TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE THANN

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 5]

N° RG 25/00159 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JJTP

MINUTE n° 25/00190

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 20 OCTOBRE 2025

Laurence ROUILLON, Vice-Présidente placée auprès de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de Colmar, Juge des Contentieux de la Protection déléguée au Tribunal de Proximité de Thann, statuant publiquement par mise à disposition au greffe le 20 octobre 2025 après débats à l’audience publique du 22 septembre 2025 à 14h30

assistée de Tess KOEGELE, Greffière, présente lors des débats et de Véronique BIJASSON, Greffière, présente lors de la mise à disposition au greffe

a rendu le jugement dont la teneur suit dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE :

S.A. HLM DOMIAL (RCS Strasbourg 945 651 149), dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège

représentée par M^e David ROSELMAC, avocat au barreau de STRASBOURG

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [K]

né le 24 Mai 1988 à [Localité 7], demeurant [Adresse 6] – [Localité 4]

comparant en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

Copie(s) délivrée(s)

aux parties

le

Copie exécutoire délivrée

à

le

Jugement contradictoire en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon contrat du 2 décembre 2019, la SA HLM DOMIAL a donné en location à Monsieur [T] [K] un logement situé [Adresse 6] à [Localité 4]. Un contrat de location était ultérieurement souscrit, le 13 janvier 2020, pour un garage N°4577, porte 7, sis [Adresse 9].

Par acte du 11 décembre 2024, la SA HLM DOMIAL a fait délivrer à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée aux contrats de bail, pour un montant de 1.569,00 euros, au titre des loyers et charges impayés à cette date.

Par assignation délivrée le 24 avril 2025, la SA HLM DOMIAL a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de THANN d’une demande dirigée contre Monsieur [T] [K] par laquelle il a été sollicité :

— la constatation de la résiliation des contrats de location par acquisition de la clause résolutoire de plein droit, subsidiairement le prononcé de cette résiliation ;

— l’expulsion de Monsieur [T] [K] des lieux loués,

— sa condamnation d’avoir à lui payer la somme de 1.966,85 euros au titre des loyers et charges impayés,

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation fixée à une somme équivalente aux loyer et avances sur charges qui auraient été dus en cas de poursuite normale du bail, ceci jusqu’à libération effective des lieux,

— sa condamnation à lui payer un montant de 800,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux dépens, en compris le coût du commandement de payer et sa dénonce à la CCAPEX,

— de rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision.

A l’audience du 22 septembre 2025, la SA HLM DOMIAL a été représentée par son avocat qui a sollicité l’adjugé de ses conclusions d’assignation en déposant ses pièces, dont un décompte actualisé de la dette locative.

Monsieur [T] [K] a comparu en personne, faisant état de paiements réguliers en vue de l’apurement de la dette et sollicitant d’être autorisé à s’acquitter du solde par l’octroi d’un délai de paiement afin d’éviter de voir le bail résilié, dès lors qu’il indique souhaiter rester dans les lieux.

L’avocat de la SA HLM DOMIAL a confirmé les versements réguliers de Monsieur [T] [K], à tel point qu’il ne resterait à ce jour qu’un arriéré de 26,48 euros. Il est ainsi oralement conclu à l’octroi de délais de paiement mais au maintien pour le surplus des demandes de l’assignation.

Il y aura lieu, eu égard aux modalités de comparution des parties ainsi que de la valeur en litige, de statuer par décision contradictoire et en premier ressort.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 24. III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

De même, l’article 24. II du même texte prévoit que les bailleurs personnes morales (autres qu’une SCI constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus) ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), cette saisine étant toutefois réputée faite dès lors que persiste une situation d’impayés alors que l’organisme payeur des aides au logement (en l’espèce CAF) a été informé des impayés de loyers.

En l’espèce, la SA d’HLM DOMIAL justifie avoir accompli ces formalités dans les délais impartis, la demande en résiliation de bail ayant été notifiée par la voie électronique aux services de la préfecture du Haut-Rhin le 25 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, ainsi que la CCAPEX a été avisée de l’impayé locatif le 12 décembre 2024 (AR électronique également).

La demande formée à l’encontre de Monsieur [T] [K] aux fins de constater voire prononcer la résiliation des contrats de bail conclus entre les parties doit donc être déclarée recevable.

Sur le bien-fondé de la demande :

Conformément aux dispositions des articles 1728 du Code civil et 7a) de la loi du 06 juillet 1989 n°89-462 modifiée, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En outre, en application des dispositions de l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 n°89-462 modifiée, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux.

Dans la présente espèce, il est à noter que le contrat de bail (en l’espèce du logement) ayant été établi antérieurement à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, l’acquisition de la clause résolutoire en cas d’impayés de loyers et charges, avait légalement lieu au terme d’un délai de deux mois après signification du commandement de payer visant la clause résolutoire, ces dispositions étant d’ordre public (de sorte que le délai d’un mois présentement stipulé au contrat de bail p.6 n’était pas valide).

A l’appui de sa demande, la S.A. DOMIAL produit notamment :

— les contrats de location la liant à Monsieur [T] [K] (appartement – garage);

— le commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de location délivré le 11 décembre 2024 ;

— le décompte locatif annexé à l’assignation ainsi qu’un décompte actualisé au jour de l’audience.

Sur la résiliation du bail et la dette locative :

Il est établi par le décompte locatif produit et soumis au contradictoire des parties que Monsieur [T] [K] n’a pas acquitté les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois de sa signification soit avant le 11 février 2025 (dette à cette date : 1.985,17 euros).

La résiliation du bail, par application de la clause résolutoire de plein droit prévue au contrat de location, est donc rétroactivement acquise au 12 février 2025.

Monsieur [T] [K] fait état en audience ce 22 septembre 2025 de ce qu’il a opéré des versements réguliers afin d’apurement de la dette locative, qu’il sollicite d’être autorisé à poursuivre cet apurement et qu’il souhaite la poursuite du bail.

Les débats et le décompte produit permettent d’établir qu’à ce jour, Monsieur [T] [K] ne reste devoir qu’un montant très réduit au titre de la dette locative, soit 26,48€.

Monsieur [T] [K] sera condamné à payer à la SA d’HLM DOMIAL ce montant de 26,48€ au titre de l’arriéré locatif dû selon décompte arrêté au 12 septembre 2025.

En application de l’article 1231-6 du Code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2025, date de l’assignation.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

Aux termes des dispositions de l’article 24. V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, et à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, ceci par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, dès lors que le locataire paraît en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 du code civil s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa (suspension des procédures d’exécution, majorations d’intérêts ou pénalités non encourues). Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite le cas échéant les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, au vu des circonstances de la cause et notamment des efforts importants faits par le locataire, lequel a effectué des versements très réguliers et importants au courant des derniers mois, ayant quasiment abouti à l’apurement de la dette locative (montant résiduel de 26,48 euros), de sa demande expresse dans le sens d’un délai pour le paiement de ce solde afin de sauvegarder le contrat de bail, de la demande conjointe en ce sens formulée par l’avocat de la SA HLM DOMIAL, il apparaît bien-fondé d’accorder à Monsieur [T] [K] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative et parallèlement de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais ainsi accordés.

Monsieur [T] [K] se verra dès lors autorisé à s’acquitter de la dette en 1 mensualité de 26,48€, outre les intérêts courus sur cette somme à cette date, et ce, étant nécessaire de le rappeler, en plus du paiement du loyer courant et des charges, ces modalités étant récapitulées ci-après dans le dispositif du jugement.

Il convient cependant de rappeler que, faute pour Monsieur [T] [K] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans ce cas, la résiliation étant acquise à la SA d’HLM DOMIAL, il est d’ores et déjà constaté que Monsieur [T] [K] ne dispose plus de titre pour occuper les lieux et doit ainsi être condamné à les évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, dans le délai légal de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, aucun élément ne justifiant de supprimer ledit délai.

Il est rappelé que le sort des meubles laissés dans les lieux loués est strictement encadré par la loi et notamment par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution relatifs aux opérations d’expulsion.

Ainsi, en application des dispositions précitées, il y a lieu de rappeler que “les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire” (soit deux mois à compter de la signification de l’acte – article R.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution).

De surcroît et suite à la résiliation des baux (logement + garage), la SA d’HLM DOMIAL est en droit d’obtenir le paiement d’une indemnité d’occupation, dont le montant doit être fixé en considération de la valeur locative des biens en cause et du préjudice subi du fait de l’occupation indue.

En l’espèce, il convient d’ores et déjà de faire droit à la demande de la SA d’HLM DOMIAL et de condamner Monsieur [T] [K] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si les baux n’avaient pas été résiliés (à ce jour 411,52€, exclusion faite des aides au logement) et ce jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés entre les mains du bailleur ou de son représentant, indemnité majorée des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance.

Sur les dépens :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, il conviendra de condamner Monsieur [T] [K] aux dépens, y compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail délivré le 11 décembre 2024.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

L’équité ne fait pas obstacle à ce que les frais non répétibles dans les dépens occasionnés à la SA d’HLM DOMIAL par la présente instance soient mis à la charge de Monsieur [T] [K], ceci à hauteur de 250,00 euros.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire de la décision a lieu de droit et aucun motif ne commande d’en disposer autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande formée par la SA HLM DOMIAL à l’encontre de Monsieur [T] [K] aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail d’habitation conclu entre les parties le 02 décembre 2019 ainsi que le contrat de location du garage conclu en date du 13 janvier 2020.

CONSTATE que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 02 décembre 2019 liant les parties ont été acquis à la date du 11 février 2025.

CONDAMNE Monsieur [T] [K] à payer à la SA d’HLM DOMIAL la somme de 26,48€ (vingt six euros et quarante huit centimes) au titre de l’arriéré locatif au 12 septembre 2025.

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2025.

AUTORISE Monsieur [T] [K] à s’acquitter du paiement de cette somme par 1 (une) mensualité de 26,48 euros (vingt six euros et quarante huit centimes) payable sauf meilleur accord des parties tous les cinq du mois et pour la première fois le cinq du mois qui suivra la signification de la présente décision, cette mensualité unique comprenant les intérêts courus sur la période.

En conséquence, pendant le cours des délais ainsi accordés,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire.

Cependant,

DIT qu’à défaut du paiement d’une mensualité à son échéance ou d’un seul loyer courant, la totalité de la somme redeviendra immédiatement exigible,

En cas de non-respect des modalités de paiement de l’arriéré de loyer et charges fixées ci-dessus, ou à défaut de paiement d’un seul loyer et avances sur charges courants,

CONSTATE que Monsieur [T] [K] ne dispose plus de titre pour occuper les lieux loués depuis le 12 février 2025.

CONDAMNE Monsieur [T] [K] à évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef les lieux loués à savoir un appartement n°304 – 2è étage – sis [Adresse 6] à [Localité 4] ainsi que le garage n°4577 porte 7 sis [Adresse 9] à [Localité 4], ceci dans le délai légal de DEUX (2) MOIS à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux.

A défaut de libération volontaire de sa part dans ce délai,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [T] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente.

RAPPELLE que le sort des meubles laissés dans les lieux loués est strictement encadré par la loi et notamment par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution relatifs aux opérations d’expulsion.

CONDAMNE Monsieur [T] [K] à payer à la SA d’HLM DOMIAL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si les baux n’avaient pas été résiliés (à ce jour 411,52€ exclusion faite des aides au logement), à compter du 13 septembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés entre les mains du bailleur ou de son représentant, majorée des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance.

RAPPELLE que le dépôt de garantie est restitué selon les modalités fixées à l’article 22 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 ;

En tout état de cause,

CONDAMNE Monsieur [T] [K] aux entiers dépens de la procédure en ce compris le coût du commandement de payer et de la dénonciation à la CCAPEX.

CONDAMNE Monsieur [T] [K] à payer à la SA d’HLM DOMIAL la somme de 250€ (deux cent cinquante euros) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

REJETTE le surplus des demandes.

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement.

AINSI jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le vingt octobre deux mille vingt-cinq, par Laurence ROUILLON, Vice-présidente placée auprès de la Première Présidente de la Cour d’Appel de Colmar déléguée au Tribunal de Proximité de Thann, assistée de Véronique BIJASSON, Greffier

Le Greffier Le Juge