AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 09 MARS 2026

N° RG 25/00728 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LTD3

Minute JCP n° 197/2026

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. BATIGERE HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Catherine LE MENN-MEYER, avocat au barreau de THIONVILLE

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [L] [X]

demeurant [Adresse 3] – [Localité 1] [Adresse 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Lisa KIBANGUI

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l’audience publique du 12 janvier 2026

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e LEMENN-MEYER (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à M. [X]

— seconde exécutoire délivrée le à

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 15 octobre 2021, la SA BATIGERE HABITAT a loué à Monsieur [L] [X] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 430,92 € outre 84,25 € de provision pour charges.

Par acte sous seing privé en date du 15 octobre 2021, la SA BATIGERE HABITAT a loué à Monsieur [L] [X] un garage situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 42,32 € outre 1,63 € de provision pour charges.

Par acte sous seing privé en date du 15 octobre 2021, la SA BATIGERE HABITAT a loué à Monsieur [L] [X] un emplacement de stationnement n°1750038760, situé [Adresse 7] – [Localité 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 15,33 € outre 0,38 € de provision pour charges.

La SA BATIGERE HABITAT se prévaut d’avoir également loué, le 15 octobre 2021, à Monsieur [L] [X] un emplacement de stationnement n°1750038740, situé [Adresse 7] – [Localité 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 17,03 € outre 0,64 € de provision pour charges.

Par courrier recommandé en date du 12 mai 2025 revenu avec la mention « pli avisé et non réclamé », la SA BATIGERE HABITAT a fait délivrer au locataire une mise en demeure de payer la somme de 1 396,68 € au titre des loyers et charges échus au titre de la location du logement, du garage et des emplacements de stationnement.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 10 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 septembre 2025, la SA BATIGERE HABITAT a fait assigner Monsieur [L] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner le locataire à payer la somme de 4 193,64 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner le locataire à payer la somme de 500,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Moselle le 15 septembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 12 janvier 2026.

A cette audience, la SA BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 3 498,82 €, au titre des loyers et charges échus au 8 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus.

Elle indique en outre que les parties se sont rapprochées et qu’elles ont convenu d’un plan d’apurement de la dette locative, Monsieur [L] [X] s’étant engagé à régler, en sus du loyer courant, une somme mensuelle de 300 euros durant 13 mois. Elle demande ainsi que des délais de paiement soient accordés au locataire en application de cet accord.

Cité par acte délivré à étude, Monsieur [L] [X] comparaît. Il ne conteste pas la demande, en son principe. Il confirme avoir repris le paiement intégral du loyer courant et régler en outre un supplément de 300 euros par mois. Il précise être auto-entrepreneur et percevoir un revenu mensuel de 2 000 euros. Il supporte le remboursement de plusieurs crédits à hauteur de 1 200 euros par mois. Son fils majeur vit avec lui et travaille. Il confirme avoir mis en place un plan de règlement en accord avec le bailleur. Il propose ainsi d’apurer la dette par mensualités de 300 euros sur 13 mois.

L’affaire est mise en délibéré au 9 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION :

Il n’est pas contesté que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d’habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur l’existence d’un contrat de bail verbal :

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Suivant l’article 12 du même code, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, la SA BATIGERE HABITAT soutient avoir loué, le 15 octobre 2021, à Monsieur [L] [X] un emplacement de stationnement n°1750038740, situé [Adresse 7] – [Localité 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 17,03 € outre 0,64 € de provision pour charges, dont elle n’est plus en capacité de produire le contrat de bail écrit.

Cependant, il résulte des avis d’échéance libellés au nom de Monsieur [L] [X] et des paiements mensuels que ce dernier a réalisé auprès du bailleur, correspondant au montant du loyer et des charges sollicités, que l’existence d’un bail conclu entre les parties relativement à un emplacement de stationnement n°1750038740, situé [Adresse 7] – [Localité 2], est démontrée. Par ailleurs, le locataire, qui a comparu, ne conteste pas l’existence de ce bail.

Il conviendra donc de constater l’existence d’un bail verbal liant les parties relatif à un emplacement de stationnement n°1750038740, situé [Adresse 7] – [Localité 1] [Adresse 8].

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 10 juin 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 15 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 12 janvier 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort des pièces fournies qu’au 8 janvier 2026, la dette locative de Monsieur [L] [X] s’élève à la somme de 3 498,82 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation et les garages loués, terme du mois de décembre 2025 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure de payer du 12 mai 2025 pour la somme de 1 396,68 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la résiliation

Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, l’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, de sorte que les conditions d’une résiliation judiciaire sont réunies.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

Cependant, en application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Compte tenu de la situation financière exposée par le locataire, de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels et de l’accord des parties, il y a lieu d’accorder à Monsieur [L] [X] un échelonnement de la dette sur une durée de 13 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 300,00 € euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient dès lors de prononcer la résiliation du bail et l’expulsion des lieux loués uniquement pour le cas où Monsieur [L] [X] ne respecterait pas ce délai.

A défaut de règlement d’une des échéances, qu’il s’agisse du loyer courant ou de l’arriéré de loyer, la résiliation du bail et l’expulsion de Monsieur [L] [X] et de tout occupant de son chef sera ordonnée.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local à usage d’habitation et des garages/emplacements de stationnements, en cas de résiliation du bail, qui sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [L] [X] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement du locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de la SA BATIGERE HABITAT les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter cette demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’existence d’un bail verbal conclu entre la SA BATIGERE HABITAT et Monsieur [L] [X] concernant un emplacement de stationnement n°1750038740, situé [Adresse 7] – [Localité 2] ;

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE Monsieur [L] [X] à verser à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 3 498,82 euros (décompte arrêté au 8 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 12 mai 2025 sur la somme de 1 396,68 € euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [L] [X] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 12 mensualités de 300,00 € chacune et une 13e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera le prononcé de la résiliation des baux conclus le 15 octobre 2021 entre la SA BATIGERE HABITAT, d’une part, et Monsieur [L] [X], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5], ainsi que le garage sis [Adresse 6] et les deux places de stationnement sis [Adresse 9] ;

Dans l’hypothèse de cette résiliation,

* CONDAMNE Monsieur [L] [X] à payer à la SA BATIGERE HABITAT le solde de la dette locative ;

* AUTORISE la SA BATIGERE HABITAT, à défaut pour Monsieur [L] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* CONDAMNE Monsieur [L] [X] à verser à la SA BATIGERE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Et en tout état de cause,

DÉBOUTE la SA BATIGERE HABITAT du surplus de ses prétentions ;

DEBOUTE la SA BATIGERE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [L] [X] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 09 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,