TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

■

N° RG 25/56411 -

N° Portalis 352J-W-B7J-DAZMK

N° : 9

Assignation du :

19 Septembre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

JUGEMENT SELON LA

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

rendu le 04 février 2026

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

La Ville de [Localité 6] prise en la personne de Madame la Maire

[Adresse 7]

[Localité 3]

représentée par Maître Colin MAURICE de la SELARL CM & L AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #C1844

DEFENDEURS

Madame [E] [J] épouse [L]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Monsieur [R] [L]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentés par Maître Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS – #P0208

DÉBATS

A l’audience du 06 Janvier 2026, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Vu l’assignation délivrée le 19 septembre 2025 par la ville de Paris à l’encontre de Monsieur [R] [L], né le 28 décembre 1962 en Albanie et de Madame [E] [J], épouse [L], née le 11 février 1962 en Albanie, devant le président du tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement des dispositions des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation, concernant un appartement situé [Adresse 1] (Bâtiment C, escalier 1, 2ème étage à partir de la cour terrasse, 4ème étage de la rue, porte 1, lot n°416) ;

Vu les écritures respectivement déposées par la ville de [Localité 6] et par les défendeurs à l’audience du 6 janvier 2026 ;

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile ;

SUR CE,

A titre liminaire, il convient de donner acte à la ville de [Localité 6] qu’elle se désiste de sa demande de retour du bien à l’usage d’habitation.

Sur l’application des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation dans leur version issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024

La 3ème chambre civile de la Cour de cassation a été saisie pour avis afin de répondre aux deux questions suivantes :

« 1°) Lorsqu’une amende civile prévue par l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation est sollicitée sur le fondement d’un changement d’usage illicite intervenu avant l’entrée en vigueur de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, la détermination de l’usage d’habitation du local prévue par l’article L. 631-7 du même code doit-elle s’effectuer à l’aune des critères de la loi nouvelle ou de la loi ancienne ?

2°) Dans l’hypothèse de l’application de la loi nouvelle aux faits antérieurs de changement d’usage illicite, les nouveaux critères de l’usage d’habitation sont-ils applicables aux instances en cours ou le sont-ils aux seules instances introduites postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024? ».

Par avis du 10 avril 2025, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a répondu en ces termes :

« EST D’AVIS QUE :

Lorsqu’une amende civile prévue par l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation est sollicitée sur le fondement d’un changement d’usage illicite intervenu avant l’entrée en vigueur de l’article 5, I, 1°, d, de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, la détermination de l’usage d’habitation du local prévue par l’article L. 631-7 du même code doit s’effectuer à l’aune des critères de la loi ancienne.

La réponse à la première question rend la seconde sans objet » (3ème Civ., avis, 10 avril 2025, n°15010 P+B).

Il résulte du constat d’une location meublée touristique établi par un agent assermenté de la ville de [Localité 6] le 15 juillet 2025 que l’annonce mise en ligne par Mme [L] portant sur le local litigieux était toujours active à cette date, le dernier commentaire d’un locataire de passage datant du mois de juin 2025 et le calendrier des nuitées étant toujours ouvert à la réservation.

Il s’ensuit que les locations de courte durée reprochées aux défendeurs se sont poursuivies après l’entrée en vigueur le 21 novembre 2024 de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024.

Compte tenu de l’avis précité, il y a lieu de considérer que les faits de changement d’usage illicite, dès lors qu’ils se sont poursuivis après le 21 novembre 2024, et même s’ils ont commencé bien avant l’entrée en vigueur de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, sont soumis à son application.

En conséquence, les articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans leur version issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, sont applicables au présent litige.

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation dans leur version issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024

Aux termes de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation dans sa version issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, applicable au présent litige et à [Localité 6], « le changement d’usage des locaux à usage d’habitation peut être soumis, sur décision de l’organe délibérant, à autorisation préalable dans les conditions fixées à l’article L. 631-7-1.

Constituent des locaux à usage d’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, soit à n’importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d’autorisation préalable au changement d’usage ou la contestation de l’usage dans le cadre des procédures prévues au présent livre, et sauf autorisation ultérieure mentionnée au quatrième alinéa du présent article. Cet usage peut être établi par tout mode de preuve, la charge de la preuve incombant à celui qui veut démontrer un usage illicite. Toutefois, les locaux construits ou ayant fait l’objet de travaux après le 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux ont été autorisés, sauf autorisation ultérieure mentionnée au même quatrième alinéa.

Lorsqu’une autorisation administrative a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné au troisième alinéa, le local dont le changement d’usage a été autorisé et, dans le cas où cette autorisation a été accordée contre compensation, le local ayant servi à compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Une autorisation d’urbanisme ayant pour conséquence de changer la destination de locaux à usage d’habitation ne constitue un mode de preuve valable que si elle est accompagnée d’une autorisation de changement d’usage.

L’usage d’habitation s’entend de tout local habité ou ayant vocation à l’être même s’il n’est pas occupé effectivement, notamment en cas de vacance ou lorsqu’il a fait l’objet d’un arrêté pris sur le fondement du livre V du présent code.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

L’article L. 651-2 du même code dans sa version issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, applicable au présent litige, dispose que « Toute personne qui enfreint les dispositions des articles L. 631-7 ou L. 631-7-1 A ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application des mêmes articles L. 631-7 et L. 631-7-1 A est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 100 000 € par local irrégulièrement transformé.

Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé, de l’autorité organisatrice de l’habitat, de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’urbanisme ou de l’Agence nationale de l’habitat. Le produit de l’amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.

Sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1 000 € par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Passé ce délai, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires ».

Pour l’application des dispositions susvisées, la ville de [Localité 6] doit établir, conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile :

— l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage soit entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976, soit au cours des 30 années précédant la contestation de l’usage, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

— un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation en tant que meublé de tourisme au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, soit la location de villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, proposés à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois. Cette hypothèse excluant notamment la location saisonnière de son logement résidence principale pour une durée n’excédant pas 4 mois par an, la location d’un meublé résidence principale (titre 1er bis de la loi du 6 juillet 1989) ou encore la location d’un meublé dans le cadre d’un bail mobilité (titre 1er ter de la loi du 6 juillet 1989).

La preuve de l’usage d’habitation peut se faire par tous moyens.

Sur l’usage d’habitation du local

Il n’est pas contesté par les défendeurs que le bien litigieux était affecté à un usage d’habitation entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976, comme cela résulte en tout état de cause de la fiche H2 établie le 5 octobre 1970, qui mentionne la présence d’un locataire dans les lieux et le montant d’un loyer au 1er janvier 1970.

Le local est donc à usage d’habitation et il n’est pas démontré l’existence d’un changement d’usage par compensation.

Sur le changement illicite sans autorisation de l’usage

Le constat de location meublée touristique du 15 juillet 2025 établi par un agent assermenté du service du logement de la mairie de [Localité 6] fait état d’une annonce publiée sur le site airbnb.fr intitulée « Nid douillet suspendu à [Localité 5] » pour la location courte durée d’un logement, dont l’hôte se prénomme [E].

Le constat fait état de 161 commentaires, le premier datant du mois d’août 2021 et le plus récent, du mois de juin 2025.

Ce changement d’usage n’est pas contesté par Mme [L], qui est à l’origine de l’enregistrement du bien auprès de la ville de [Localité 6]. En revanche, M [L] soutient ne pas avoir participé à cette mise en location ni en être à l’origine, faisant observer que la ville de [Localité 6] n’établit pas qu’il aurait, par un acte positif ou par des instructions, organisé ou favorisé la mise en location de l’appartement, estimant que sa seule qualité de propriétaire ne suffit pas à lui rendre imputables les locations.

Toutefois, comme le souligne la ville de [Localité 6], c’est M [L] qui était présent lors de la visite de l’agent de la ville de [Localité 6] le 28 mars 2025. Dès lors que les locations se sont poursuivies après cette visite, ce dernier ne peut soutenir qu’il n’y a pas participé. En outre, les revenus locatifs sont mentionnés, bien qu’à la marge, dans la déclaration d’impôt sur les revenus de l’année 2024, ce que ce dernier ne peut légitimement ignorer. Dès lors qu’il a bénéficié de ces revenus, les défendeurs indiquant que cette mise en location avait pour objet de payer les charges courantes, les locations apparaissent imputables aux deux défendeurs.

Sur le montant de l’amende

L’amende civile doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 6] où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

En l’espèce, il ressort du constat de location meublée touristique et des commentaires des locataires de passage que les défendeurs ont proposé à la location le local litigieux du mois d’août 2021 au mois de juin 2025, pour un montant moyen de 155 euros la nuit.

Il résulte des relevés de location provenant du site airbnb que les revenus de cette location se sont élevés à la somme de 113 000 euros sur quatre années, les revenus de l’année 2025 n’ayant en revanche pas été communiqués.

Le loyer de référence du quartier pour une surface de 41 m² étant de 1173 euros, la ville de [Localité 6] en déduit que la location du bien sous la forme d’un contrat de bail classique aurait généré des revenus locatifs de 55 000 euros. Dès lors, le gain illicite s’élève à environ 58 000 euros, ce qui constitue un gain non négligeable.

Si les défendeurs ont collaboré avec la ville de [Localité 6] et ont donné à bail leur bien sous la forme d’un contrat d’habitation meublé à compter du 17 décembre 2025, mettant un terme aux locations illicites, ces éléments doivent être nuancés par le fait que malgré la réception d’une mise en demeure de la ville de [Localité 6] le 14 mars 2025 et la visite des lieux le 28 mars suivant, ils ont poursuivi la mise en location du bien puisque l’annonce était toujours active le 15 juillet 2025, le dernier commentaire ayant été posté au mois de juin 2025. Il n’est justifié ni de la date de désactivation de l’annonce ni des revenus générés par la mise en location du bien en 2025.

Or la poursuite de la mise en location du bien malgré la réception d’une lettre de mise en demeure de la ville de Paris permet, volontairement ou involontairement, de provisionner le montant de l’amende qui sera éventuellement mise à la charge du propriétaire par le tribunal.

Par ailleurs, force est de constater à la lecture de la déclaration d’impôt sur les revenus 2024 que la totalité des revenus de la location litigieuse n’a pas été déclarée. En outre, s’il est allégué une situation financière difficile, les renseignements donnés par M [L] à la société de prêt Floa Bank en avril 2024 et à l’organisme de crédit Bnp [Localité 6] Personal Finance en juillet 2024 contredisent cette allégation, puisqu’il est fait état d’un revenu net mensuel de ce dernier en tant qu’artisan de 5195 euros, outre 630€ au titre d’autres revenus/rentes, revenus qui n’apparaissent pas mentionnés dans la déclaration de revenus.

En considération de ces éléments et de la durée très longue de la période incriminée, du profit généré par la location courte durée au regard d’une location classique, du nombre important de locations et du fait que les défendeurs ont poursuivi les locations malgré l’alerte de la ville de [Localité 6] et la visite des lieux, il convient de fixer l’amende civile à la somme de 75 000 euros, à la charge de chacun des défendeurs.

Sur les demandes accessoires

Dès lors qu’il est fait droit aux demandes de la ville de [Localité 6], les défendeurs supporteront la charge des dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

Condamnés aux dépens, les défendeurs devront verser à la requérante une indemnité que l’équité commande de fixer à 2000 euros au titre des frais irrépétibles en vertu de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS,

Le président, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Condamne Monsieur [R] [L] à payer à une amende civile de soixante-quinze mille euros (75 000 euros), dont le produit sera versé à la ville de [Localité 6] ;

Condamne Madame [E] [J], épouse [L], à payer une amende civile de soixante-quinze mille euros (75 000 euros), dont le produit sera versé à la ville de [Localité 6] ;

Donne acte à la ville de [Localité 6] qu’elle se désiste de sa demande au titre du retour du bien à l’usage d’habitation ;

Condamne M et Mme [L] à payer à la Ville de [Localité 6] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamne M et Mme [L] aux dépens ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Fait à [Localité 6] le 04 février 2026

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN