TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 9]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 23/02598 – N° Portalis DB2G-W-B7H-IPUF

Section 2

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 14 janvier 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [B] [I]

né le 11 Juillet 1964 à [Localité 8]

de nationalité française, demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Michel BENOIT, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 29

PARTIE DEFENDERESSE :

S.A.S.U. STAUB IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 2] (HAUT-RHIN)

représentée par M^e Lionel BINDER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 37

Nature de l’affaire : Demande relative à une gestion d’affaire – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 08 Octobre 2024

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 14 janvier 2025 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 janvier 2019, M. [B] [I] a conclu avec la SASU Staub Immobilier un mandat de location sans exclusivité concernant un appartement sis [Adresse 1].

Par acte sous seing privé en date du 1er juin 2019, la SASU Staub Immobilier a signé un bail de location ou de colocation de logement nu avec M. [L] [D] et Mme [H] [G].

Le 31 janvier 2022, la Direction générale des finances publiques du Haut Rhin a adressé une proposition de rectification à Monsieur [I], l’informant d’un redressement fiscal compte tenu, notamment, du dépassement de plafond de revenus des locataires et du dépassement de loyer applicable au dispositif de défiscalisation dit PINEL.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 4 mai 2022, M. [B] [I] a assigné la SASU Staub Immobilier devant le tribunal judiciaire de Mulhouse à des fins indemnitaires.

Par un jugement rendu en date du 17 octobre 2023 le tribunal judiciaire de Mulhouse s’est déclaré matériellement incompétent au profit du juge des contentieux de la protection du même tribunal.

L’affaire a dès lors été fixée à l’audience du 12 mars 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse avant d’être renvoyée à de multiples reprises à la demande des parties.

L’affaire a été retenue à l’audience du 8 octobre 2024 lors de laquelle M. [B] [I], régulièrement représenté par son conseil, reprend les termes de ses conclusions du 7 juin 2024 et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— condamner la SASU Staub Immobilier à lui payer la somme de 49 959 € au titre du préjudice fiscal,

— réserver les droits de M. [B] [I] de parfaire son préjudice,

— condamner la société STAUB IMMOBILIER à lui payer la somme de 4 000 € au titre de son préjudice moral,

— débouter la société STAUB IMMOBILIER de l’intégralité de ses demandes,

— condamner la société STAUB IMMOBILIER à lui payer la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société STAUB IMMOBILIER aux entiers frais et dépens,

Au soutien de ses demandes, M. [B] [I] fait valoir, sur le fondement des articles 1991 et suivants et 1231-1 et suivants du code civil, pour l’essentiel, que :

— la société STAUB IMMOBILIER était tenue à une obligation de résultat de trouver un locataire respectant les critères de la législation PINEL et a commis une faute en signant le contrat de bail avec des locataires dont les revenus dépassaient le plafond,

— la société STAUB IMMOBILIER a commis une faute dans la poursuite du mandat en ne lui apportant aucun soutien,

— la société STAUB IMMOBILIER a failli à son obligation d’information et de conseil en s’abstenant de le conseiller et de l’alerter,

— cette faute a occasionné un préjudice certain, établi et incontestable lié à l’absence de réduction d’impôts au titre du dispositif PINEL d’un montant total de 49 959 €,

— cette faute pourrait lui occasionner un préjudice futur lors de la revente de l’appartement,

— cette faute lui a occasionné un préjudice moral consistant en un important stress lié à la remise en cause de son équilibre financier.

A cette audience, la SASU Staub Immobilier, également représentée par son conseil, reprend les termes de ses écritures du 1er mars 2024 et demande au juge des contentieux de la protection, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— déclarer les demandes de M. [B] [I] irrecevables, en tout cas mal fondées,

— l’en débouter ainsi que de l’intégralité de ses fins, moyens et conclusions,

— le condamner aux entiers frais et dépens de la procédure ainsi qu’à une somme de 1 800 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

A l’appui de ses prétentions, la SASU Staub Immobilier fait valoir, au visa des articles 1103 et 1353 du code civil, en substance, que :

— elle n’a commis aucune faute puisqu’elle ne disposait que d’un mandat de gestion simple de sorte que toute décision finale appartenait au propriétaire et que M. [B] [I] a lui-même vérifié les conditions de ressources des locataires et validé leur dossier,

— il ne peut pas lui être davantage reproché un manquement au devoir de conseil, les jurisprudences citées par M. [B] [I] n’étant pas applicables à l’espèce,

A titre subsidiaire, la SASU Staub Immobilier soutient que :

— M. [B] [I] ne justifie pas des préjudices allégués qui ne sont que virtuels et incertains,

— M. [B] [I] ne rapporte pas la preuve d’un lien de causalité entre les fautes reprochées et les postes de préjudice allégués.

L’affaire est mise en délibéré au 14 janvier 2025.

Il est, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, renvoyé au dossier de la procédure, aux pièces versées aux débats et aux conclusions des parties ci-dessus visées.

MOTIVATION

Sur la responsabilité du mandataire

La responsabilité de l’agent immobilier chargé d’un mandat de gestion locative obéit aux règles de droit commun de la responsabilité contractuelle et aux règles spéciales du droit du mandat définies par les articles 1984 et suivants du code civil.

Selon les dispositions de l’article 1353 de ce code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Enfin, selon l’article 1992, alinéa 1er du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

Il est constant que l’agent immobilier, intermédiaire professionnel qui prête son concours à la rédaction d’un acte après avoir été mandaté par l’une des parties, est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions juridiques nécessaires à l’efficacité de la convention. Pour ce faire, il est ainsi astreint à des obligations de vérification, notamment de la réalité de la situation financière du preneur à bail , mais aussi de renseignement et de conseil à l’égard de son client, et peut être déclaré responsable de toutes fautes ou négligences dans l’exercice de sa mission susceptibles d’avoir causé tout ou partie des dommages subis par celui-ci.

En l’espèce, il ressort du contrat de mandat de gestion locative confié par M. [B] [I] à la SASU Staub Immobilier que le logement objet du mandat bénéficie du dispositif Pinel qui permet au contribuable ayant acquis, entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2017, un logement neuf ou en vente en l’état futur d’achèvement situé dans une zone spécifique du territoire ou ayant fait l’objet d’un agrément par le ministre en charge du logement, de bénéficier d’une réduction d’impôt.

Cependant, ainsi que le rappelle l’agent de l’administration fiscale dans sa proposition de rectification fiscale adressée à M. [B] [I] par courrier du 31 janvier 2022, ce dispositif ne s’applique que lorsque les ressources du locataire, calculées au regard du revenu fiscal de référence figurant sur l’avis d’impôt sur le revenu établi au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de bail, ne dépassent pas un certain plafond.

Dans le cadre d’un tel dispositif, il est raisonnable et légitime d’attendre du mandataire professionnel, dans l’exécution des obligations afférentes à sa mission de trouver des locataires pour le logement objet du mandat, qu’il s’assure de ce que le (ou les) candidat(s) locataire(s) réponde(nt) à toutes les conditions requises du dispositif Pinel et qu’il vérifie et confirme, le cas échéant, la réalité de sa situation personnelle lors de la signature du contrat de bail, celle-ci conditionnant l’éligibilité du preneur au dispositif précité.

Or, en l’espèce, la SASU Staub Immobilier, quand bien même elle n’avait pas la gestion locative du bien, et dans la mesure où elle était informée dans le cadre du contrat de mandat de ce que le bien objet de celui-ci permettait à son client de bénéficier du régime de défiscalisation dit ' Pinel ' pour une durée de 9 ans, ne justifie pas avoir vérifié que M. [L] [D] et Mme [H] [G], étaient éligibles à ce dispositif.

Le fait que le demandeur ait cherché à éclairer le mandataire sur les conditions d’application du dispositif, notamment s’agissant des revenus des preneurs, comme cela résulte des mails du 2 mai 2019, ne dispense pas le mandataire, professionnel de l’immobilier, de proposer les candidats adéquats.

Au contraire, les mails du demandeur du 2 mai 2019 auraient du attirer l’attention de la défenderesse sur la nécessité de vérifier les conditions d’applicabilité du dispositif Pinel.

Enfin, il résulte du mail de la SASU Staub Immobilier du 9 mars 2021 que celle-ci reconnait « qu’il y a une erreur quelque part car le dossier n’aurait été en aucun cas accepté », précision étant faite que le contrat de bail litigieux porte le cachet de la SASU Staub Immobilier et que cette dernière a émis une facture relative « à l’entremise, la négociation, la visite, la constitution du dossier et la rédaction du bail ».

La SASU Staub Immobilier doit donc être tenue pour responsable des conséquences dommageables pour son client, M. [B] [I], de son manquement à son obligation de diligence et de vérification.

Sur l’indemnisation du préjudice subi par M. [B] [I]

En vertu de l’article 1231-1 dudit code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1231-2 du code civil, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

En l’espèce, la proposition de rectification adressée par l’administration fiscale à M. [B] [I] le 31 janvier 2022 est rédigée en ces termes : « dès lors que vous n’avez pas respecté le plafond de loyer lors du renouvellement de votre bail en 2019, ni les conditions de ressources de vos locataires, vous ne pouvez pas prétendre au dispositif Pinel pour votre investissement locatif réalisé à [Localité 6]. En cas de non-respect des conditions au cours de la période d’engagement de location, l’impôt sur les revenus des années au titre de laquelle intervient l’évènement entraînant la déchéance de l’avantage est majoré du montant total de la réduction d’impôt obtenue. Cette remise en cause intervient dans le délai normal de reprise soit au plus tard le 31 décembre de la troisième année suivant celle de la survenance de l’évènement entrainant la déchéance de la réduction d’impôt. En conséquence, une reprise des réductions d’impôt dont vous avez bénéficié en 2014, 2015, 2016, 2017 et 2018, soit 27 755 €, sera effectuée en 2019 ».

Par ailleurs, M. [B] [I] produit ses avis d’impositions pour les années 2019 et 2020 dont il ressort qu’il a perdu l’avantage de la réduction d’impôt de 5 551 €, soit un total de 11 102 €.

Il convient de rappeler que les conditions de loyer et de ressources des locataires doit s’appliquer pendant toute la durée de l’engagement et que le non-respect des conditions pour un seul bail, même pendant une durée inférieure, suffit à faire perdre l’ensemble des avantages fiscaux afférents au bien objet du dispositif.

Cela étant, il convient de ne retenir que l’avantage fiscal perdu en lien direct avec le dispositif Pinel dans la mesure où la proposition de rectification faite par l’administration relève d’autres points ayant un impact sur l’imposition.

Enfin, alors même que l’affaire a été plaidée le 8 octobre 2024, M. [B] [I] ne produit pas ses avis d’impositions pour les années 2021 et 2022.

Il convient dès lors d’évaluer le préjudice et de limiter celui-ci à la somme de 38 857€ (27 755 € + 11 102 €)) pour la perte de l’avantage fiscal au titre des années 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019 et 2020, M. [B] [I] étant débouté du surplus de sa demande en l’absence du caractère certain de son préjudice.

Sur la demande au titre du préjudice moral

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que 'tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.

En l’espèce, alors même que M. [B] [I] a fait appel à un professionnel de l’immobilier, ce dernier a subi une rectification fiscale s’agissant du bien objet du mandat. Cela lui a nécessairement causé un préjudice moral qu’il convient d’évaluer à la somme de 1 000 €.

Par conséquent, la SASU Staub Immobilier est condamnée à lui verser la somme de 1 000 € en réparation du son préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SASU Staub Immobilier succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [B] [I], la SASU Staub Immobilier sera condamnée à verser à la demanderesse la somme de 1 500,00 € en application de l’article précité.

La SASU Staub Immobilier est déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SASU Staub Immobilier à verser à M. [B] [I] la somme de 38 857 € (trente-huit mille huit cent cinquante-sept euros) en réparation du préjudice fiscal ;

CONDAMNE la SASU Staub Immobilier à verser à M. [B] [I] la somme de 1 000 € (mille euros) en réparation du préjudice moral ;

CONDAMNE la SASU Staub Immobilier à verser à M. [B] [I] la somme de 1 500 € (mille cinq cents euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [B] [I] du surplus de ses prétentions ;

DEBOUTE la SASU Staub Immobilier de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SASU Staub Immobilier aux dépens.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 14 janvier 2025, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,