TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

— --------------------------------

[Adresse 12]

[Adresse 5]

[Adresse 11]

[Localité 6]

— ---------------------------

Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°25/1412

N° RG 24/02968 – N° Portalis DB2G-W-B7I-JDPE

Section 3

PH

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 17 juillet 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Société OPH HABITATS DE HAUTE ALSACE, dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par M^e Sonia SAMARDZIC, avocat au barreau de COLMAR,

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [S] [U], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [I] [U], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 24 Avril 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 17 juillet 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Patricia HABER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 13 juin 2023, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE a donné en location à Madame [S] [U] et Monsieur [I] [U] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 8], moyennant un loyer initial mensuel de 390,51 euros outre les provisions mensuelles sur charges d’un montant de 260,46 euros.

Le 16 septembre 2024, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE a fait délivrer à Madame [S] [U] et Monsieur [I] [U] un commandement de payer la somme de 2 916,72 euros au titre des loyers impayés.

Par actes de commissaire de justice délivrés le 6 décembre 2024, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE a assigné Madame [S] [U] et Monsieur [I] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MULHOUSE aux fins de :

— Déclarer la demande recevable et bien fondée,

A titre principal,

— Constater la résiliation de plein droit du contrat de location conclu entre les parties à la date du 17 novembre 2024,

En conséquence,

— Ordonner aux défendeurs de libérer les lieux et de restituer les clés au bailleur ou à son mandataire dès la signification de la présente décision,

— Dire qu’à défaut pour les défendeurs d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, de l’immeuble appartenant au demandeur, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— Dire que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Dire et juger qu’à compter du 17 novembre 2024, les défendeurs seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, réévalués aux échéances prévues et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux et la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire,

— Condamner solidairement les défendeurs à payer à la partie demanderesse la somme de 3 939,59 € au titre des loyers et charges locatives impayés à la date du 25 novembre 2024 avec les intérêts au taux légal à compter de cette même date,

— Condamner solidairement les défendeurs aux entiers frais et dépens, y compris ceux résultant du commandement de payer,

— Les condamner solidairement au paiement d’un montant de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Déclarer la décision à intervenir exécutoire par provision de plein droit,

A titre subsidiaire,

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail entre l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE d’une part et les défendeurs d’autre part portant sur le logement situé [Adresse 4],

En conséquence,

— Condamner les défendeurs ainsi que tout occupant de leur chef à évacuer, immédiatement et sans délai, corps et biens, les locaux qu’ils occupent dans l’immeuble situé [Adresse 4],

— Dire qu’à défaut d’évacuation volontaire il y sera procédé avec le concours de la force publique,

— Dire que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Condamner solidairement les défendeurs à payer à la partie demanderesse la somme de 3 959,59 € arrêtée au 25 novembre 2024 avec les intérêts au taux légal à dater de la présente assignation,

— Condamner solidairement les défendeurs à payer à la partie demanderesse les loyers, charges ou provisions sur charges à échoir à partir du 26 novembre 2024,

— Dire et juger qu’à compter du jugement à intervenir, les défendeurs seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, réévalués aux échéances prévues et l’y condamner,

— Dire et juger que la clause d’indexation du loyer figurant dans le bail résilié s’appliquera à l’indemnité d’occupation, l’indice de référence étant celui publié en dernier lieu à la date du jugement à intervenir,

— Condamner solidairement les défendeurs aux entiers frais et dépens et au paiement d’un montant de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Déclarer la décision à intervenir exécutoire par provision de plein droit.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 avril 2025.

L’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE, représenté par son conseil a repris les termes de son assignation et a maintenu l’intégralité des demandes.

Bien que convoqués par actes de commissaire de justice signifiés par remise à étude, Madame [S] [U] et Monsieur [I] [U] n’étaient ni présents ni représentés.

Un diagnostic social et financier a été réceptionné au greffe dont il en a été donné lecture à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 9 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 17 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 13 juin 2023 contient une clause résolutoire en son article 4.5 et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 septembre 2024 pour la somme en principal de 2 916,72 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 novembre 2024.

Madame [S] [U] et Monsieur [I] [U] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [S] [U] et Monsieur [I] [U] de leur bien ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et d’autre part, de dire qu’elle sera indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et majorées des charges locatives dûment justifiées.

La fixation d’une indemnité d’occupation participant de l’incitation de l’occupant à libérer les lieux, il n’y a pas lieu de l’assortir d’une astreinte.

Aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les locataires sont non comparants et n’ont formulé aucune demande pour solliciter la suspension de la clause résolutoire.

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande de condamnation au paiement

L’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE produit dans le cadre de son assignation un décompte arrêté à la date du 25 novembre 2024 démontrant que Madame [S] [U] et Monsieur [I] [U] restent devoir la somme de 3 939,59 € terme d’octobre 2024 inclus.

Madame [S] [U] et Monsieur [I] [U], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il n’est pas davantage produit une décision de la commission de surendettement.

Madame [S] [U] et Monsieur [I] [U] seront donc condamnés au paiement de la somme de 3 939,59 €, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation soit le 6 décembre 2024.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, les défendeurs sont non comparants et il ressort du diagnostic social et financier que leur situation financière est délicate puisque Monsieur [I] [U] est sans activité professionnelle. En outre, il n’est pas justifié d’une reprise du paiement du loyer courant.

Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur la solidarité au paiement

Les défendeurs sont co-signataires du bail et sont tenus par la clause de solidarité prévue au contrat de bail. Le demandeur est donc bien fondé à solliciter la condamnation solidaire des défendeurs tant au titre de l’arriéré locatif que de l’indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [S] [U] et Monsieur [I] [U] supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [S] [U] et Monsieur [I] [U] seront condamnés in solidum à verser à l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE la somme de 400 € au titre de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection,

DECLARE la demande régulière et recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 juin 2023 entre l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE et Madame [S] [U] et Monsieur [I] [U] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] [Localité 7] [Adresse 10] sont réunies à la date du 17 novembre 2024 ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Madame [S] [U] et Monsieur [I] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [S] [U] et Monsieur [I] [U] d’avoir volontairement libérés les lieux et restitués les clés dans ce délai, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [S] [U] et Monsieur [I] [U] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

DIT n’y avoir lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte ;

CONDAMNE solidairement Madame [S] [U] et Monsieur [I] [U] à payer à l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 17 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, cette indemnité devant évoluer aux conditions du bail comme s’il s’était poursuivi entre les parties ;

CONDAMNE solidairement Madame [S] [U] et Monsieur [I] [U] à verser à l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE la somme de 3 939,59 € comprenant le montant des loyers et charges impayés arrêté à la date du 25 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation soit le 6 décembre 2024 ;

DIT n’y avoir lieu d’accorder d’office des délais de paiement ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [S] [U] et Monsieur [I] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

CONDAMNE in solidum Madame [S] [U] et Monsieur [I] [U] à verser à l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 17 juillet 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,