TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 11]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01436 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I27M

Section 3

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 23 janvier 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [R] [E], né le 25 Janvier 1959 à [Localité 8] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Jean-marc MULLER-THOMANN, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 93

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [Y] [N], née le 10 Octobre 1964 à [Localité 9] (MAROC) ([Localité 6]), demeurant [Adresse 2]

non comparante

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 17 Octobre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 23 janvier 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 4 février 2016, Monsieur [R] [E] a donné à bail à Madame [Y] [N] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 10], pour un loyer mensuel de 320€ outre 80 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [R] [E] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 4 janvier 2024.

Il a ensuite fait assigner Madame [Y] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse par un acte de commissaire de justice du 16 mai 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupation.

L’affaire a été fixée à l’audience du 17 octobre 2024 où elle a été retenue.

Aux termes de l’assignation dont il reprend oralement le bénéfice à l’audience du 17 octobre 2024, Monsieur [R] [E] régulièrement représenté, demande au juge de :

— voir déclarer acquise la clause résolutoire prévue au bail consenti par la partie demanderesse à Madame [Y] [N] portant sur l’appartement sis [Adresse 3],

— constater la résiliation judiciaire du bail liant les parties aux torts exclusifs de la partie locataire,

— en conséquence, ordonner l’expulsion de Madame [Y] [N] ainsi que tous occupants de son chef et de tous biens meubles lui appartenant et si besoin est avec le concours de la force publique,

— condamner Madame [Y] [N] à payer à la partie demanderesse la somme de 8576,20 € correspondant au montant de l’arriéré de loyers suivant décompte arrêté au 23/02/2024,

— condamner Madame [Y] [N] à payer à la partie demanderesse une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges soit 400 €, dans l’hypothèse où le bail ou l’occupation se poursuivent et ce, jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Madame [Y] [N] aux entiers frais et dépens de la procédure, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— ordonner l’exécution provisoire nonobstant appel de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 515 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assigné par remise de l’exploit à étude, Madame [Y] [N] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Le diagnostic social et financier n’a pas été réalisé.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 17 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version alors applicable.

Par ailleurs, Monsieur [R] [E] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 5 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties le 4 février 2016 qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit en outre que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient ainsi une clause résolutoire aux termes de laquelle à défaut de paiement du loyer et des charges dûment justifiées aux termes convenus, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le contrat sera résilié.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 janvier 2024, pour la somme en principal de 8249,20 €.

Madame [Y] [N], non comparante ne justifie pas s’être acquittée des causes du commandement dans le délai de deux mois.

Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont donc trouvées réunies à la date du 5 mars 2024.

Depuis cette date, Madame [Y] [N] n’a donc plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [Y] [N], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 400 euros et d’autre part, de dire qu’elle sera majorée des charges locatives dûment justifiées.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la locataire ne justifie pas avoir repris le versement intégral du loyer avant l’audience et ne peut ainsi bénéficier d’une suspension de la clause résolutoire.

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur le montant de loyers et charges

Monsieur [R] [E] produit un décompte démontrant que Madame [Y] [N] reste désormais lui devoir la somme de 8576,20 € à la date du 23 février 2024.

Madame [Y] [N], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il n’est pas davantage produit une décision de la commission de surendettement.

Madame [Y] [N] sera donc condamnée au paiement de la somme de 8576,20 € à la date du 23 février 2024 incluant l’échéance de févier 2024.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, la locataire est non comparante, ne justifie pas avoir repris le versement du loyer avant l’audience et le tribunal n’a pas connaissance de sa situation financière en l’absence de réalisation du diagnostic social et financier.

Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Madame [Y] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Aux termes de l’article 56 du code de procédure civile, l’assignation « vaut conclusions ».

Il résulte des dispositions de l’article 768, alinéa 2, du code de procédure civile que le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

La demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile formulée pour le compte de Monsieur [R] [E] dans les motifs de ses conclusions, à défaut d’avoir été reprise dans son dispositif, ne sera donc pas examinée par le tribunal.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection,

DÉCLARE RECEVABLE la demande en résiliation de bail formée par Monsieur [R] [E] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 février 2016 entre Monsieur [R] [E] et Madame [Y] [N] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 10] sont réunies à la date du 5 mars 2024 et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Madame [Y] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [Y] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [R] [E] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [Y] [N] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

CONDAMNE Madame [Y] [N] à verser à Monsieur [R] [E] la somme de 8576,20 € (huit mille cinq cent soixante-seize euros et vingt centimes) au titre des loyers selon décompte arrêté au 23 février 2024, incluant l’échéance de février 2024 ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [Y] [N] à la somme de 400 € (quatre cents euros) ;

CONDAMNE Madame [Y] [N] à payer à Monsieur [R] [E] cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 5 mars 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant, cette indemnité étant majorée des charges locatives dûment justifiées;

DIT n’y avoir lieu d’accorder d’office des délais de paiement ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [Y] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 23 janvier 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,