TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 06 Mai 2025

N° Minute : 25/

N° RG 24/01249 – N° Portalis DBYG-W-B7I-DJ6F

Plaidoirie le 11 Mars 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier : M^me Catherine MOTTIN

Copie exécutoire délivrée le :

à M^e CUYNAT-BOUMELLIL

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A. SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT

34 avenue Grugliasco

BP 128

38431 ECHIROLLES CEDEX

représentée par Maître Sabrina CUYNAT-BOUMELLIL avocat au barreau de GRENOBLE substituée par M^e Hugo JOCTEUR-MONROZIER, avocat au barreau de GRENOBLE

DEFENDERESSE

Madame [X] [H]

née le 03 Août 1990

560 chemin de la Balmette

Bat. D

38510 MORESTEL

comparante en personne

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 06 Mai 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail verbal, consenti par la SA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, madame [X] [H] a pris en location un logement situé 560 chemin de la Balmette 38510 Morestel, en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 509,31 € outre charges.

La SA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives suivant courrier daté du 3 juin 2024 et a signalé le même jour aux organismes payeurs des aides au logement la situation d’impayés de madame [X] [H].

Par acte de commissaire de justice, remis à personne le 5 juillet 2024, la SA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT a fait délivrer à madame [X] [H] un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme totale de 1 652,69 € au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice déposé à l’étude le 6 décembre 2024 et dénoncé au représentant de l’État dans le département le 9 décembre 2024, la SA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT a assigné madame [X] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

• prononcer la résiliation du bail compte tenu des manquements réitérés de la locataire à son obligation de payer le loyer et les charges à leurs échéances, et malgré la signification du commandement de payer et à compter du jugement à intervenir ;

• ordonner l’expulsion de la locataire et de ses biens ainsi que tout occupant de son chef du logement, dès après la signification du jugement à intervenir et au besoin avec le concours de la force publique ;

• dire que faute par la locataire de le faire, la requérante pourra faire procéder à l’expulsion, tant de toutes personnes que de tous biens se trouvant dans les lieux, en la force ordinaire, en faisant s’il y a lieu procéder à l’ouverture des portes, éventuellement avec l’assistance de la force publique ;

• autoriser la requérante à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls de la défenderesse ;

• condamner madame [X] [H] à lui payer les sommes suivantes :

—  2 650,12 €, montant de l’arriéré locatif à la date du 14 novembre 2024, outre intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;

— une indemnité d’occupation au montant du loyer tel qu’il serait exigible si le bail n’avait pas été résilié, majoré de 10%, outre charges et taxes, à compter du mois de novembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux ;

—  300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

Madame [X] [H] ne s’est pas présentée aux rendez-vous proposés par l’Udaf de l’Isère afin d’établir un diagnostic social et financier.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 mars 2025, en présence de la SA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, régulièrement représentée par son conseil, lequel a maintenu ses demandes, après avoir actualisé la créance à hauteur de 2 124,55 € suivant décompte arrêté au 26 février 2025, et s’en est remis oralement à l’acte introductif d’instance, dont il a sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions. La SA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT a déclaré ne pas

être opposée à l’octroi de délais de paiement.

Madame [X] [H] qui a comparu en personne et qui ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette a sollicité des délais de paiement et proposé de régler la somme de 200 € en sus du versement de son loyer courant.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 467 du code procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire.

En l’espèce, le litige est relatif à une demande de résiliation d’un contrat de bail d’habitation conclu verbalement et la défenderesse a comparu en personne.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, le présent jugement sera contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur l’existence d’un bail entre les parties

L’article 1714 du code civil dispose qu’ « on peut louer ou par écrit ou verbalement » sauf dispositions particulières pour les baux ruraux.

L’article 1715 du code civil précise que « si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution, et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix, et quoiqu’on allègue qu’il y a eu des arrhes données. »

En l’espèce, il ressort des pièces versées au débat que madame [X] [H] qui occupe le logement situé 560 chemin de la Balmette 38510 Morestel, propriété de la SA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, a cessé d’honorer le paiement des loyers à compter du mois de décembre 2023.

Les paiements effectués au titre de la période antérieure au mois de décembre 2023 constituent un commencement d’exécution de la part de madame [X] [H] du bail verbal évoqué quand bien même il n’existe aucun écrit établi entre les parties.

Madame [X] [H], régulièrement assigné et comparante lors de l’audience, n’a pas contesté l’existence de ce bail.

En conséquence, en application des dispositions précitées, il y a lieu de relever un commencement d’exécution du bail objet de la cause et donc de confirmer l’existence d’un bail verbal conclu entre les parties.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peut faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La SA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT justifie de la saisine de la CCAPEX en versant la copie du courrier qui lui a été adressé le 3 juin 2024.

La SA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT justifie du signalement de la situation d’impayés de madame [X] [H] à la Caisse d’allocations familiales de l’Isère, organisme payeur des aides au logement et de la persistance de cette situation d’impayé postérieurement au signalement.

Par ailleurs, l’assignation en date du 6 décembre 2024 a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 décembre 2024 selon les modalités et dans le délai prévus par l’article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce dont il est également justifié.

La demande est donc recevable.

Sur la résiliation du bail verbal

L’article 1228 du même code précise que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. »

Il est constant que lorsque le contrat ne contient aucune clause expresse de résolution, il appartient au juge du fond d’apprécier souverainement si le retard dans l’exécution ou l’inexécution partielle est d’une gravité suffisante pour que la résolution soit prononcée.

En l’espèce, la SA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT produit aux débats un décompte qui établit que madame [X] [H] ne paie pas régulièrement ou intégralement son loyer depuis le mois de décembre 2023.

Au vu de ces impayés, la SA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT a fait délivrer à madame [X] [H] le 5 juillet 2024, un commandement de payer les loyers, demeuré infructueux.

Toutefois, il ressort de ce même décompte, que madame [X] [H] a non seulement repris le paiement courant des loyers mais a également réglé partiellement la dette locative. En effet, alors que le montant de la dette était de 2 650,12 € à la date de l’assignation, son montant a été arrêté à la somme de 2 124,55 €, selon la dernière actualisation intervenue avant la date de l’audience.

Par conséquent, il y a lieu de considérer que la SA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT ne rapporte pas la preuve d’un manquement suffisamment grave de madame [X] [H] à ses obligations contractuelles pouvant justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail, dont la poursuite dès lors sera ordonnée.

Sur la créance du bailleur

L’article 1194 du code civil dispose que les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative s’établit à la date du 26 février 2025 à la somme de 2 124,55 €, au paiement de laquelle madame [X] [H] sera condamnée, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement.

Sur les délais de paiement

Conformément à l’article 2 du code civil, si la loi nouvelle ne s’applique pas aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, comme précisé ci-dessus, en revanche elle s’applique immédiatement aux effets à venir des situations juridiques non contractuelles en cours au moment où elle entre en vigueur.

L’octroi de délai de paiement relevant du pouvoir souverain du juge par l’effet de la loi dès lors que les conditions requises sont réunies, et non d’une stipulation contractuelle, il y a lieu de faire application à l’espèce des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, entré en vigueur le 29 juillet 2023, qui prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Eu égard au montant de la dette, aux règlements effectués en cours de procédure, à la position du bailleur et aux déclarations de madame [X] [H] à l’audience, il convient d’accorder des délais de paiement tels que définis dans le dispositif de la présente décision.

En cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, l’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Madame [X] [H], succombant à l’instance, sera condamnée à supporter la charge des dépens, qui incluront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

Compte tenu de la disparité matérielle et financière entre les parties, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande exposée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE l’existence d’un bail verbal, entre madame [X] [H] d’une part, et la SA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT d’autre part, portant sur un logement situé 560 chemin de la Balmette 38510 Morestel ;

DEBOUTE la SA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT de sa demande tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail verbal ;

ORDONNE la poursuite du bail verbal entre la SA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT et madame [X] [H];

CONDAMNE madame [X] [H] à payer à la SA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, la somme de 2 124,55 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés du logement au 26 février 2025, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DIT que, sauf meilleur accord des parties, madame [X] [H] pourra s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 200 € avant le 15 de chaque mois pendant 11 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification du présent jugement, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette ;

DIT qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité ;

DEBOUTE la SA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE madame [X] [H] à supporter les dépens de l’instance comprenant en l’état le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le SIX MAI DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION