TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS,

[Adresse 1],

[Localité 1]

Téléphone :, [XXXXXXXX01]

Télécopie : 01 48 96 11 43

@ :, [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/10084 – N° Portalis DB3S-W-B7J-32ZV

Minute : 26/00229

PMM

S.A. PLURIAL NOVILIA

Représentant : M^e Fanny CORTOT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

C/

Madame, [G], [K]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Fanny CORTOT

Copie délivrée à :

Mme, [G], [K]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du DIX-NEUF FEVRIER DEUX MILLE VINGT-SIX

par Madame Nadine SPIRY, juge des contentieux de la protection

Assistée de Madame Mylène PARFAITE MARNY, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 08 Janvier 2026

tenue sous la présidence de Madame Nadine SPIRY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Olivia KRITICOS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. PLURIAL NOVILIA, dont le siège social est sis, [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Fanny CORTOT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame, [G], [K], demeurant, [Adresse 3]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 29 septembre 2023, la SA PLURIAL NOVILIA a donné à bail à Mme, [G], [K] un appartement à usage d’habitation situé au, [Adresse 4] et un emplacement de stationnement N°073 situé, [Adresse 5] – Niveau S1, [Localité 2], [Adresse 6], pour un loyer mensuel initial de 987,86 € et 348,11 € de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA PLURIAL NOVILIA a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 juillet 2025, la SA PLURIAL NOVILIA a ensuite fait assigner Mme, [G], [K] devant la juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’AULNAY-SOUS-BOIS pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 8 janvier 2026, la SA PLURIAL NOVILIA – représentée par son conseil -, reprend les termes de son assignation et demande au tribunal à titre principal de :

Voir constater le bénéfice des clauses résolutoires et la résiliation de plein droit des baux et à défaut prononcer la résiliation judiciaire des baux ; Voir ordonner l’expulsion de Mme, [G], [K] et celle de tous occupants de son chef de l’appartement sis, [Adresse 4] (ER.28854) et du parking N°073 situé, [Adresse 7] (ER.G1835.01073), au besoin avec le concours de la, [Localité 3] Publique ; S’entendre condamner Mme, [G], [K] à payer à la requérante à titre provisionnel la somme de 13 715,88 euros, actualisée à l’audience, pour loyers et charges restant dus au 18 décembre 2025, avec intérêts du jour du commandement sur la somme de 3 269,79 euros et à compter de ce jour en surplus, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation des baux et ce jusqu’à la libération effective des lieux, révisable dans les mêmes conditions que le loyer ; S’entendre condamner Mme, [G], [K] au paiement de la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; Prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir conformément aux dispositions de l’article 515 du Code de procédure civile ; S’entendre condamner Mme, [G], [K] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement visant les clauses résolutoires.

La SA PLURIAL NOVILIA est opposée à l’octroi de délai de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Mme, [G], [K] ne conteste pas le montant de la dette et sollicite l’octroi de délais de paiement. Elle propose de verser 300 € par mois en règlement de l’arriéré, en plus du loyer courant.

Elle souhaite également se maintenir dans les lieux et demande la suspension de la clause résolutoire.

Mme, [G], [K] indique qu’elle travaille et perçoit un revenu de 3 200 euros. Elle a 3 enfants à charge.

Elle sollicite également des délais pour quitter les lieux.

La juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine,-[Localité 4] par la voie électronique le 01 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Le bail conclu le 29 septembre 2023 contient une clause résolutoire (article « clauses résolutoires ») et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 juin 2024, pour la somme en principal de 3 269,79 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 juillet 2024.

Le contrat de bail est donc résilié au 29 juillet 2024 et Mme, [G], [K] est donc désormais occupant sans droit ni titre.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Mme, [G], [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser la SA PLURIAL NOVILIA, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme, [G], [K].

II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SA PLURIAL NOVILIA produit un décompte démontrant que Mme, [G], [K] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 13 715,88 € à la date du 17 décembre 2025, novembre 2025 inclus.

Mme, [G], [K] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 13 715,88 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 269,79 € à compter du commandement de payer (17 juin 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

En l’absence de reprise du paiement du loyer intégral par la défenderesses avant l’audience et vu l’opposition du bailleur, il convient de rejeter la demande de suspension de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’octroi de délais de paiement formulées par Mme, [G], [K].

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 29 juillet 2024, Mme, [G], [K] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er décembre 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. SUR LES DELAIS POUR QUITTER LES LIEUX

L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que : « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

L’article L. 412-4 du même code dispose que : « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés » .

En l’espèce, Mme, [G], [K], indique à l’audience avoir un emploi et 3 enfants à charge.

Dans ces conditions, il est manifeste que le relogement de Mme, [G], [K] ne peut avoir lieu dans des conditions normale. Un délai de 3 moiss pour quitter les lieux lui sera accordé.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme, [G], [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PLURIAL NOVILIA, Mme, [G], [K] sera condamnée à lui verser une somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de la SA PLURIAL NOVILIA aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 septembre 2023 entre la SA PLURIAL NOVILIA et Mme, [G], [K] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au, [Adresse 4] et de l’emplacement de stationnement sont réunies à la date du 29 juillet 2024 ;

CONDAMNE Mme, [G], [K] à verser à la SA PLURIAL NOVILIA la somme de 13 715,88 € (décompte arrêté au 17 décembre 2025, incluant novembre 2025), correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayés, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 3 269,79 € à compter du 17 juin 2024 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Mme, [G], [K] à verser à la SA PLURIAL NOVILIA une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

REJETTE la demande de délais de paiements suspensifs des effets de la clause résolutoire formulée par Mme, [G], [K] ;

ACCORDE à Mme, [G], [K] un délai de 3 mois pour quitter les lieux, courant à compter de la signification de la présente décision ;

ORDONNE en conséquence à Mme, [G], [K] de libérer les lieux et de restituer les clés à l’expiration de ce délai ;

DIT qu’à défaut pour Mme, [G], [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA PLURIAL NOVILIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme, [G], [K] conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du même code ;

CONDAMNE Mme, [G], [K] à verser à la SA PLURIAL NOVILIA une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme, [G], [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de la Seine,-[Localité 4] en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 19 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des contentieux de la protection et la greffière ;

La greffière, La juge des contentieux de la protection,