TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 12]

[Adresse 6]

[Adresse 10]

[Localité 7]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/2096

N° RG 24/02010 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I5WJ

Section 2

PH

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 27 novembre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Société 3F GRAND EST prise en son agence de [Localité 11], agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux, dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par Maître Mohamed MENDI de la SCP MENDI CAHN, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 49

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [D] [C] [Y], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Sandrine WALTER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 81

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Alain PILLON : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 10 Juillet 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 27 novembre 2025 et signé par Alain PILLON, juge des contentieux de la protection, et Patricia HABER, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 17 octobre 2018 avec effet au 30 octobre 2018, la SA d’HLM 3F Grand Est a donné à bail à Madame [D] [C] [Y] un appartement à usage d’habitation A067L-0391 (Logt 0391) d’une surface de 58 mètres carrés, situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 306,76 euros outre 174,70 euros de provision sur charges.

Par contrat du 03 septembre 2019, la SA d’HLM 3F Grand Est a donné à bail à Madame [D] [C] [Y] un emplacement de parking A067P-0079 situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 30,02 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM 3F Grand Est a fait signifier à Madame [D] [C] [Y] le 08 avril 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juillet 2024, la SA d’HLM 3F Grand Est a fait assigner Madame [D] [C] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse pour obtenir la résiliation des contrats, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été fixée à l’audience du 16 janvier 2025 puis renvoyée au 10 avril 2025 et au 10 juillet 2025 où elle a été plaidée.

A cette audience, la Société 3F Grand Est, représentée par son conseil, a repris les termes de son assignation et demande au tribunal de :

Constater que la clause résolutoire contenue au bail du 17 octobre 2018 consenti à Madame [D] [C] [Y] pour le logement [Adresse 5] à [Localité 11] et l’emplacement de parking A067P-0079 sis [Adresse 1] à [Localité 11] à compter du 03 septembre 2019 est acquise ;Constater la résiliation du bail à compter du 8 juin 2024 et en tout état de cause :

Subsidiairement

Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de Madame [D] [C] [Y] ;Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [D] [C] [Y] ainsi que tous occupants de son chef, des locaux et du parking sis [Adresse 4] à [Localité 11], dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte d’un montant de 150,00 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;Dire qu’en tant que de besoin, la demanderesse pourra y procéder à l’aide de la force publique et d’un serrurier ;Condamner Madame [D] [C] [Y] à payer à la Société 3F Grand Est, à compter du 8 juin 2024 ou à compter du jugement à intervenir une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges dus au jour de la résiliation par mois, avec application de l’indexation prévue au bail et des majorations sous réserve du décompte de charges, le tout avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;Condamner Madame [D] [C] [Y] à payer la SA d’HLM 3F Grand Est la somme de 1 713,55 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 16 juillet 2024 augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 8 avril 2024 sur la somme de 835,30 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus ;Condamner Madame [D] [C] [Y] aux entiers frais et dépens, ainsi que les frais et honoraires de l’huissier poursuivant dans le cas où l’exécution forcée du jugement serait indispensable suite à la non-exécution amiable dudit jugement par la partie débitrice ;Condamner Madame [D] [C] [Y] au paiement de la somme de 850,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Rappeler l’exécution provisoire de plein droit du jugement à intervenir, y compris les dépens, conformément aux dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile.

Madame [D] [C] [Y] régulièrement citée à comparaître a constitué avocat en date du 15 janvier 2025. Par conclusions responsives en date du 10 juillet 2025, elle demande au Tribunal de :

— Vu l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— Débouter la SA d’HLM 3F Grand Est de l’ensemble de ses demandes ;

— Suspendre l’application de la clause résolutoire du bail ;

— Accorder à la partie défenderesse des délais de paiement et l’autoriser à régler la dette locative en 24 mensualités de 250 euros ;

— Juger que la SA d’HLM 3F Grand Est conservera la charge de leurs frais et dépens.

Madame [D] [C] [Y] comparante à l’audience du 10 juillet 2025 précise qu’elle n’a eu aucune difficulté jusqu’en 2023. Que sa fille, qui était au Cameroun, était malade et qu’elle est décédée rendant la situation financière difficile. Elle indique qu’elle peut reprendre les paiements et qu’elle souhaite rester dans le logement. Elle explique qu’elle vit seule et qu’elle perçoit 900 euros tous les mois et qu’elle peut rembourser la dette, fin du mois. Elle souhaite bénéficier de délais de paiement sur une période de deux ans.

Le conseil de la demanderesse indique à l’audience, que Madame [D] [C] [Y] n’a effectué que, deux paiement depuis l’assignation et qu’elle s’oppose aux délais de paiement, le loyer courant n’étant pas repris.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 26 juillet 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la Société 3F Grand Est justifie avoir saisie la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 09 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 17 octobre 2018 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 08 avril 2024, pour la somme en principal de 835,30 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 08 juin 2024.

Madame [D] [C] [Y] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [D] [C] [Y] de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis soit la somme de 336,78 euros au titre des loyers et 174,70 euros au titre des charges et d’autre part, de dire qu’elle évoluera dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui seraient dus si le bail n’avait pas été résilié et majorées des charges locatives dûment justifiées.

La fixation d’une indemnité d’occupation participant de l’incitation de l’occupant à libérer les lieux, il n’y a pas lieu de l’assortir d’une astreinte.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [D] [C] [Y] sollicite la suspension de la clause résolutoire. Néanmoins, il ressort du décompte produit par la SA d’HLM 3F Grand Est et non contesté par la locataire qu’à la date d’audience du 16 janvier 2025, aucun versement n’est intervenu sur les mois de novembre et décembre 2024. Les derniers versements imputables au locataire datant du 4 février 2025 et 4 mars 2025 pour la somme totale de 912 euros.

Dès lors, Madame [D] [C] [Y] ne justifiant pas de la reprise du loyer courant avant l’audience, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande de condamnation au paiement

la SA d’HLM 3F Grand Est produit à l’audience un décompte arrêté à la date du 16 juillet 2024 démontrant que Madame [D] [C] [Y] reste devoir la somme de 1 713,55 euros terme de juillet 2024 inclus.

Madame [D] [C] [Y] déclare avoir versé deux montants d’un total de 912 euros mais n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Madame [C] [Y] sera donc condamnée, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 1 713,55 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, à titre de provision.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, Madame [D] [C] [Y] sollicite des délais de paiement mais il ressort des pièces de la procédure qu’elle est dans une situation financière délicate ne percevant que 900 euros au titre de sa retraite. De plus, elle ne justifie pas de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience du 16 janvier 2025.

Dès lors, il ne sera pas accordé des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [D] [C] [Y] supportera la charge des dépens en ce compris les frais du commandement de payer soit la somme de 81,19 euros, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En raison des démarches accomplies par la SA d’HLM 3F Grand Est, Madame [D] [C] [Y] sera condamnée à lui verser la somme de 800 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la demande régulière et recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 17 octobre 2018 et 03 septembre 2019 entre la SA d’HLM 3F Grand Est et Madame [D] [C] [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation (A067L-0391) et l’emplacement de parking (A067P-0079) situés [Adresse 5] à [Localité 8] sont réunies à la date du 08 juin 2024 ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Madame [D] [C] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [D] [C] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d’HLM 3F Grand Est pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [D] [C] [Y] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code.

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [D] [C] [Y] au montant des loyers contractuels et de la provision sur charges qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis, indexation comprise soit la somme de 511,48 euros (cinq cent onze euros et quarante huit centimes) ;

CONDAMNE Madame [D] [C] [Y] à payer à la SA d’HLM 3F Grand Est à titre provisionnel cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 8 juin 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant, cette indemnité évoluant dans les conditions des baux signés les 17 octobre 2024 et 03 septembre 2019 et étant majorée des charges locatives dûment justifiées.

CONDAMNE Madame [D] [C] [Y] à verser à la SA d’HLM 3F Grand Est à titre provisionnel la somme de 1 713,55 euros (mille sept cent treize euros et cinquante cinq centimes) comprenant le montant des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 16 juillet 2024 échéance de juillet 2024 incluse.

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer soit le 8 avril 2024 sur la somme de 835,30 euros et pour le surplus à compter de l’assignation.

DEBOUTE Madame [D] [C] [Y] de sa demande de délai de paiement.

CONDAMNE Madame [D] [C] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (soit la somme de 81,19 euros) de la signification à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locative, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

CONDAMNE Madame [D] [C] [Y] à payer à la SA d’HLM 3F Grand Est la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente décision.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 27 novembre 2025, par Alain PILLON, juge des contentieux de la protection et Patricia HABER, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,