TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le :

■

18° chambre

1ère section

N° RG 22/13771

N° Portalis 352J-W-B7G-CYBNU

N° MINUTE : 2

Assignation du :

09 Novembre 2022

contradictoire

JUGEMENT

rendu le 18 Septembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. JIZZINI FRERES

[Adresse 8]

[Localité 10]

représentée par Maître Jean-Christophe DEVILLERS de la SELARL Alliance Europe Avocats Conseil, Devillers et Associé, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #B1040

DÉFENDERESSE

Madame [Y] [C] épouse [T]

[Adresse 11]

[Localité 12]

représentée par Maître Benoît ATTAL de la SELASU CABINET ATTAL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #G0608

Décision du 18 Septembre 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 22/13771 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYBNU

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

Rédacteur : Jean-Christophe DUTON

DEBATS

A l’audience du 06 Mai 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 Septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 7 octobre 2002, Madame [O], aux droits de laquelle vient Madame [Y] [C] épouse [T], a donné à bail commercial en renouvellement à la SARL VAUGIMAC, des locaux sis [Adresse 5] [Localité 14] dans le [Localité 3], à compter du 1er avril 2001 avec échéance au 1er avril 2010, moyennant un loyer annuel initial de 12.792,56 euros.

Par acte extrajudiciaire du 12 avril 2013, Madame [Y] [C] épouse [T] a fait signifier à la SARL VAUGIMAG un congé avec offre de renouvellement du bail pour une durée de 9 années, à compter du 1er janvier 2014, pour se terminer au 31 décembre 2022, moyennant un loyer annuel au principal de 20.300 euros, outre une provision pour charges annuelle de 3.700 euros hors taxes.

Par courrier du 5 février 2014, la SARL VAUGIMAG a accepté le principe et les conditions du renouvellement proposés par la nouvelle propriétaire.

Par acte du 21 mars 2018, la SARL VAUGIMAG a procédé à la cession de son fonds de commerce, incluant le droit au bail, au profit de la SARL JIZZINI FRERES.

Par courrier recommandé avec avis de réception notifié le 11 septembre 2018, Madame [Y] [C] épouse [T] a mis en demeure la SARL JIZZINI FRERES d’avoir:

— à communiquer l’intégralité des éléments concernant les travaux réalisés dans les locaux, notamment, le contrat confié à l’entreprise ayant réalisé les travaux, la mission donnée à l’architecte et ses comptes-rendus de travaux, ainsi que le descriptif précis des travaux et branchements touchant les parties communes ;

— à procéder à la remise à l’état antérieur des parties communes et au retrait des branchements réalisés sans autorisation.

Par acte extrajudiciaire du 24 septembre 2018, Madame [Y] [C] épouse [T] a réitéré les demandes énoncées lors de sa mise en demeure en la forme d’une sommation de faire visant la clause résolutoire.

Par acte extrajudiciaire du 11 janvier 2019, Madame [Y] [C] épouse [T] a fait délivrer à la SARL JIZZINI FRERES une sommation visant la clause résolutoire d’avoir :

— à cesser sans délai les troubles de jouissance causés aux copropriétaires et occupants de l’immeuble (très fortes odeurs d’épices et de graisse qui envahissent les appartements en permanence) ;

— à communiquer l’intégralité des justificatifs des travaux effectués, notamment ceux relatifs à l’extraction.

Par acte extrajudiciaire du 18 octobre 2021, Madame [Y] [C] épouse [T] a fait signifier cette même sommation au siège social de la SARL JIZZINI FRERES.

Par acte extrajudiciaire du 24 novembre 2021, Madame [Y] [C] épouse [T] a fait signifier à la SARL JIZZINI FRERES (au siège social) une sommation visant la clause résolutoire d’avoir à justifier de l’assurance en cours de validité pour les locaux, de reprendre sous 30 jours l’exploitation des locaux dans des conditions normales et paisibles, après avoir réalisé les travaux de mise en conformité.

Par acte sous seing privé du 26 novembre 2021, la SARL JIZZINI FRERES a conclu une promesse synallagmatique de vente de son fonds de commerce au profit de la SARL LEEYA, moyennant un prix de cession de 175.000 euros. Les parties sont convenues de fixer la signature de la cession au 27 décembre 2021.

Par courrier du 30 novembre 2021, la SARL JIZZINI FRERES a notifié au bailleur l’intention de céder son fonds de commerce et l’a appelé à la vente.

Par courrier recommandé avec avis de réception notifié le 21 décembre 2021, Madame [Y] [C] épouse [T] a fait connaître à la SARL JIZZINI FRERES le fait qu’elle s’opposait à la cession, au motif qu’il n’a pas été déféré à ses sommations et que la clause résolutoire est acquise.

Par acte extrajudiciaire du 22 décembre 2021, Madame [Y] [C] épouse [T] a fait délivrer un congé valant refus de renouvellement sans indemnité d’éviction pour motifs légitimes (inexploitation des lieux loués, non cessation des troubles de jouissance, et défaut de communication des justificatifs sollicités), à effet du 31 décembre 2022.

Par acte extrajudiciaire du 6 janvier 2022, Madame [Y] [C] épouse [T] a fait dénoncer auprès de la SARL LEEYA, bénéficiaire de la promesse de vente du fonds de commerce, le congé valant refus de renouvellement sans indemnité d’éviction pour motifs légitimes adressé à la SARL JIZZINI FRERES.

Par exploit de commissaire de justice du 9 novembre 2022, la SARL JIZZINI FRERES a fait assigner Madame [Y] [C] épouse [T] aux fins d’opposition à congé avec refus de renouvellement et d’indemnité d’éviction.

Par acte extrajudiciaire du 24 mai 2023, Madame [Y] [C] épouse [T] a fait délivrer à la SARL JIZZINI FRERES une sommation visant la clause résolutoire d’avoir à justifier d’une assurance en cours de validité, et d’avoir à cesser l’exploitation des locaux à usage de « point relais ».

Par acte du 23 juin 2023, la SARL JIZZINI FRERES a fait signifier à Madame [Y] [C] épouse [T] une demande de renouvellement de bail.

Par acte extrajudiciaire du 21 septembre 2023, Madame [T] a fait signifier la réitération du congé valant refus de renouvellement sans indemnité d’éviction pour motifs légitimes.

Par conclusions notifiées le 31 mai 2024, la SARL JIZZINI FRERES demande au tribunal judiciaire de Paris de :

— la recevoir en ses demandes,

— la déclarer bien fondée,

— constater que Madame [Y] [C] épouse [T] ne rapporte pas la preuve de motifs suffisamment graves pour justifier du refus de renouvellement du bail commercial, sans versement d’une indemnité d’éviction ;

Par conséquent,

A titre principal,

— dire et juger nul et de nul effet le congé avec refus de renouvellement délivré par Madame [Y] [C] épouse [T] le 22 décembre 2021 et rappeler que le bail commercial conclu entre les parties se trouve reconduit tacitement ;

— juger également nul le congé réitératif du 21 septembre 2023 ;

— condamner Madame [Y] [C] épouse [T] à lui payer la somme de 60.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié à son impossibilité de procéder à la cession de son fonds et aux frais supplémentaires liés au maintien de l’activité pendant toute la présente procédure ;

— juger que la demande de renouvellement a pris effet pour la date visée, soit le 1er juillet 2023 et qu’un nouveau bail lie les parties depuis cette date, le congé initial comme itératif étant nuls;

Subsidiairement,

— juger que Madame [Y] [C] épouse [T] est tenue au versement d’une indemnité d’éviction;

— designer tel expert qu’il plaira au tribunal avec pour mission :

o déterminer le montant de l’indemnité d’éviction qui lui est due par la bailleresse;

o pour ce faire, se rendre sur place et se faire communiquer toutes pièces utiles par les parties ;

o évaluer la valeur marchande du fonds de commerce exploité au [Adresse 4];

o évaluer les frais de déménagement et de réinstallation ;

o évaluer les frais accessoires liés au déplacement du fonds de commerce ;

o adresser aux parties son projet de rapport afin de susciter des dires qui seront commentés et annexés au rapport final.

— juger que la SARL JIZZINI FRERES pourra occuper les locaux et en poursuivre l’exploitation moyennant l’exécution des clauses et conditions du bail actuel jusqu’à la date de versement de l’indemnité d’éviction telle qu’elle sera fixée par le tribunal ;

En tout état de cause,

— débouter purement et simplement Madame [Y] [C] épouse [T] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner Madame [Y] [C] épouse [T] au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Madame [Y] [C] épouse [T] aux entiers dépens et en ordonner la distraction au profit de la SELARL Alliance Europe Avocats Conseils, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, la SARL JIZZINI FRERES énonce:

— que les motifs visés dans le congé réitéré sont prescrits ;

— que la bailleresse n’a jamais justifié concrètement des causes à l’origine de son refus et qu’elle s’est seulement contentée de reprendre les dires du syndic de l’immeuble, lesquels n’ont jamais été corroborés par des éléments de preuve objectifs ; qu’en particulier, aucun constat n’a été requis pour faire constater l’existence de troubles olfactifs alors qu’il s’agit de propos rapportés non démontrés ;

— que le constat d’huissier du 11 septembre 2018 n’établit pas la réalité de nuisances olfactives, mais constate au contraire que « la salle est équipée d’une hotte neuve », « la gaine d’extraction » « est également neuve » ; que la cuisine « est équipée d’un moteur d’extraction neuf, et d’une hotte existante mais dont les pitres ont été remplacés par des neufs » ; que dans la réserve, " un moteur neuf d’extraction y est installé ; les gaines sont également neuves » ; qu’au surplus, un justificatif atteste de la conformité du système d’extraction des fumées grasses de cuisines collectives ;

— que le constat d’huissier du 11 septembre 2018 n’établit pas la réalité de travaux dans les parties communes de l’immeuble qu’elle aurait diligentés ; que faute de travaux menés par ses soins, la mise en demeure du 6 septembre 2018 lui demandant de justifier des travaux n’était pas fondée ;

— que s’agissant de l’inexploitation, le restaurant a subi diverses fermetures administratives ordonnées par les pouvoirs publics, mais en dehors de cela a toujours été ouvert au public ; que s’agissant de la fermeture des 3, 8 et 11 mai 2023, dates des différents constats requis par la bailleresse, elle est due au renouvellement du mobilier; qu’un constat de commissaire de justice du 6 juin 2023 atteste que du matériel neuf a été installé ou était en cours d’installation; que des stocks de produits alimentaires sont disponibles à la vente ; que des produits frais sont également présents en vue de leur transformation en plats cuisinés ; que ce même constat atteste que l’activité de « point relai » a été interrompue ; qu’il est pour le moins paradoxal de reprocher à la fois un trouble de jouissance causé par l’exploitation, et un défaut d’exploitation des locaux ;

— que s’agissant du défaut d’assurance, elle en justifie depuis l’année 2018 (année de son entrée en jouissance), la dernière attestation couvrant la période du 29/06/2023 jusqu’au 09/06/2024 ; que s’il est exact que l’attestation d’assurance a été adressée par l’assureur au siège social et non à l’adresse des locaux pris à bail, la police d’assurance couvre bien les locaux ;

— que la bailleresse a fait échouer volontairement deux tentatives de transaction, avec un congé dénué de motifs légitimes, ce qui caractérise une intention de nuire qui lui ouvre droit à des dommages-intérêts.

Par conclusions notifiées le 27 mai 2024, Madame [Y] [C] épouse [T] demande au tribunal judiciaire de Paris de :

— la dire bien fondée dans toutes ses demandes ;

— dire la SARL JIZZINI FRERES mal fondée dans toutes ses demandes ;

En conséquence :

A titre principal,

— constater et prononcer la validation du congé signifié à la SARL JIZZINI FRERES le 22 décembre 2021 valant refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction ;

— débouter la SARL JIZZINI FRERES de toutes ses demandes ;

A titre subsidiaire,

— constater et prononcer l’acquisition de la clause résolutoire du bail aux torts de la SARL JIZZINI FRERES;

A défaut,

— prononcer la résiliation du bail du 22 juin 1993 [sic] aux torts de la société JIZZINI FRERES ;

— débouter la SARL JIZZINI FRERES de toutes ses demandes ;

A titre infiniment subsidiaire,

Si par extraordinaire, le tribunal devait estimer qu’une indemnité d’éviction était due à la SARL JIZZINI FRERES, désigner un expert judiciaire pour fixer l’indemnité d’occupation qui sera due par la SARL JIZZINI FRERES sur la valeur locative réelle à compter du congé qui lui a été signifié par ses soins ;

En toutes hypothèses :

— A défaut de départ volontaire de la SARL JIZZINI FRERES, ordonner l’expulsion dans les trente jours de la signification du jugement à intervenir de la SARL JIZZINI FRERES, et de tous occupants de son chef des lieux loués ; ordonner d’avoir à justifier de l’acquit des charges locatives et à remettre les clefs ;

— l’autoriser à expulser la SARL JIZZINI FRERES des lieux et tous occupants de son chef des lieux loués situés [Adresse 7], en faisant procéder, s’il y a lieu, à l’ouverture des portes avec l’assistance de la force publique, faire constater et estimer les réparations locatives par un « huissier de justice » [sic] qui sera commis à cet effet, assisté, s’il l’estime utile, d’un technicien;

— ordonner la séquestration, aux frais de la SARL JIZZINI FRERES, à ses risques et périls, des meubles laissés dans les lieux loués, pour sûreté des loyers échus et des charges locatives ;

— En cas de maintien dans les lieux après l’acquisition de la clause résolutoire, condamner la SARL JIZZINI FRERES à lui payer une indemnité d’occupation provisionnelle correspondant au loyer actuellement en cours, soit la somme principale trimestrielle de 6.312,92 euros HT, augmentée de la TVA, des taxes diverses et charges jusqu’à la libération effective par remise des clés, somme principale annuelle soumise à l’indexation annuelle prévue dans le bail ;

— condamner la SARL JIZZINI FRERES à lui verser la somme de 60.000 euros au titre du préjudice moral en raison de la procédure infondée et de mauvaise foi de la SARL JIZZINI FRERES ;

— condamner la SARL JIZZINI FRERES à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance, et aux dépens nécessaires pour l’exécution de l’ordonnance à intervenir;

Au soutien de ses prétentions, Madame [Y] [C] épouse [T] énonce :

— qu’il ne saurait y avoir prescription des motifs du congé de refus de renouvellement pris isolément, en ce que c’est au moment de l’expiration du bail qu’un bailleur peut s’opposer au renouvellement pour des motifs légitimes relevés en cours d’exécution du bail ; que de surcroît ce moyen devait être invoqué avant toute défense au fond ;

— que la SARL JIZZINI FRERES n’a jamais déféré à l’ensemble des sommation fondées sur les doléances du syndic et des copropriétaires de l’immeuble concernant son activité; que depuis 2018, la seule réponse de la SARL JIZZINI FRERES s’avère être un courrier du 20 décembre 2021 dépourvu de tous justificatifs, et de toutes réponses valables au regard des griefs invoqués ;

— que le procès-verbal d’huissier de justice dont le preneur se prévaut date de 2018 et ne couvre pas toutes la période des griefs ;

— que s’agissant des nuisances, elles sont caractérisées par une multitude de mises en demeure du syndic retransmises au preneur, étant précisé que le syndic de l’immeuble représente légalement l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble ;

— que s’agissant du défaut d’assurance, l’attestation d’assurance communiquée porte sur un local commercial situé [Adresse 9] et en aucun cas sur l’adresse des locaux loués ; que la seule attestation communiquée date du 24 novembre 2021, et que depuis, aucune autre attestation d’assurance n’a jamais été communiquée par le preneur, malgré les sommations qui lui ont été signifiées ;

— que s’agissant de l’inexploitation des lieux, il ressort du procès-verbal de constat établi le 3 mai 2023, que la SARL JIZZINI FRERES n’exploite pas les lieux et ce, de manière définitive ; que le procès-verbal du 8 mai 2023 le confirme en constatant que le local pris à bail est devenu un point de relais sans aucune utilité commerciale ; qu’il a été constaté différents avis de clients sur Google se plaignant de la fermeture du restaurant JIZZINI FRERES à l’adresse des locaux; que l’activité est désormais référencée sur internet au [Adresse 2] et non plus au [Adresse 6] ; que le constat du 11 mai 2023 relève la présence d’une enseigne « Mondial relais » et de colis entreposés sur le sol des locaux ; que le preneur ne justifie aucunement ses allégations

sur les fermetures administratives pour expliquer cette fermeture ;

— que le preneur a modifié la destination du bail et l’affectation commerciale des locaux ; que le bailleur est bien fondé à s’opposer à un tel usage non commercial des locaux, compte tenu du plan local d’urbanisme ;

— que subsidiairement, la clause résolutoire est acquise ; qu’à défaut, le comportement fautif réitéré sur plusieurs années de la SARL JIZZINI FRERES justifie la résiliation judiciaire ;

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

La clôture a été prononcée le 13 juin 2024.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 6 mai 2025.

La décision a été mise en délibéré au 18 septembre 2025.

MOTIVATION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à « dire », « juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués.

Sur la validité du congé avec refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction

Il ressort de l’article L.145-8 du code de commerce que le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux.

L’alinéa 2 du même article dispose en substance que le fonds transformé doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa prolongation telle qu’elle est prévue à l’article L. 145-9, cette dernière date étant soit la date pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

L’article L. 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants du code de commerce, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

L’article L. 145-17, I, 1° du même code précise que le bailleur peut néanmoins refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit de l’inexécution d’une obligation, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du premier alinéa de l’article L. 145-17.

Sur le fondement de ce texte, il est constant qu’en cas de refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou si elle a été renouvelée plus d’un mois après une mise en demeure.

Il est également constant que le tribunal n’est pas tenu de prendre en considération uniquement la situation au jour de la demande de renouvellement et peut tenir compte de l’exécution en cours d’instance des obligations des parties ; en outre, le bailleur peut compléter les motifs invoqués dans le congé par des faits postérieurs à sa signification.

Dans ce cas, le bailleur doit, en présence d’une infraction réversible, notifier une nouvelle mise en demeure au preneur.

En l’espèce, par acte extrajudiciaire du 22 décembre 2021 Madame [Y] [C] épouse [T] a fait délivrer un congé valant refus de renouvellement sans indemnité d’éviction à effet du 31 décembre 2022 aux motifs d’une non cessation des troubles de jouissance, d’un défaut de communication des justificatifs sollicités et d’une inexploitation des lieux loués.

La prescription, invoquée par la SARL JIZZINI FRERES comme moyen au soutien de l’illégitimité des motifs du congé de refus de renouvellement, relevait en vertu du 6° de l’article 789 du code de procédure civile de la compétence exclusive du juge de la mise en état, de sorte que ce moyen ne saurait prospérer. Au surplus, les motifs étant indissociables du congé de refus de renouvellement fondé sur ceux-ci, l’examen de la prescription doit porter sur l’acte lui-même et non pas sur les motifs dudit acte pris isolément.

Sur la non cessation des troubles de jouissance et le défaut de communication des justificatifs de travaux

Par acte extrajudiciaire du 11 janvier 2019, Madame [Y] [C] épouse [T] a sommé le preneur de cesser sans délai les troubles de jouissance causés aux copropriétaires et occupants de l’immeuble et de communiquer l’intégralité des justificatifs des travaux effectués, notamment ceux relatifs à l’extraction.

Il ressort d’un courrier du syndic du 11 décembre 2018 adressé au preneur lors d’une mise en demeure notifiée le 17 janvier 2019 des doléances du copropriétaire concernant de « très fortes odeurs d’épices et de graisse qui envahissent les appartements ». Toutefois, Madame [Y] [C] épouse [T] ne justifie pas de la persistance des faits au-delà du délai d’un mois à compter de la sommation, de sorte que ce motif de refus de renouvellement ne saurait être considéré comme légitime.

S’agissant du défaut de communication de l’intégralité des justificatifs des travaux effectués, Madame [Y] [C] épouse [T], sur qui incombe la charge de la preuve, ne justifie ni du fait que des travaux ont été réalisés par le preneur, ni du fait que celui-ci était juridiquement contraint d’en réaliser. Si pour suppléer sa carence dans sa démonstration, elle tente de tirer du jeu de conclusions antérieures un quelconque aveu de la SARL JIZZINI FRERES de ce que celle-ci aurait exécuté des travaux, elle ne démontre pas que ceux-ci étaient irréguliers ou ont causé un quelconque préjudice. En conséquence, ce motif de refus de renouvellement ne saurait être considéré comme légitime.

Sur le défaut de communication d’assurance et l’inexploitation des locaux

Par acte extrajudiciaire du 24 novembre 2021, Madame [Y] [C] épouse [T] a fait adresser une sommation à la SARL JIZZINI FRERES d’avoir à justifier de l’assurance en cours de validité pour les locaux, de reprendre sous 30 jours l’exploitation des locaux dans des conditions normales et paisibles, après avoir réalisé les travaux de mise en conformité.

Par acte extrajudiciaire du 24 mai 2023 Madame [Y] [C] épouse [T] a fait également délivrer à la SARL JIZZINI FRERES une sommation visant la clause résolutoire d’avoir à justifier d’une assurance en cours de validité, et d’avoir à cesser l’exploitation des locaux à usage de « point relais ».

A cet égard, la SARL JIZZINI FRERES justifie être titulaire d’une attestation d’assurance datant du 24 novembre 2021 pour une activité de restauration. Il importe peu que l’attestation ait été adressée au siège social, plutôt que dans les locaux pris à bail dès lors que la police de couverture couvre le titulaire pour son activité sans distinguer le siège social des établissements secondaires. Si la SARL JIZZINI FRERES ne justifie pas d’une communication dans le délai de la sommation, la gravité du motif n’est toutefois pas caractérisée, dès lors que le preneur était assuré. C’est à tort que Madame [Y] [C] épouse [T] croit pouvoir tirer grief de ce que les attestations postérieures n’ont pas été fournies, alors que le procès-verbal du 5 juin 2023 annexe une attestation d’assurance du 5 juin 2023 précisant qu’elle couvre les locaux pris à bail, et qu’aucune sommation nouvelle n’a été délivrée postérieurement à cette date pour le défaut d’assurance.

S’agissant de l’inexploitation des locaux, il ressort du procès-verbal de constat du 3 mai 2023 que des rideaux rouges sont tirées sur la devanture des locaux de l’enseigne « L’orient des champs-traiteur spécialités libanaises » avec un écriteau indiquant « fermé ». Il est relevé la présence d’un présentoir réfrigéré intégralement vide à l’intérieur des locaux. Le constat relève également la présence d’un écriteau portant le logo « Mondial Relay », ainsi que la présence d’au moins huit colis. Se portant à l’adresse " [Adresse 1] « , le commissaire de justice auteur de l’acte constate la présence d’un local avec un bandeau de devanture mentionnant » L’orient des champs-traiteur spécialités libanaises « , ainsi qu’un banne portant l’enseigne » L’orient des champs ". Il est également constaté la présence d’un chevalet de trottoir fournissant des informations sur les plats servis, et la présence d’une table non encore débarrassée avec deux assiettes et deux verres sales. Plusieurs personnes sont présentes au sein des locaux.

Il ressort du procès-verbal de constat du 8 mai 2023 des avis de clients dont un avis relativement contemporain du procès-verbal puisque édité trois semaines avant le constat ainsi formulé " jamais ouvert. Ne respecte pas les horaires inscrits sur internet!« et un autre antérieur de onze mois par rapport à la date du constat » fermé et n’affiche aucun horaire, c’est pénible de se déplacer pour rien ". Ce même constat relève que l’activité de la SARL JIZZINI FRERES est désormais référencée sur plusieurs sites internet au [Adresse 2] et non plus au [Adresse 6] dans ce même arrondissement, notamment sur le site « societe.com ».

Il ressort du procès-verbal de constat du 11 mai 2023 les mêmes constatations que le constat du 3 mai 2023 (rideaux rouges tirées, logo « Mondial Relay », présence de plusieurs colis, et présentoirs réfrigérés vides), sauf concernant l’écriteau « fermé » présenté désormais sur sa face « ouvert ».

Ces éléments tendent à démontrer la réalité d’un transfert de l’activité principale en dehors des locaux pris à bail. Le procès-verbal de constat du 5 juin 2023 établi à la requête du preneur constate également que le restaurant ne contient aucune denrée en cours de préparation et ce, nonobstant la présence de produits en chambre froide facturée à l’adresse des locaux, l’explication de la SARL JIZZINI FRERES consistant à dire que le restaurant était en cours de réaménagement n’étant corroborée par aucun élément. N’est pas davantage corroborée l’allégation selon laquelle l’inexploitation litigieuse résulterait d’une fermeture administrative.

S’agissant de l’activité complémentaire, il convient de relever en premier lieu que le bail commercial doit être qualifié de « tous commerces », faute d’avoir restreint la destination, étant relevé au demeurant que la destination « tous commerces » est expressément stipulée dans l’acte de cession du fonds de commerce dont la SARL JIZZINI FRERES est cessionnaire. Toutefois l’activité de conciergerie de colis consistant en la réception et l’entreposage de colis pour particuliers et professionnels n’est pas présumée être un acte de commerce au sens du code de commerce, de sorte que l’exploitation de cette activité n’est pas de nature à justifier d’une exploitation d’un fonds de commerce au sens de l’article L.148 du code de commerce. De surcroît, il n’est pas justifié qu’elle ait été exploitée de façon effective au cours des trois années ayant précédé la demande de renouvellement.

Il s’ensuit que le défaut d’exploitation est manifestement caractérisé. Un tel défaut d’exploitation est un motif grave et légitime justifiant le refus de renouvellement et d’indemnité d’éviction.

Le congé avec refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction étant valide pour être fondé sur un motif grave et légitime, la SARL JIZZINI FRERES sera déboutée de sa demande de nullité dudit congé, et d’indemnité d’éviction, ainsi que de sa demande corollaire d’expertise judiciaire pour évaluer le montant de ladite indemnité.

Il sera constaté que le bail a expiré le 31 décembre 2022, de sorte que la SARL JIZZINI FRERES se trouve sans droit, ni titre, depuis cette date. Il convient donc de l’expulser des locaux pris à bail, ainsi que tous occupants de son chef.

Sur les demandes de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la SARL JIZZINI FRERES ne démontre pas le caractère abusif de la délivrance du congé, étant rappelé que celui-ci est valide pour être pourvu d’un motif grave et légitime ayant pour cause ses propres agissements. Il y a donc lieu de rejeter la demande de dommages-intérêts formée à ce titre par la SARL JIZZINI FRERES.

Madame [Y] [C] épouse [T] ne justifie d’aucun préjudice moral qui serait né de l’action intentée par la SARL JIZZINI FRERES qui, au regard des enjeux, était en droit de faire examiner la validité du congé qui lui a été délivré. Elle sera parallèlement déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SARL JIZZINI FRERES ayant succombé dans ses demandes sera condamnée aux entiers dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En l’espèce, la SARL JIZZINI FRERES sera condamnée à verser à Madame [Y] [C] épouse [T] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré ;

— Déboute la SARL JIZZINI FRERES de sa demande de nullité du congé avec refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction signifié le 22 décembre 2021 ;

— Constate que par l’effet du congé signifié le 22 décembre 2021 par Madame [Y] [C] épouse [T] à la SARL JIZZINI FRERES le bail portant sur les locaux sis [Adresse 4] à [Adresse 13] dans le [Localité 3] a expiré le 31 décembre 2022 ;

— Ordonne, à défaut de restitution volontaire des locaux situés [Adresse 5] [Localité 14] dans le [Localité 3], dans le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement, l’expulsion de la SARL JIZZINI FRERES et de tout occupant de son chef, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

— Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Déboute la SARL JIZZINI FRERES de sa demande d’indemnité d’éviction, et de sa demande corollaire d’expertise judiciaire ;

— Déboute la SARL JIZZINI FRERES de sa demande de dommages-intérêts ;

— Déboute Madame [Y] [C] épouse [T] de sa demande de dommages-intérêts ;

— Condamne la SARL JIZZINI FRERES aux entiers dépens;

— Condamne la SARL JIZZINI FRERES à payer à Madame [Y] [C] épouse [T] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— Rejette le surplus des demandes ;

— Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 14] le 18 Septembre 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME