TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Mars 2025

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 30 Janvier 2025

GROSSE :

Le 28 mars 2025

à M^e BONAN Paul-Victor

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/07345 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5XYG

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [S] [H]

née le 27 Novembre 1950 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Paul-Victor BONAN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

Madame [B] [C]

née le 09 Mai 1976 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 1]

non comparante

Madame [Y] [M]

née le 18 Juin 1998 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 4]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé le 21 février 2023 ayant pris effet le 1er février 2023, Madame [S] [H] a consenti à Madame [B] [C], un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 800 euros outre 50 euros de provisions sur charges ;

Madame [Y] [M] s’est portée caution par acte séparé du 21 janvier 2023 ;

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés.

Un commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance visant la clause résolutoire a été délivré à [B] [C] le 20 décembre 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 656 euros en principal.

Ce commandement a été dénoncé à Madame [Y] [M] en sa qualité de caution par acte du 3 janvier 2024 ;

Par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2024, dénoncé le 26 novembre 2024 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, Madame [S] [H] a fait assigner en référé Madame [B] [C] ainsi que Madame [Y] [M], en sa qualité de caution solidaire, devant le juge des contentieux et de la protection, afin d’obtenir:

leur condamnation solidaire au paiement à titre provisionnel, de la somme de 3 236 euros due au titre des loyers et charges impayés au 2 mai 2024, et ce avec intérêts de droit à compter du prononcé de la décision à venir ;le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire sur le fondement de l’article 7g et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989;l’expulsion de Madame [B] [C] et de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;leur condamnation solidaire au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer et des charges, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit et ce jusqu’à complète libération des lieux loués ;leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 30 janvier 2025 ;

A l’audience, Madame [S] [H] représentée par son conseil a réitéré les termes de son assignation en présentant un décompte actualisé de sa créance au titre des impayés de loyers et charges à hauteur de 6717 euros au mois de janvier 2025 ;

Citées par actes remis à étude, Madame [B] [C] et Madame [Y] [M], n’ont pas comparu, n’ont pas été représentées ;

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 27 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I – Sur la recevabilité

Sur la dénonciation en Préfecture :

En application de l’article 114 de la loi n° 98-697 du 29 juillet 1998, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 25 novembre 2024 a été dénoncée le 26 novembre 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience 30 janvier 2025.

Il est rappelé que le signalement d’impayés à la CCAPEX n’est pas imposé à peine d’irrecevabilité aux bailleurs personnes physiques ;

Enfin Madame [S] [H] justifie être propriétaire du bien objet de la présente procédure par l’acte notarié produit aux débats ;

Par conséquent Madame [S] [H] est recevable en ses demandes.

II- Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire de plein droit en cas de défaut de paiement des loyers ou charges .

Selon acte de commissaire de justice en date du 20 décembre 2023, Madame [S] [H] a fait commandement à Madame [B] [C] d’avoir à payer la somme en principal de 656 euros deux mois après la délivrance du commandement  ;

Pour autant, Madame [B] [C] n’établit pas que les sommes dues ont été réglées dans les deux mois.

La clause résolutoire est donc acquise au 20 février 2024 et il y a donc lieu de constater la résiliation du bail liant Madame [B] [C] et Madame [S] [H] à compter 20 février 2024, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers est une des obligations principales du locataire ;

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Madame [B] [C] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux ;

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 850 euros au total, Madame [S] [H] ne justifiant pas de l’augmentation de la provision sur charges, sans que cette indemnité ne soit indexée ;

Madame [S] [H] fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail à usage d’habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, ainsi qu’un décompte actualisé à la somme de 6717 euros au 30 janvier 2025 ;

Ce décompte actualisé sera pris en considération même si Madame [B] [C] n’a pas comparu, le requérant ayant sollicité, dans l’assignation des indemnités d’occupation à compter de la résiliation du bail ;

Il ressort de ce décompte que les provisions sur charges portées au débit du compte de la locataire ont augmenté à 100 euros par mois sans que cette augmentation ne soit justifiée par aucune pièce versée aux débats ;

Il s’ensuit que la somme totale de 800 euros sera déduite du montant de la provision sollicitée ;

Pour la somme au principal, Madame [B] [C] non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 5917 euros au mois de janvier 2025, Madame [B] [C] sera condamnée à payer à Madame [S] [H] la somme de 5917 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Sur la demande en paiement formée à l’encontre de la caution

Aux termes de l’article 2292 du code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du titre 1er de la loi (Des rapports entre bailleurs et locataires) sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, il ressort de l’engagement de caution signé par Madame [Y] [M] qu’il porte sur toutes sommes qui pourraient être dues par la locataire pour le logement sis ;

En vertu des pouvoirs limités dont le juge des référés dispose au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, il ne peut se prononcer sur la validité d’un acte de cautionnement. Il peut en revanche apprécier si la demande à l’encontre de la caution se heure à une contestation sérieuse.

Une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables. À l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec

Il ressort de la lecture de l’engagement de caution signé par Madame [Y] [M] qu’il ne respecte formellement les exigences prescrites à peine de nullité par l’article 22-1 dans sa rédaction applicable en l’espèce en ce sens que qu’il ne fait pas apparaître la reproduction de l’avant-dernier alinéa de cet article;

Il s’ensuit que cet engagement de caution se heurte à une contestation sérieuse et il sera dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes en paiement formées à l’encontre de Madame [Y] [M] ;

Sur l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, ni Madame [B] [C] qui n’a pas comparu ni Madame [S] [H] n’ont sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire ; de surcroît il ressort du décompte actualisé produit aux débats que la condition légale de reprise du paiement des loyers au jour de l’audience n’est pas remplie de sorte que le juge des référés ne peut ni octroyer des délais de paiement ni suspendre les effets de la clause résolutoire ;

En conséquence, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [B] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier .

Sur les demandes accessoires :

Madame [B] [C] qui succombe supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [S] [H] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 400 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défenderesses seront solidairement condamnés.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent:

DECLARONS Madame [S] [H] recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 20 février 2024 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant Madame [B] [C] et Madame [S] [H] , au 20 février 2024 ;

ORDONNONS l’expulsion de Madame [B] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 2], au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

FIXONS au montant du dernier loyer et des charges, soit à la somme de 850 euros l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par Madame [B] [C] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés au requérant, sans que cette indemnité ne soit indexée ;

CONDAMNONS Madame [B] [C] à payer à Madame [S] [H] , la somme provisionnelle de 5917 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS Madame [B] [C] à payer à titre provisionnel à Madame [S] [H] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 850 euros à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la complète libération des lieux et la remise des clés ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes en paiement formées à l’encontre de Madame [Y] [M] ;

CONDAMNONS Madame [B] [C] à payer à Madame [S] [H] la somme de 400 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [B] [C] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE