TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE [Localité 14]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 7]

N° RG 24/00147 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IYEV

MINUTE n° 24/00218

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 02 DECEMBRE 2024

Nous, Nadine LAVIELLE, Juge des Contentieux de la Protection, Vice-Présidente placée près la Première Présidente de la Cour d’Appel de Colmar, chargée du service du Tribunal de Proximité de Thann, statuant en référé, publiquement, par mise à disposition au greffe le 02 décembre 2024 après débats à l’audience publique du 07 octobre 2024 à 14h30, assistée de [Z] [B], Greffière stagiaire,

avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit dans l’affaire opposant :

REQUÉRANT :

Monsieur [W] [S]

né le 09 Novembre 1977 à [Localité 8] (JURA)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

Comparant

Madame [O] [K]

née le 27 Juin 1978 à [Localité 12] (HAUT RHIN)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 2]

Représentée par Monsieur [W] [S], muni d’un pouvoir

REQUIS :

Monsieur [D] [M]

né le 06 Mars 1995 à [Localité 12] (HAUT RHIN)

demeurant [Adresse 5]

Non comparant

Madame [U] [G]

née le 22 Août 2000 à [Localité 13] (VOSGES)

demeurant [Adresse 6]

Comparante

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

Ordonnance réputé contradictoire en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 novembre 2023, M [W] [S] et Madame [O] [K] ont consenti un bail d’habitation à M. [D] [M] et Mme [U] [G] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 10], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 680 € et d’une provision pour charges de 40 €.

Par actes de commissaire de justice du 6 février 2024, visant la clause résolutoire du bail, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1480 € au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [D] [M] et Mme [U] [G] le 7 février 2024.

Par assignations du 16 avril 2024 délivrées à étude, les bailleurs ont saisi le juge des contentieux de la protection en constat d’acquisition des effets de la clause résolutoire, paiement des loyers impayés, indemnités d’occupation et expulsion. L’affaire a été enrôlée sous la référence RG 24-147.

L’affaire a été appelée à l’audience qui s’est tenue le 1er juillet 2024.A cette date, seul M. [W] [S] a comparu. La juge des contentieux de la protection a soulevé le fait que la demande était formée en référé, et que les demandes en condamnation à paiement devaient dès lors être sollicitées à titre provisionnel et non au fond. Le juge a renvoyé l’affaire au 7 octobre 2024 pour régularisation des assignations en ce sens.

Par assignations du 1er août 2024, Mme [W] [S] et Madame [O] [K] ont saisi en référé le tribunal de céans. L’affaire a été enrôlée sous la référence RG 24-278.

Mme [W] [S] et Madame [O] [K] rectifient ainsi leurs prétentions initiales et demandent au tribunal de :

Constater le jeu de la clause résolutoire et en conséquence prononcer la résiliation du contrat de location pour le logement sis [Adresse 4] à [Localité 11] ainsi que de la buanderie ;

Ordonner l’expulsion de M. [D] [M] et Mme [U] [G] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Condamner solidairement les défendeurs en cas de refus de quitter les lieux à compter du jour de la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à hauteur de 720€ par mois outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

Condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme provisionnelle de 2920€ correspondant au montant des loyers impayés au 11 avril 2024 outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

Condamner solidairement les défendeurs aux entiers dépens de la présente procédure, (coût du commandement, de la dénonce à la CCAPEX, ainsi que la présente assignation) ;

Condamner solidairement les défendeurs au paiement de dommages et intérêts à hauteur d’une somme provisionnelle de 1000€, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

Condamner solidairement les défendeurs au paiement d’une somme de 1500€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

Condamner les locataires défaillants au paiement d’une astreinte provisionnelle de 50€ par jour de retard en cas de refus de quitter les lieux à compter de la signification de la décision à intervenir ;

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1er août 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience, M. [W] [S] comparait, muni d’un pouvoir lui permettant de représenter Madame [O] [K]. Il expose que les locataires se sont acquittés du premier loyer et ont cessé ensuite de payer pendant 6 mois, puis effectuant deux paiements en juin et août 2024. Il précise avoir avisé la caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés et se prévaut d’un décompte actualisé à la somme de 2247€ échéance due pour octobre 2024 incluse. Il précise encore que c’est par suite d’une erreur du commissaire de justice que deux assignations ont dû être délivrées. Il ajoute qu’ils ne demandent pas de dédommagement au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ni les dommages et intérêts.

En défense, Mme [U] [G] comparait. Elle reconnait les impayés et l’absence de reprise du paiement du loyer courant au jour de l’audience, les échéances des mois de septembre et octobre n’étant pas réglées. Elle déclare être actuellement en arrêt maladie, M. [D] [M] ayant quant à lui perdu son travail. Elle expose qu’elle et son conjoint envisagent de quitter les lieux au début de l’année prochaine, ayant besoin d’une chambre supplémentaire.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [D] [M] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [U] [G] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

A titre liminaire et pour une bonne administration de la justice, il y a lieu d’ordonner la jonction des procédures 24-147 et 24-278.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [W] [S] et Madame [O] [K] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, en l’espèce le 1er août 2024.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives le 07 février 2024 suite à la délivrance du commandement de payer.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 6 février 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1480 € n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 avril 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [W] [S] et Madame [O] [K] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

1.3. Sur l’astreinte

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre les défendeurs à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, les bailleurs obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

2. Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, entraine la condamnation à une indemnité d’occupation. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 720 €.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [W] [S] et Madame [O] [K] ou à leur mandataire.

Cette indemnité s’est substituée au loyer depuis le 07 avril 2024 date d’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Elle devra être payée par les défendeurs, solidairement tenus, à compter du 1er novembre 2024, les indemnités antérieures étant incluses dans l’arriéré provisionnel ci-après

3 Sur la demande à titre provisionnel de l’arriéré

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, M [W] [S] et Madame [O] [K] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 11 avril 2024, M. [D] [M] et Mme [U] [G] leur devaient en principal la somme de 2920 €.

Tenant compte des versements effectués, les bailleurs actualisent leur demande au 06 octobre 2024 à la somme de 2247€ échéance due pour le mois d’octobre 2024 incluse.

M. [D] [M] et Mme [U] [G] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme aux bailleurs, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Il n’a pas été sollicité de délais de paiement.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [D] [M] et Mme [U] [G], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, ces dépens comprendront le cout du commandement de payer du 06 février 2024, et le cout des assignations délivrées le 01 août 2024.

Le cout des assignations antérieures ayant donné lieu au dossier 24-147 ne peut être imputé aux défendeurs, la nécessité de réitérer ne relevant pas de leur fait.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

Il est rappelé que la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que celle au titre de dommages et intérêts, a été abandonnée par la partie demanderesse.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la jonction du dossier 24-278 et 24-147 l’affaire étant désormais appelée sous ce seul numéro ;

DÉCLARE régulière et recevable la demande formée par M. [W] [S] et Madame [O] [K] à l’encontre de M. [D] [M] et Mme [U] [G] ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 février 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 8 novembre 2023 entre Mme [W] [S] et Madame [O] [K], d’une part, et M. [D] [M] et Mme [U] [G], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 11] est résilié depuis le 7 avril 2024 ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [D] [M] et Mme [U] [G] ;

ORDONNE à M. [D] [M] et Mme [U] [G] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 11] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à astreinte ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE solidairement M. [D] [M] et Mme [U] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 720 € (sept cent vingt euros) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, substituée au loyer depuis le 7 avril 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleresses ou à leur mandataire ;

CONDAMNE solidairement M. [D] [M] et Mme [U] [G] à payer à Mme [W] [S] et Madame [O] [K] la somme de 2247 € (deux mille deux cent quarante-sept euros) à titre de provision sur la créance arrêtée au 06 octobre 2024 (indemnité d’occupation due pour le mois d’octobre 2024 inclue) avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que la demande formée à titre de dommages et intérêts a été abandonnée par la partie demanderesse, de même que celle formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M. [D] [M] et Mme [U] [G] aux dépens comprenant le coût des commandements de payer du 6 février 2024 et celui des assignations du 1er août 2024, à l’exclusion des autres frais d’assignation ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

La Greffière La Juge

Copie certifiée conforme à M. [D] [M] et Mme [U] [G], le

Copie exécutoire à M. [W] [S] et Madame [O] [K], le