TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/1557

N° RG 25/00906 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JIKU

Section 1

PH

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 04 septembre 2025

PARTIE REQUERANTE :

S.A. HLM NEOLIA

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean-michel ARCAY de la SELARL BOKARIUS & ARCAY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 5

PARTIE REQUISE :

Madame [P] [W]

née le 08 Juillet 2002 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée de Patricia HABER, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 04 septembre 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 12 juin 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 3 mars 2023, la SA D’HLM NEOLIA a donné à bail à Madame [P] [W] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 480,16 € provision sur charges incluse.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA D’HLM NEOLIA a fait signifier à Madame [P] [W] le 16 décembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire et d’avoir à justifier d’une assurance.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2025, la SA D’HLM NEOLIA a fait assigner Madame [P] [W] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été fixée à l’audience du 12 juin 2025 où elle a été retenue.

A cette audience, la S.A. D’HLM NEOLIA, représentée par son conseil, a repris les termes de son assignation et demande au tribunal de :

— Dire et juger recevable l’assignation,

— Constater la résolution de plein droit du bail conclu entre les parties en date du 3 mars 2023, aux torts exclusifs de Madame [P] [W],

— Condamner Madame [P] [W] ainsi que tous occupants de son chef à évacuer immédiatement et sans délai, les locaux qu’elle occupe au [Adresse 2] sous peine d’astreinte de 20 € par jour de retard, passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux,

— Autoriser l’huissier instrumentaire à se faire assister en tant que de besoin du concours de la force publique,

— Condamner Madame [P] [W] à payer à la société NEOLIA une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le contrat de bail s’était poursuivi, indexation comprise, à compter des effets de la clause résolutoire, soit à compter du 16 février 2025 et jusqu’à libération effective des lieux,

— Condamner Madame [P] [W] à payer à la société NEOLIA la somme provisionnelle de 3 251,78 € avec les intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation, au titre des impayés locatifs arrêtés au 28 février 2025,

— En cas de délai de paiement, assortir le moratoire de la clause cassatoire, par laquelle tout non-respect de ce dernier entrainera l’exigibilité immédiate du solde de la dette,

— Condamner Madame [P] [W], sous astreinte de 50 € par jour de retard passé un délai de huit jours après signification de l’assignation, à justifier d’une assurance locative en cours de validité,

— Condamner Madame [P] [W] à payer à la société NEOLIA une somme de 900 € avec les intérêts de droit à compter du jour de l’assignation, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire et juger que les intérêts dus pour une année entière seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— Condamner Madame [P] [W] en tous les frais et dépens de la présente procédure y compris ceux du commandement de payer visant la clause résolutoire du 16 décembre 2024.

Bien que régulièrement assignée par remise de l’exploit à étude, Madame [P] [W] n’a pas comparu et personne pour la représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 septembre 2025.

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 27 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A. D’HLM NEOLIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Haut-Rhin le 17 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 3 mars 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 décembre 2024 pour la somme en principal de

1 408,85 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 février 2025.

Il convient d’ajouter que ce commandement se référait également aux dispositions du contrat relative à la résiliation de plein droit du bail pour non justification d’une assurance garantissant les risques locatifs.

La demande d’injonction à justifier une assurance est sans objet par suite de la résiliation du bail.

Madame [P] [W] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [P] [W] de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 508,99 € selon quittancement de mars 2025 et d’autre part, de dire qu’elle sera révisée selon les conditions de l’ancien bail.

La fixation d’une indemnité d’occupation participant de l’incitation de l’occupant à libérer les lieux, il n’y a pas lieu de l’assortir d’une astreinte.

Aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la locataire, non comparante n’a par définition pas sollicité la suspension de la clause résolutoire et en outre il n’est pas justifié de la reprise du paiement du loyer courant.

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande de condamnation au paiement

La SA D’HLM NEOLIA produit dans le cadre de son assignation un décompte arrêté à la date du 28 février 2025 démontrant que Madame [P] [W] reste devoir, après soustraction des frais de recouvrement qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif, la somme de 3 099,85 € terme de février 2025 inclus.

Madame [P] [W], non comparante, ne justifie par définition d’aucun paiement non pris en compte par le bailleur et n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il n’est pas davantage produit une décision de la commission de surendettement.

Madame [P] [W] sera donc condamnée, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 3 099,85 €, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, le tribunal n’est pas en capacité de s’assurer que Madame [P] [W] soit en capacité de régler la dette locative et cette dernière ne justifie pas de la reprise du paiement du loyer courant.

Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [P] [W] supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de la SA D’HLM NEOLIA sera donc rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé,

DECLARE la demande régulière et recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 mars 2023 entre la SA D’HLM NEOLIA et Madame [P] [W] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 17 février 2025 ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Madame [P] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [P] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA D’HLM NEOLIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [P] [W] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

REJETTE les demandes d’astreinte présentées par la SA D’HLM NEOLIA ;

CONDAMNE Madame [P] [W] à payer à la S.A. D’HLM NEOLIA à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 17 février 2025 d’un montant équivalent au loyer et à la provision sur charges calculée tels que si le contrat s’était poursuivi soit la somme de 508,99 € selon quittancement de mars 2025 et DIT qu’elle sera révisée aux conditions du bail résilié ;

CONDAMNE Madame [P] [W] à verser à la S.A. D’HLM NEOLIA à titre provisionnel la somme de 3 099,85 € comprenant le montant des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation selon décompte arrêté à la date du 27 février 2025, échéance de février 2025 incluse ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DIT n’y avoir lieu d’accorder d’office des délais de paiement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [P] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

DEBOUTE la SA D’HLM NEOLIA de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente ordonnance ;

Le Greffier, Le Président,