TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 16]

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01420 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I26F

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 05 juin 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Société 3F GRAND EST SAHLM, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 7]

prise en son agence de [Localité 12] sise [Adresse 2]

représentée par Maître Mohamed MENDI de la SCP MENDI CAHN, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 49

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [P] [G], demeurant [Adresse 14]

non comparante ni représentée

Monsieur [U] [X], né le 18 Juillet 1985 à [Localité 15] (HAUT-RHIN), demeurant [Adresse 3]

Madame [M] [X], sa mère, munie d’un pouvoir, comparante en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 06 Mars 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 05 juin 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 16 décembre 2022, la S.A. 3F GRAND EST a donné à bail à Madame [P] [G] et Monsieur [U] [X] un appartement à usage d’habitation et son annexe situés [Adresse 9] à [Localité 6] pour un loyer mensuel initial de 690,79 € charges comprises.

Par courrier recommandé daté du 26 juin 2023, Monsieur [U] [X] a informé le bailleur de son changement d’adresse à compter du 25 juin 2023.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. 3F GRAND EST a fait signifier à Madame [P] [G] et Monsieur [U] [X] le 16 novembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par actes de commissaire de justice en date du 6 juin 2024, la S.A. 3F GRAND EST a fait assigner Madame [P] [G] et Monsieur [U] [X] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse pour obtenir la résiliation du contrat, leur expulsion et leur condamnation au paiement.

L’affaire a été fixée à l’audience du 7 novembre 2024 et a été renvoyée à l’audience du 6 mars 2025 afin d’y être plaidée.

A cette audience, la S.A. 3F GRAND EST a repris les termes de son assignation et demande au tribunal de :

— Constater que la clause résolutoire contenue au bail en date du 16 décembre 2022 consenti à Madame [P] [G] et Monsieur [U] [X] pour les locaux sis [Adresse 11] est acquise,

— Constater la résiliation du bail à compter du 16 janvier 2024,

— Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de Madame [P] [G] et Monsieur [U] [X],

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [P] [G] et Monsieur [U] [X] ainsi que tous occupants de leur chef, des locaux sis [Adresse 10][Adresse 1], dans le mois de la décision à intervenir et ce sous astreinte d’un montant de 150 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— Dire qu’en tant que de besoin, la demanderesse pourra y procéder à l’aide de la force publique et d’un serrurier,

— Condamner conjointement et solidairement Madame [P] [G] et Monsieur [U] [X] à payer à la SA 3F GRAND EST, à compter du 16 janvier 2024 ou à compter du jugement à intervenir une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges dus au jour de la résiliation par mois, avec application de l’indexation prévue au bail et des majorations sous réserve du décompte de charges, le tout avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,

— Condamner conjointement et solidairement Madame [P] [G] et Monsieur [U] [X] à payer à la SA 3F GRAND EST la somme de 2639,39 € au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 11 mars 2024 augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 novembre 2023 sur la somme de 1952,94 € et à compter de la présente assignation pour le surplus,

— Condamner conjointement et solidairement Madame [P] [G] et Monsieur [U] [X] aux entiers frais et dépens ainsi que les frais et honoraires de l’huissier poursuivant dans le cas où l’exécution forcée du jugement serait indispensable suite à la non-exécution dudit jugement par la partie débitrice,

— Condamner conjointement et solidairement Madame [P] [G] et Monsieur [U] [X] au paiement de la somme de 850 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rappeler l’exécution provisoire de plein droit du jugement à intervenir, y compris les dépens, conformément aux dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile.

La S.A. 3F GRAND EST, représentée par son conseil, indique que l’arriéré s’élève à la somme de 5189,13 € et que Monsieur [U] [X] a donné congé du bail. Elle ajoute que Monsieur [U] [X] est tenu à la solidarité et s’interroge sur la durée du préavis.

Monsieur [U] [X], représenté, précise avoir transmis un courrier recommandé de résiliation du bail et qu’il était dans l’obligation de quitter le logement. Il reconnait être redevable de six mois de loyers en application de la clause de solidarité mais refuse de s’acquitter de la totalité de la dette.

Bien que régulièrement assignée par remise de l’exploit à étude, Madame [P] [G] n’a pas comparu et personne pour la représenter.

Le diagnostic social et financier n’a pas été réalisé, les locataires ne donnant pas suites aux rendez-vous.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 7 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, S.A. 3F GRAND EST justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Haut-Rhin le 17 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 16 décembre 2022 contient une clause résolutoire en son article 9 et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 novembre 2023, pour la somme en principal de 1952,94 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 janvier 2024.

Monsieur [U] [X] et Madame [P] [G] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Sur la solidarité

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

L’article 8-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose en son VI, que la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

Selon l’article 15 de la loi précitée, lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

En l’espèce, Monsieur [U] [X] justifie avoir adressé au bailleur le 29 juin 2023 un courrier recommandé avec accusé de réception signé le 3 juillet 2023. Dans ce courrier intitulé « départ du logement » Monsieur [U] [X] indique ne plus habiter dans le logement depuis le 25 juin 2023 en raison d’une décision de justice. Il y a lieu de considérer que Monsieur [U] [X], par ce courrier, a délivré son congé.

Le tribunal constate que si Monsieur [U] [X] invoque dans son courrier qu’il a été dans l’obligation de quitter le logement en raison d’une décision de justice, il n’en justifie pas au moment de l’envoi de son courrier au bailleur. Dès lors, un préavis de trois mois est applicable.

Par conséquent, le congé délivré par Monsieur [U] [X] ayant été réceptionné par le bailleur le 3 juillet 2023 prend effet le 3 octobre 2023. En application de la clause de solidarité, Monsieur [U] [X] est redevable du montant du loyer et indemnités d’occupation pour une durée de six mois soit jusqu’au 3 avril 2024.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, la créance principale de la société 3F GRAND EST est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail.

La Société 3F GRAND EST produit à l’audience un décompte daté du 28 février 2025 dans lequel il ressort un arriéré locatif de 5189,13 €, échéance de février 2025 incluse.

Cependant au 3 avril 2024, date de fin de l’engagement solidaire de Monsieur [U] [X], la dette locative était de 3811,98 € (3039,39 € solde au 21 février 2024 incluant l’échéance de février 2024 + 704,41 € loyer et provision sur charges de mars 2024 + 68,18 € loyer et provision sur charges du 1er au 3 avril 2024).

Monsieur [U] [X] indique à l’audience contester la créance mais n’apporte aucun élément permettant de la remettre en cause.

Madame [P] [G], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il n’est pas davantage produit une décision de la commission de surendettement.

Au vu des justificatifs fournis, la créance est donc établie tant dans son principe que dans son montant.

Par conséquent, Madame [P] [G] et Monsieur [U] [X] seront condamnés solidairement à payer à la SA 3F GRAND EST la somme de 3811,98 € au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation jusqu’au 3 avril 2024. Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer soit le 16 novembre 2023 sur la somme de 1952,94 euros et à compter de l’assignation, pour le surplus.

Madame [P] [G] sera condamnée à payer à la SA 3F GRAND EST la somme de 1377,15 € (5189,13 – 3811,98) au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation incluant l’échéance de février 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la suspension de la clause résolutoire et sur les délais de paiement

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il n’est pas justifié de la reprise du versement du loyer et aucune demande n’a été formulée pour solliciter la suspension de la clause résolutoire.

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, le décompte laisse apparaitre que Madame [P] [G], depuis le départ de Monsieur [U] [X], occupe les lieux et ne justifie pas de la reprise du paiement du loyer. De plus, le tribunal ne dispose pas des éléments permettant de vérifier qu’elle soit en capacité financière de régler sa dette locative.

Dans ces conditions, il convient, en application des dispositions légales susvisées, de ne pas accorder d’office de délais de paiement.

Dès lors, Madame [P] [G] occupe désormais le logement sans droit ni titre.

Elle sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 17 janvier 2024 ainsi que Monsieur [U] [X] jusqu’au 3 avril 2024, équivalente au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de dire qu’elle sera indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers majorées des charges locatives dûment justifiées ainsi que des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance.

Elle devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour elle de le faire, elle pourra être expulsée ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte, les conditions légales apparaissant suffisamment coercitives.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [P] [G] et Monsieur [U] [X] supporteront in solidum la charge des dépens, sans qu’il n’y ait lieu de statuer sur les dépens de l’exécution forcées, hypothétiques à ce stade. Les dépens comprendront notamment le coût du commandement de payer (131,63 €), de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité impose de rejeter la demande présentée par la SA 3F GRAND EST.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 décembre 2022 entre la SA 3F GRAND EST d’une part et Madame [P] [G] et Monsieur [U] [X] d’autre part concernant le logement et son annexe n°102 sis [Adresse 13] à [Localité 6] sont réunies à la date du 17 janvier 2024 et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date ;

CONSTATE que Monsieur [U] [X] a valablement délivré congé le 3 juillet 2023 et qu’il a quitté les lieux loués ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Madame [P] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [P] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA 3F GRAND EST pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [P] [G] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code;

REJETTE la demande d’astreinte présentée par la SA 3F GRAND EST ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle au titre du logement et son annexe due par Madame [P] [G] et par Monsieur [U] [X] jusqu’au 3 avril 2024 pour ce dernier, au montant du loyer et provision sur charges dû au jour de la résiliation soit la somme de 704,51 € hors APL ;

CONDAMNE solidairement Madame [P] [G] et Monsieur [U] [X], ce dernier jusqu’au 3 avril 2024, à payer à la SA 3F GRAND EST cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 17 janvier 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et la remise des clés au bailleur ou à son représentant, cette indemnité étant indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et étant majorée des charges locatives dûment justifiées ainsi que des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;

CONDAMNE solidairement Madame [P] [G] et Monsieur [U] [X] à payer à la SA 3F GRAND EST la somme de 3811,98 € (trois mille huit cent onze euros et quatre-vingt-dix-huit centimes) au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation arrêtée au 3 avril 2024 ;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer soit le 16 novembre 2023 sur la somme de 1952,94 euros et à compter de l’assignation, pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [P] [G] à payer à la SA 3F GRAND EST la somme de 1377,15 € (mille trois cent soixante-dix-sept euros et quinze centimes) au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation incluant l’échéance de février 2025 ;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DIT n’y avoir lieu d’accorder d’office des délais de paiement ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [P] [G] et Monsieur [U] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (131,63 €), de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur les dépens de l’exécution forcée ;

DEBOUTE la SA 3F GRAND EST SAHLM de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 05 juin 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,