TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

— --------------------------------

[Adresse 18]

[Adresse 4]

[Adresse 14]

[Localité 12]

— ---------------------------

Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/00321 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IUKT

Section 2

CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 22 mai 2025

PARTIE DEMANDERESSE :

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE [16], sis [Adresse 5], agissant par son syndic FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTE, pris en la personne de son représentant légal, ayant son siège [Adresse 3],

représenté par M^e Leslie ULMER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 18

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [E] [T], demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Demande en paiement des charges ou des contributions – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie BAGHDASSARIAN : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 11 Février 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 22 mai 2025 et signé par Sophie BAGHDASSARIAN, Président, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [E] [T] est propriétaire d’un appartement constituant le lot n° 185 d’un ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 8] [Localité 13].

Par exploit de commissaire de justice du 29 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15] sis [Adresse 9] pris en la personne de son syndic la SAS Foncia Alsace Bourgogne Franche Comté (ci-après le syndicat des copropriétaires) a fait assigner Monsieur [E] [T] devant le tribunal judiciaire de Mulhouse afin d’obtenir sa condamnation au paiement d’un arriéré de charges de copropriété outre des dommages et intérêts.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 28 mai 2024 et retenue. Selon jugement de réouverture du 26 septembre 2024, le tribunal a invité le syndicat de copropriétaires à communiquer l’extrait du livre foncier. L’affaire a de nouveau été appelée à l’audience du 11 février 2025.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires régulièrement représenté, a repris oralement les termes de son assignation et demandé au tribunal de :

— condamner Monsieur [E] [T] à lui payer une somme de 6 163,20 au titre:

* des appels de charges et cotisations fonds travaux du 2ème trimestre 2020, 3ème trimestre 2020, 4ème trimestre 2020, 1er trimestre 2021, 2ème trimestre 2021, 3ème trimestre 2021, 4ème trimestre 2021, 1er trimestre 2022, 2ème trimestre 2022, 3ème trimestre 2022, 4ème trimestre 2022, 1er trimestre 2023, 2ème trimestre 2023, 3ème trimestre 2023, 4ème trimestre 2023, 1er trimestre 2024,

* des appels de fonds « maîtrise d’œuvre électricité » des 1er novembre et 1er décembre 2020, « étanchéité toiture terrasse » des 15 octobre 2021,15 novembre 2021 et 15 décembre 2021 ; « assurance Garcia » des 15 juin 2022, 15 juillet 2022, 15 août 2022, 15 septembre 2022, 15 novembre 2022, 15 décembre 2022, 15 janvier 2023, 15 février 2023 et 15 mars 2023 ; « rénovation et mise aux normes garde corps » des 15 juillet 2023 et 15 août 2023 ; des régularisations de charges des 1er janvier 2020, 1er janvier 2021, 15 octobre 2021 et 31 décembre 2021

— condamner Monsieur [E] [T] à lui payer une somme de 838 € à titre de dommages et intérêts correspondant aux frais de relance, mise en demeure, transmission à l’huissier et à l’avocat outre intérêts légaux à compter du jugement ,

— condamner Monsieur [E] [T] aux dépens en ce compris la sommation du 3 mai 2023 ainsi qu’à payer une somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

À l’audience du 11 février 2025, le le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15] sis [Adresse 7] à [Localité 11] pris en la personne de son syndic la SAS Foncia Alsace Bourgogne Franche Comté a sollicité le bénéfice de ses conclusions d’assignation.

Monsieur [E] [T], assigné par exploit de commissaire de justice à l’étude, n’est ni présent ni représenté.

Ainsi conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire et en premier ressort.

Les parties comparantes ont été avisées lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, le juge faisant droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété :

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a entraîné l’extinction de son obligation. Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaire au succès de ses prétentions.

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42, n’est pas fondé à refuser de payer les charges afférentes à ses lots.

Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale, et les provisions pour travaux ou appels de fonds pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

La preuve du montant de la dette de charges effectivement due par le copropriétaire défaillant résulte ainsi des états détaillés permettant de vérifier la répartition des charges entre les copropriétaires et dont se déduit la dette, notamment les régularisations annuelles, les appels de fonds, l’historique de compte depuis l’origine ou le premier impayé, et l’état récapitulatif détaillé de la créance en concordance avec l’historique de compte.

En l’espèce, pour rapporter la preuve qui lui appartient de la créance alléguée, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15] sis [Adresse 9] pris en la personne de son syndic la SAS Foncia Alsace Bourgogne Franche Comté produit notamment aux débats les pièces suivantes :

— l’extrait du livre foncier ;

— le contrat de syndic ;

— le procès-verbal de l’assemblée des 15 septembres 2020,8 septembre 2021, 2 juin 2022 et 22 juin 2023;

— le budget provisionnel ;

— les différents appels de fonds trimestriels du 2ème trimestre 2020 au 1er trimestre 2024 outre des appels de provision pour les travaux de « maîtrise d’œuvre électricité » des 1er novembre et 1er décembre 2020, « étanchéité toiture terrasse » des 15 octobre 2021,15 novembre 2021 et 15 décembre 2021 ; « assurance Garcia » des 15 juin 2022, 15 juillet 2022, 15 août 2022, 15 septembre 2022, 15 novembre 2022, 15 décembre 2022, 15 janvier 2023, 15 février 2023 et 15 mars 2023 ; « rénovation et mise aux normes garde corps » des 15 juillet 2023 et 15 août 2023 ;

— des bilans annules 2020 à 2022

— des régularisations de charges des 1er janvier 2020, 1er janvier 2021, 15 octobre 2021 et 31 décembre 2021;

— le décompte par lot au 8 janvier 2024;

— un courrier du défendeur reconnaissant le principe de la dette des charges de copropriété ;

— une lettre de mise en demeure du 13 mars 2023 outre des lettres de relance ;

— la sommation de payer par huissier de justice du 3 mai 2023 ;

— la facture de frais de recouvrement.

Monsieur [E] [T], défaillant à la procédure, ne conteste pas par hypothèse être contractuellement redevable d’un impayé de charges de copropriétaires et ne justifie pas d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte dans le décompte.

Il résulte ainsi de la situation de compte que Monsieur [E] [T] est redevable d’une somme de 6 163,20€ en conséquence et doit être condamné au paiement de cette somme au syndicat de copropriétaires selon décompte arrêté au 8 janvier 2024.

Sur la demande de « dommages et intérêts »

Aux termes de l’article 1231-6 du Code Civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires soutient que l’impayé provoque des difficultés de gestion puisque pour recouvrer les charges impayées il doit exposer des frais de sommation, frais de transmission à l’huissier ainsi que des frais de transmission à l’avocat.

Or, précisément l’article 10-1 de la loi de 1965 relative aux copropriétés dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

Par conséquent la demande qualifiée de demande de dommages et intérêts s’analyse en réalité, au visa du fondement de l’article 10-1.

Il convient de retenir au vu des justificatifs produits, la mise en demeure du 13 mars 2023.

Cependant, les relances, qui ne sont pas nécessaires au regard des mises en demeure adressées en recommandé sont donc écartées.

Enfin, les formalités de constitution du dossier à l’huissier, si elles sont chiffrées dans le contrat de syndic à la somme de 399€ TTC, ne sont mises en compte qu’en cas de « dilligences exceptionnelles », ce qui en l’espèce, n’est pas démontré.

Les formalités de constitution de dossier à l’avocat ne sont pas chiffrées par le contrat et ne sont dues qu’en cas de diligences exceptionnelles, ce qui en l’espèce n’est ni expliqué, ni justifié.

Au total, Monsieur [E] [T] est condamné à payer la somme de 40€ au titre de divers frais nécessaires et exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de la créance.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Succombant à la procédure, Monsieur [E] [T], est condamné aux entiers dépens de la présente procédure, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, y compris les frais de la sommation de payer du 3 mai 2023.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15] sis [Adresse 7] à [Localité 11] pris en la personne de son syndic la SAS Foncia Alsace Bourgogne Franche Comté et en l’absence d’éléments sur la situation financière du défendeur, Monsieur [E] [T] est condamné à lui verser la somme de 800 € en application de l’article précité

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément à l’article 514 du Code de Procédure Civile sans qu’il ne soit nécessaire de le rappeler au dispositif.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [E] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15] sis [Adresse 7] à [Localité 10] [Adresse 1] [Localité 17] pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTE , la somme de 6 163,20€ au titre des appels de charges et cotisations fonds travaux visés dans la motivation de la présente décision selon décompte arrêté au 8 janvier 2024 avec intérêt au taux légal à compter de la signification du présent jugement;

CONDAMNE Monsieur [E] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15] sis [Adresse 7] à [Localité 11] pris en la personne de son syndic la SAS Foncia Alsace Bourgogne Franche Comté, la somme de 40 euros au titre de divers frais nécessaires et exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de la créance avec intérêt au taux légal à compter de la signification du présent jugement;

CONDAMNE Monsieur [E] [T] aux dépens de l’instance y compris les frais de la sommation de payer du 3 mai 2023;

CONDAMNE Monsieur [E] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15] sis [Adresse 8] [Localité 10] [Adresse 2] pris en la personne de son syndic la SAS Foncia Alsace Bourgogne Franche Comté la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 22 mai 2025, par Sophie BAGHDASSARIAN, Président et Clarisse GOEPFERT, Greffier.

Le Greffier, Le Président,