TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 12]

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 7]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02267 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I7KB

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 11 février 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Société 3F GRAND EST prise en son agence de [Localité 11], prise en la personne de ses représentants légaux,

dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par Maître Mohamed MENDI de la SCP MENDI CAHN, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 49

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [R] [D],

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [E] [D],

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie BAGHDASSARIAN : Président

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 22 Novembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 11 février 2025 et signé par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant actes sous seing privé du 12 juin 2012, la société 3F GRAND EST a consenti à Madame [R] [D] et Monsieur [E] [D], un bail à usage d’habitation, un emplacement de parking et ses annexes situés [Adresse 1] à [Localité 5] [Adresse 8] moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 823,88 euros, charges comprises.

Selon assignation en date du 12 septembre 2024 la société 3F GRAND EST, a saisi le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Mulhouse, d’une action dirigée contre Madame [R] [D] et Monsieur [E] [D], demandant à la juridiction, au visa des articles 7 de la loi de 1989, 1184, 1224, 1227 et 1728 du code civil, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater que la clause résolutoire contenue au bail en date du 12 juin 2012 consenti à Madame [R] [D] et Monsieur [E] [D] pour les locaux et le parking sis [Adresse 3] est acquise ;

— constater la résiliation du bail à compter du 12 février 2024 et subsidiairement prononcer cette résiliation ;

— ordonner l’expulsion de Madame [R] [D] et Monsieur [E] [D] ainsi que tous occupants de son chef, des locaux, dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte d’un montant de 150 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— dire qu’en tant que de besoin, la demanderesse pourra y procéder à l’aide de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner solidairement Madame [R] [D] et Monsieur [E] [D] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F GRAND EST, à compter du 12 février 2024 ou à compter du jugement à intervenir une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges dus au jour de la résiliation par mois, avec application de l’indexation prévue au bail et des majorations sous réserve du décompte de charges, le tout avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;

— condamner solidairement Madame [R] [D] et Monsieur [E] [D] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F GRAND EST la somme de 1 108,82 € au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 23 juillet 2024 augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 décembre 2023 sur la somme de 1 270,10 € et à compter de la présente assignation pour le surplus ;

— condamner solidairement Madame [R] [D] et Monsieur [E] [D] aux entiers frais et dépens ainsi que les frais et honoraires de l’huissier poursuivant dans le cas où l’exécution forcée du jugement serait indispensable suite à la non-exécution amiable dudit jugement par la partie débitrice ;

— condamner solidairement Madame [R] [D] et Monsieur [E] [D] au paiement de la somme de 850 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

A l’appui de ses prétentions, la société 3F GRAND EST expose que Madame [R] [D] et Monsieur [E] [D] ne se sont pas régulièrement acquittés du paiement des loyers dus en vertu du bail les liant, de sorte qu’elle lui a fait signifier, par acte du 12 décembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme principale de 1 270,10 € selon décompte arrêté au 11 décembre 2023, resté sans effet.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 novembre 2024. La SOCIÉTÉ 3F GRAND EST, représentée par son conseil, s’est référée à ses conclusions d’assignation, expliquant que les locataires ont repris le paiement des loyers.

Madame [R] [D], assignée par exploit de commissaire de justice n’est ni présente ni représentée. Monsieur [E] [D] comparaît. Il explique être dans le logement avec son épouse et ses quatre enfants âgés de 20, 21, 17 et 10 ans depuis 10 ans et payer régulièrement les loyers. Suite à des difficultés passagères il a essayé de mettre en place un plan d’apurement avec l’organisme logeur en vain. Il indique travailler en tant que chauffeur de bus, que son salaire est d’environ 2 000 € et que le couple bénéficie de 2 800 € environ de ressources avec diverses allocations. Il sollicite l’octroi de délai de paiement pour apurer la dette en proposant de verser mensuellement 100 € par mois en plus du loyer et des charges. Il réclame de pouvoir rester dans le logement.

Il n’a pas pu être donné lecture au cours de l’audience du diagnostic social et financier établi par les services de la préfecture du fait de la carence de la locataire.

La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

La partie comparante a été avisée lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

La décision a été mise en délibéré au 11 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

De même, ainsi qu’il est expressément prévu à l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la recevabilité de la demande:

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience.

De même, son paragraphe II prévoit qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales, autres qu’une SCI constituée exclusivement entre parents et alliées jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, étant précisé que cette saisine est réputée être constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée à l’organisme payeur des aides au logement.

En l’espèce, la société 3F GRAND EST justifie avoir accompli la formalité visée à l’article 24 III susvisé dans les délais impartis, la demande en résiliation de bail ayant été notifiée à la Préfecture du Haut-Rhin le 13 septembre 2024, soit plus de deux mois avant l’audience.

De même, la société 3F GRAND EST a informé la CCAPEX le 13 décembre 2023.

Sa demande formée à l’encontre de Madame [R] [D] et Monsieur [E] [D] aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties doit donc être déclarée régulière et recevable.

Sur la résiliation du bail

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties le 12 juin 2012 qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1103 et 1728 du Code civil et de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour inexécution de cette obligation essentielle produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Or, il résulte des pièces produites que des loyers et charges n’ayant pas été réglés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 12 décembre 2023 à Madame [R] [D] et Monsieur [E] [D] pour paiement d’une somme principale de 1 270,10 euros au titre de l’arriéré arrêté au 11 décembre 2023.

Ce commandement est régulier en la forme en ce qu’il reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de location, ainsi que les mentions ou informations imposées à peine de nullité par l’article 24 § I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Il ressort du décompte du 23 juillet 2024, dont la dette s’élève à la somme de 1 108,82 euros que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance de telle sorte que les conditions de résiliation du bail étaient réunies de plein droit dès l’expiration de ce délai de deux mois.

Ainsi, il convient de constater que la clause résolutoire est acquise et le bail résilié depuis le 13 février 2024.

Le bénéfice de la clause résolutoire étant acquis à la SOCIÉTÉ 3F GRAND EST, Madame [R] [D] et Monsieur [E] [D] n’ont plus aucun droit ni titre pour occuper les immeubles litigieux.

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SOCIÉTÉ 3F GRAND EST verse aux débats un décompte actualisé au 23 juillet 2024 prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Des versements de Madame [R] [D] et Monsieur [E] [D] interviennent depuis plusieurs mois. Il ressort dès lors des pièces fournies et des débats à l’audience que la dette locative s’élève à la somme de 1 108,82 euros, mois de juin 2024 inclus.

En conséquence, Madame [R] [D] et Monsieur [E] [D] sont solidairement condamnés à payer à la société 3F GRAND EST la somme de 1 108,82 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande reconventionnelle en suspension des effets de la clause résolutoire et en délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Par ailleurs, l’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [R] [D] et Monsieur [E] [D] justifient de la reprise du paiement du loyer courant depuis plusieurs mois avant l’audience et sollicitent de rester dans les lieux. Cette demande s’analyse en une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Aussi, compte tenu de la situation financière exposée par le locataire, de la situation personnelle de la famille [D] et de la reprise du paiement des loyers depuis plusieurs mois, il y a lieu d’accorder à Madame [R] [D] et Monsieur [E] [D], par application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 12 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 100 € euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement ainsi accordés. Si les locataires règlent chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d’attirer l’attention de Madame [R] [D] et Monsieur [E] [D] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, Madame [R] [D] et Monsieur [E] [D] seront alors tenus au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires :

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Dès lors, Madame [R] [D] et Monsieur [E] [D], partie succombante, sont condamnés in solidum aux entiers dépens de la procédure en ce compris le coût du commandement de payer.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

L’équité et l’équilibre des parties commandent de laisser à la charge de la SOCIÉTÉ 3F GRAND EST les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu 12 juin 2012 entre la SOCIÉTÉ 3F GRAND EST et Madame [R] [D] et Monsieur [E] [D] aux fins de voir constater la résiliation des locaux occupés et de l’emplacement de parking [Adresse 1] à [Localité 6] sont réunies à la date du 13 février 2024 ;

CONDAMNE solidairement Madame [R] [D] et Monsieur [E] [D] à verser à la SOCIÉTÉ 3F GRAND EST la somme de 1 108,82 € selon décompte arrêté au 23 juillet 2024, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Madame [R] [D] et Monsieur [E] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 12 mensualités de 100 € chacune et une 12ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [R] [D] et Monsieur [E] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SOCIÉTÉ 3F GRAND EST puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [R] [D] et Monsieur [E] [D] soient condamnés solidairement à verser à la SOCIÉTÉ 3F GRAND EST une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire à compter du 13 février 2024;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE la SOCIÉTÉ 3F GRAND EST de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [R] [D] et Monsieur [E] [D] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 11 février 2025, par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,