dans l’attente du jugement à intervenir ;

o rejeter toute demande visant la suspension de la clause résolutoire et la fixation d’un échéancier de paiement, ou encore l’octroi de délais supplémentaires ;

o condamner M. [O] [B] à compter de la résiliation du bail, à une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée à la somme de 845,61 euros au titre du logement et à la somme de 102,29 euros jusqu’à la reprise effective des lieux ;

o condamner M. [O] [B] à payer la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

o condamner M. [O] [B] aux dépens ;

o ordonner l’exécution provisoire de la décision.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 septembre 2025, à laquelle elle a été retenue.

Le diagnostic social et financier a été transmis à la juridiction le 11 septembre 2025.

La SCPI CILOGER HABITAT 4, représenté par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes telles que formées dans son assignation, et a actualisé la dette locative à la somme de 845,61 euros. Elle s’est opposée à la demande de travaux formée par M. [O] [B] à titre reconventionnel, faisant valoir qu’il n’apportait aucun élément à ce titre.

M. [O] [B], comparant en personne, a confirmé le montant de la dette locative, tout en précisant qu’il s’agissait en réalité du montant du dernier loyer de sorte qu’il a estimé n’avoir plus de dette à l’égard de son bailleur. Il a demandé ce que le bail soit maintenu et la condamnation de la SCPI CILOGER HABITAT 4 à accomplir des travaux de réfection de la douche. Au soutien de ses demandes, il a exposé avoir repris le paiement des loyers après avoir été malade pendant six mois, percevoir un salaire de 2400 euros par mois, vivre seul et s’acquitter d’échéances relatives à un crédit pour la somme de 96 euros par mois.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’acte introductif d’instance repris oralement par la partie demanderesse à l’audience du 15 septembre 2025, pour l’exposé des moyens développés à l’appui des prétentions.

La décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

I. Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire et en résiliation des baux pour loyers impayés

Sur la saisine de la CCAPEX

Selon l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, la Ccapex a été saisie le 27 février 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 18 juin 2025.

L’action est donc recevable sur ce point.

Sur la saisine de la préfecture

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée à la préfecture de Seine-Saint-Denis le 20 juin 2025, soit dans un délai d’au moins six semaines avant l’audience du 15 septembre 2025.

L’action du demandeur est donc recevable.

II. Sur les demandes en résiliation des baux par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire

Sur le moyen tiré du défaut d’assurance

L’article 7 g) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 oblige au locataire de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

La sommation du 26 février 2025 reproduisait la clause résolutoire inscrite au bail pour défaut de justification de son assurance dans le délai d’un mois à compter du commandement.

Le diagnostic social et financier indique que M. [O] [B] a fait état de la déclaration auprès de son assurance au mois de décembre 2024 d’un dégât des eaux, et d’un rapport d’expertise ayant constaté d’une fuite d’eau au niveau de la bonde de la douche et du fait que le bailleur a reçu le rapport d’expertise. Il fait état d’un poste de 41 euros au titre de l’assurance habitation. Ainsi, quand bien même M. [O] [B] ne justifie pas avoir transmis à son bailleur son assurance habitation dans le délai d’un mois à compter de la sommation de justifier de l’occupation et de son assurance par commissaire de justice le 26 février 2025, et n’a pas présenté d’attestation d’assurance à l’audience, il résulte de manière suffisamment claire et précise du diagnostic social et financier que M. [O] [B] dispose effectivement d’une assurance habitation.

La clause résolutoire pour défaut d’assurance habitation en saurait par conséquent produire d’effet.

Sur le moyen tiré du défaut de paiement des loyers et des charges

Selon l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, le bail du logement a été conclu antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 29 juillet 2023, de sorte qu’il y a lieu, conformément à l’article 2 du code civil, d’appliquer les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relatives au délai du commandement de payer dans sa version en vigueur lors de la conclusion du bail d’habitation, soit deux mois.

L’article 24 I. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 24 VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L’article 24 V de la même loi dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, le bail d’habitation signé entre les parties le 25 février 2022 contient une clause résolutoire prévoyant un délai de deux mois en application de laquelle un commandement de payer la somme de 2 497,35 euros en principal dans le délai de deux mois a été délivré au locataire le 26 février 2025.

Au regard du décompte produit, de nombreux versements sont intervenus au 1er avril 2025, réduisant la dette à la somme de 832,45 euros au 2 avril 2025. Cette somme correspondant en réalité à l’échéance courante du mois d’avril 2025. Il en résulte que les causes du commandement de payer ont bien été réglées dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par conséquent, la demande tendant à ce qu’il soit constaté l’acquisition de la clause résolutoire relative au bail d’habitation pour défaut de paiement des loyers et des charges ne peut prospérer.

En ce qui concerne le bail relatif au parking, qui est en réalité un accessoire au logement principal, dès lors que le bail principal n’est pas résilié par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, il ne saurait davantage être résilié par l’effet d’une clause résolutoire au surplus dérogatoire aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en ce qu’elle vise un délai d’un mois et non de deux mois après la délivrance du commandement de payer.

En conséquence, les demandes tendant à constater l’acquisition des clauses résolutoires des baux du 25 février 2022 relatifs à l’habitation et à un emplacement de parking seront rejetées.

III. Sur la demande subsidiaire tendant à prononcer la résolution judiciaire du bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

(…)

g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

En ce qui concerne les retards dans les paiements des loyers, les retards de paiement des loyers et charges du parking sont demeurés limités et pour des montants n’ayant jamais excédé 205 euros, et comme indiqué précédemment, le locataire se trouve à nouveau à jour dans leur paiement depuis le mois de mai 2025. S’agissant des loyers et charges relatives au logement en lui-même, exigibles selon le bail au 1er de chaque mois pour les échéances à échoir, au regard du décompte produit, le locataire a largement repris le paiement des loyers courants, n’étant plus redevable, au jour de l’audience, que de la dernière échéance locative du mois de septembre 2025 alors que la dette était de 4188,57 euros au 1er avril 2025. Au surplus, si des retards de paiement jusqu’à quatre mois ont pu être constatés au cours de l’exécution du bail, ils ont toujours été rapidement résorbés.

S’agissant de l’obligation de s’assurer contre les risques locatifs, il résulte suffisamment des indications du diagnostic social et financier que le locataire a fait état d’une assurance, ce diagnostic évoquant une expertise communiquée au bailleur après une déclaration de sinistre au mois de décembre 2024.

Il résulte ainsi de ces éléments que les manquements du locataire ne sont en l’espèce pas suffisamment graves pour que soit prononcée la résolution des baux conclus le 25 février 2025.

Par conséquent, la SCPI CILOGER HABITAT 4 sera déboutée de sa demande tendant à prononcer la résolution judiciaire de ces baux, et ainsi que de la demande subséquente tendant à prononcer l’expulsion de M. [O] [B].

IV. Sur les demandes relatives à l’arriéré de loyer et aux indemnités d’occupation

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Au regard du décompte produit, la dette arrêtée au 6 septembre 2025 s’élève à la somme de 845,61 euros.

M. [O] [B] sera donc condamné au paiement de cette somme.

V. Sur la demande reconventionnelle de travaux

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, M. [O] [B] n’a produit aucun élément de preuve à l’appui de sa demande de travaux, de sorte qu’il n’établi nullement que la douche est défectueuse et que les réparations sollicitées ressortent de l’obligation du bailleur de délivrer un logement en bon état de réparation.

Par conséquent, il sera débouté de sa demande de travaux.

VI. Sur les accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce M. [O] [B], succombe partiellement, de sorte qu’il sera condamné aux dépens, qui ne comprendront néanmoins pas les commandements de payer visant les clauses résolutoires, le demandeur ayant été débouté de ses demande sur ces fondements.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de rejeter la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile par la SCPI CILOGER HABITAT 4.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe :

DECLARE recevable l’action de la SCPI CILOGER HABITAT 4 ;

REJETTE la demande de la SCPI CILOGER HABITAT 4 tendant à constater la résiliation des baux conclus le 25 février 2022 et portant sur un logement et un emplacement de parking situés [Adresse 9] par l’effet de l’acquisition de clauses résolutoires pour défaut de justification d’une assurance ;

REJETTE la demande de la SCPI CILOGER HABITAT 4 tendant à constater la résiliation des baux conclus le 25 février 2022 et portant sur un logement et un emplacement de parking situés [Adresse 9] par l’effet de l’acquisition de clauses résolutoires pour défaut de paiement des loyers et des charges ;

REJETTE la demande de la SCPI CILOGER HABITAT 4 tendant à prononcer la résolution judiciaire des baux conclus le 25 février 2022 et portant sur un logement et un emplacement de parking situés [Adresse 9] ;

REJETTE la demande d’expulsion de M. [O] [B] des lieux visés aux baux du 25 février 2025 ;

CONDAMNE M. [O] [B] à payer à la SCPI CILOGER HABITAT 4 la somme de 845,61 euros, correspondant à l’arriéré de loyers arrêté au 6 septembre 2025 ;

DEBOUTE M. [O] [B] de sa demande de tendant à condamner le bailleur à faire des travaux de réfection de la douche ;

DEBOUTE la SCPI CILOGER HABITAT 4 de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE pour le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [O] [B] aux entiers dépens, dont seront exclus le coût des commandements de payer du 26 février 2025 ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

La greffière La juge