TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [J] [G] [R]

Maître [M] [Z] [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Karl Fredrik SKOG

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/02388 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7HXD

N° MINUTE :

1/2025

JUGEMENT

rendu le 10 novembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [H] [X]

demeurant [Adresse 1]

Madame [N] [K] épouse [X]

demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Karl Fredrik SKOG, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E1677

DÉFENDEURS

Monsieur [J] [G] [R]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [W] [A]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Nathalie ORPHELIN BARBERON, avocat au barreau de PARIS,vestiaire B361 (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-75056-2025-018432 du 30/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Jugedes contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 septembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 10 novembre 2025 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 10 novembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/02388 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7HXD

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 28 juin 2024, M. [H] [X] et Mme [N] [K] épouse [X] ont consenti un bail d’habitation à M. [J] [G] [R] et Mme [W] [A] sur des locaux situés au [Adresse 4] (1e étage gauche, porte gauche), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 863 euros et d’une provision pour charges de 150 euros.

Par actes de commissaire de justice du 3 décembre 2024, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4 026 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [J] [G] [R] et Mme [W] [A] le 3 décembre 2024.

Par assignations du 21 février 2025, M. [H] [X] et Mme [N] [K] épouse [X] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater, à titre principal, l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs des locataires et, en tout état de cause, être autorisés à faire procéder à l’expulsion sans délai de grâce de M. [J] [G] [R] et Mme [W] [A], donner acte aux époux [X] de ce qu’ils justifient d’une tentative de résolution amiable du litige et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,10 065 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 février 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Appelée à l’audience du 27 mai 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi afin de permettre aux défendeurs de procéder à une demande d’aide juridictionnelle, pour être retenue à l’audience du 16 septembre 2025.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 16 septembre 2025, M. [H] [X] et Mme [N] [K] épouse [X], représentés par leur conseil, maintiennent l’intégralité de leurs demandes et précisent que la dette locative, actualisée au 3 septembre 2025, s’élève désormais à 22 213,47 euros, terme du mois de septembre 2025 inclus. M. [H] [X] et Mme [N] [K] épouse [X] considèrent qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de sorte qu’ils s’opposent à l’octroi de délais. Les bailleurs indiquent laisser à l’appréciation du tribunal l’opposition de la défenderesse à la suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux sur le fondement de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Mme [W] [A], représentée par son conseil, se référant aux conclusions visées à l’audience, sollicite l’octroi de délais de paiement durant 24 mois sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil et demande le bénéfice de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, exposant que les conditions de la suppression du délai qu’il prévoit ne sont pas réunies. La locataire sollicite que soit écartée l’exécution provisoire et le rejet de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.Mme [W] [A] précise que M. [J] [G] [R] a quitté les lieux.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [J] [G] [R] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [J] [G] [R] n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [H] [X] et Mme [N] [K] épouse [X] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié aux locataires le 3 décembre 2024 et la somme de 4 026 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 janvier 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [H] [X] et Mme [N] [K] épouse [X] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux. La demande des bailleurs tendant à l’expulsion des locataires sans délai de grâce se verra ainsi rejetée.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [H] [X] et Mme [N] [K] épouse [X] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 3 septembre 2025, M. [J] [G] [R] et Mme [W] [A] leur devaient la somme de 22 213,47 euros.

M. [J] [G] [R] et Mme [W] [A] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter du 3 décembre 2024 sur la somme de 4026 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 6 039 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur les délais de paiement

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et des pieces produites par Mme [W] [A], que ses revenus ne lui permettent pas de régler l’intégralité de sa dette en une seule fois.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Toutefois, Mme [W] [A] n’ayant pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience, ces délais de paiement, nécessairement fondés sur les dispositions de l’article 1343-5 du code civil et non sur celles de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne pourront donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

4. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 2 039,10 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 15 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [H] [X] et Mme [N] [K] épouse [X] ou à leur mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [J] [G] [R] et Mme [W] [A], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande formée au titre des frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 3 décembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 28 juin 2024 entre M. [H] [X] et Mme [N] [K] épouse [X], d’une part, et M. [J] [G] [R] et Mme [W] [A], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] (1e étage gauche, porte gauche) est résilié depuis le 15 janvier 2025,

ORDONNE à M. [J] [G] [R] et Mme [W] [A] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 4] (1e étage gauche, porte gauche) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE in solidum M. [J] [G] [R] et Mme [W] [A] au paiement à M. [H] [X] et Mme [N] [K] épouse [X] d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 2 039,10 euros (deux mille trente-neuf euros et dix centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 15 janvier 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [J] [G] [R] et Mme [W] [A] à payer à M. [H] [X] et Mme [N] [K] épouse [X] la somme de 22.213,47 euros (vingt-deux mille deux cent treize euros et quarante-sept centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 septembre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 3 décembre 2024 sur la somme de 4 026 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 6 039 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Mme [W] [A] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 900 euros (neuf-cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

RAPPELLE qu’aux termes de l’article 1343-5 du code civil, les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le solde de la dette redeviendrait immédiatement exigible,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE in solidum M. [J] [G] [R] et Mme [W] [A] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [J] [G] [R] et Mme [W] [A] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 3 décembre 2024 et celui desassignations du 21 février 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 novembre 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge